Актуально на 19 апреля 2026 г.

Квартира, полученная в дар, открывает перед новым собственником полное право распоряжаться ею: жить, сдавать, обменивать или продавать. Но стоит ли вам сразу бежать к нотариусу с договором купли-продажи? Возможно, придётся уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, когда он возникает и как его уменьшить или вовсе избежать.

НДФЛ при дарении квартиры

При дарении недвижимости налог платит одаряемый. Его ставки в 2026 году:

• 13 % – если годовой доход не превышает 5 000 000 руб.
• 15 % – на сумму, превышающую 5 000 000 руб.

Однако есть важное исключение: если даритель – ваш близкий родственник (родители, дети, супруг, братья/сёстры, дед/бабка или внуки), то НДФЛ не начисляется. Все остальные получатели платят налог с кадастровой или рыночной стоимости квартиры.

Нужно ли платить НДФЛ при продаже «подаренной» квартиры?

Да, если между дарением и продажей прошло меньше минимального срока владения. В 2025-2026 гг. действует обновлённое правило:

1. 3 года – если квартира получена от близкого родственника (дарение).
2. 5 лет – если даритель не является близким родственником.

Соответственно:

• Продажа после 3 лет – освобождаеться от НДФЛ, если квартира была подарена родителями/детьми и т. д.
• Продажа раньше 3 или 5 лет – НДФЛ 13 % с разницы между продажной ценой и вычетом.

Как рассчитать налог с продажи

Формула простая:

НДФЛ = (Цена продажи – Имущественный вычет) × 13 %

Варианты вычета:

• 1 000 000 руб. – фиксированный вычет на любую недвижимость.
• Документальные расходы – если когда-то вы купили эту квартиру или получили её в долю, и можете подтвердить расходы. Дарение обычно расходов не порождает, поэтому чаще применяют 1 млн ₽.

Пример 1

Квартиру подарил дядя (не близкий родственник). Через 2 года вы продаёте её за 6 000 000 руб.

• Срок владения 2 года < 5 лет – НДФЛ есть.
• Вычет 1 000 000 руб.
• Налог: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб.

Пример 2

Квартиру подарили родители. Вы продаёте через 4 года.

• Срок владения 4 года ≥ 3 лет – продажа освобождается от НДФЛ.

Как уменьшить или обнулить НДФЛ

1. Дождаться минимального срока – самый надёжный способ.
2. Применить вычет 1 000 000 руб.
3. Зафиксировать нулевую доходность: продавать не дороже кадастровой стоимости × 0,7 минус 1 млн ₽.
4. Меняем налоговый статус: иногда выгодно оформить ИП-«упрощёнку» на сделку (но это риски).

Что делать, если досталась «другая» квартира

Если вместо обещанной вам досталась совершенно другая квартира и вы её сразу продали:

• НДФЛ с продажи рассчитывается по общим правилам (см. выше).
• Обязанность по налогу с дарения остаётся: если даритель не был близким родственником, НДФЛ за дарение уже начислен и должен быть уплачен до 15 июля следующего года.

Пошаговый план действий продавца

1. Определить срок владения – от даты регистрации права собственности по договору дарения.
2. Сравнить с минимальным сроком (3 или 5 лет).
3. Если срок меньше, высчитать потенциальный налог с учётом вычета.
4. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Уплатить налог до 15 июля.

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если продам квартиру сразу после дарения?

Да, если до минимального срока владения ещё не прошло 3 или 5 лет. Исключение – продажа по цене ≤ 1 000 000 руб. с применением вычета.

Можно ли подарить квартиру и сразу купить её обратно, чтобы избежать налога?

Такие схемы признаются сделкой, направленной на уклонение от налогов, и могут быть оспорены ФНС.

Влияет ли материнский капитал или военная ипотека?

Да, при расчёте дохода учитывается рыночная цена, а не сумма мат. капитала, поэтому вычет 1 000 000 руб. помогает снизить налог.

• Дарение от близкого родственника → налога при дарении нет.
• Продажа через 3 года → налога при продаже нет.
• Продажа раньше срока → НДФЛ 13 %, но можно вычесть 1 000 000 руб. или расходы.
• Обязан подать 3-НДФЛ в любом случае, если квартира продана до истечения минимального срока.

Важно: до 2025 года действовали ставки 13 % без прогрессии. С 2025 г. доходы свыше 5 млн руб. облагаются по 15 %.

Всегда консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом: нюансы могут зависеть от конкретных документов и дат регистрации права собственности.