04 апреля 2026 г., 20:43 мск
Содержание
- Правовая природа «двойного» дольщика
- Как оформляется участие двух лиц по одному ДДУ
- Права и обязанности дольщиков
- Риски и сложные ситуации
- Претензии и суд: почему фраза «Претензий не имею» может всё испортить
- Чек-лист для двух дольщиков
Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) – это всегда ответственный шаг.
Ситуация усложняется, когда в одном договоре фигурируют два (или более) дольщика.
Кто именно считается дольщиком? Как распределяются права и обязанности?
Что произойдёт, если один из участников откажется от своей доли или подпишет акт приёмки без замечаний?
Ответы – ниже.
Правовая природа «двойного» дольщика
Формы участия
- Совместная собственность будущих супругов (ст. 244 ГК РФ).
В договоре указываются оба супруга как «дольщики», но квартира переходит в совместную собственность после ввода дома в эксплуатацию. - Долевая собственность нескольких лиц (ч. 2 ст. 244 ГК РФ);
Каждый участник получает заранее определённую долю (например, ½, ⅓ и т. д.). - Солидарные дольщики (ч. 2 ст; 6.1 Закона 214-ФЗ).
Они несут солидарную ответственность перед застройщиком за уплату цены договора, но при этом имеют совместные права требования.
Место в законодательстве
Основные нормы – ст. 6.1-6.3 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Также применяются положения ГК РФ о долевой и совместной собственности (ст. 244-252 ГК РФ).
Как оформляется участие двух лиц по одному ДДУ
- В договоре прописываются:
- Паспортные данные каждого дольщика.
- Размер доли (если долевая собственность) или указание «в совместную собственность».
- Солидарная ответственность за уплату (по умолчанию).
- Порядок подписания актов и претензий (по желанию сторон).
- Дополнительно можно заключить:
- Соглашение о порядке владения и пользовании (оформляется нотариально после получения прав собственности).
- Доверенность одного дольщика на представление интересов второго при подписании актов.
Права и обязанности дольщиков
| Что | Один дольщик | Два и более дольщика |
|---|---|---|
| Оплата по ДДУ | Сам платит 100 %. | Солидарно: застройщик может требовать всю сумму с любого. |
| Претензии к застройщику | Подаёт самостоятельно. | Имеют право подать совместно. Если один отказывается, второй всё равно может обратиться в суд, но сначала – уведомить партнёра. |
| Подписание АПП (акта приём-передачи) | Один подпись. | Желательно – оба. Если один не может, нужна нотариальная доверенность. |
| Регистрация права собственности | Один заявитель. | Обязаны подать заявление все (если доли разные) или один при наличии соглашения о совместной собственности. |
Риски и сложные ситуации
Один из дольщиков отказывается платить
Застройщик вправе требовать всю сумму с любого солидарного дольщика.
Оплативший вправе потом регрессный иск к «злостному» соучастнику.
Разногласия при приёмке
- Ситуация: один дольщик подписал акт без замечаний, второй обнаружил брак.
- Решение: суд признаёт, что претензии могут быть заявлены позже, если доказано, что недостатки скрыты.
Однако, если в акте стоит фраза «Претензий не имею», суд может сочесть, что права отказались добровольно, и отказать в иске.
Именно поэтому важно подписывать акт только после полного осмотра квартиры.
Развод супругов-дольщиков
Квартира в совместной собственности делится 50/50, если иное не оговорено брачным договором.
Однако ДДУ нужно переоформлять: выделяется доля одному из бывших супругов, второй получает компенсацию, либо квартира остаётся в долях.
Претензии и суд: почему фраза «Претензий не имею» может всё испортить
В акте приёмки застройщики часто включают пункт: «Качество объекта устраивает, претензий не имею».
Если один из дольщиков подписывает документ без оговорок, то:
- Суд может посчитать, что вся группа дольщиков отказалась от претензий (ст. 309, 310 ГК РФ).
- Даже если второй дольщик не подписывал акт, доказать обратное сложно, если в договоре есть условие: «Подпись одного дольщика обязывает всех».
Чек-лист для двух дольщиков
- ☐ Заверьте у нотариуса соглашение о долях или брачный договор (для супругов).
- ☐ Подпишите доверенность на случай, если один не сможет участвовать в приёмке;
- ☐ Согласуйте банковский счёт, с которого будет производиться оплата, чтобы избежать просрочки.
- ☐ Уточните у застройщика, можно ли подавать претензии по отдельности.
- ☐ При приёмке квартиры делайте фото/видео дефектов, составляйте двусторонний акт.
- ☐ Не подписывайте акт, если есть неустранённые замечания.
Два дольщика по одному ДДУ – это не проблема, если заранее продумать все нюансы.
Главное:
- чётко распределить доли и обязанности;
- отказаться от шаблонной фразы «Претензий не имею» без проверки квартиры;
- оформить доверенности и соглашения нотариально.
Тогда ни развод, ни отказ одного из участников, ни требования застройщика не станут неожиданностью.