Если вы столкнулись с необоснованно завышенной кадастровой стоимостью своего жилья, земли или офиса, ваш главный «дорожник» — Постановление Пленума ВС РФ от № 28. Судьи разъяснили, как именно судам рассматривать иски о её оспаривании, а собственникам — как грамотно доказать реальную рыночную цену. Ниже, подробный разбор документа на русском языке, с примерами, сроками и шаблонами действий.

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна

Кадастровая стоимость, это официальная оценка недвижимости, которую проводит государство. От неё зависят:

• налог на имущество физических лиц;
• земельный налог;
• арендные платежи за участки;
• залоговая база при ипотеке.

Если кадастровая стоимость выше реальной, вы переплачиваете каждый год. Изменить её можно двумя путями: через комиссию Росреестра или через суд.

Ключевые положения Пленума ВС РФ № 28

Кто и куда подаёт заявление

Иск подаётся в:

• Верховный суд республики, краевой, областной суд;
• суд города федерального значения;
• суд автономной области или автономного округа.

Подсудность определяется по месту нахождения объекта (ст. 22.1 ГПК РФ, п. 3 Пленума № 28).

Основания для уменьшения стоимости

Суд может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, если:

• имеются достоверные доказательства (отчёт независимого оценщика, сведения об аналогичных сделках);
• заинтересованные лица (например, муниципалитет) не согласны с предложенным размером;
• выявлены технические или методические ошибки в государственной оценке.

Какие доказательства суд считает приоритетными

Расчёт сроков

• Иск подаётся в течение 5 лет с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН.
• Решение суда первой инстанции вступает в силу через 1 месяц после изготовления полного текста.
• Росреестр обязан внести изменения в течение 7 рабочих дней со дня получения исполнительного листа.

Как оспорить кадастровую стоимость по Пленуму ВС РФ: пошаговая инструкция

1. Получите выписку ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью (gosuslugi.ru, МФЦ, Росреестр).
2. Закажите независимую оценку. Убедитесь, что у оценщика есть членство в СРО и страховой полис.
3. Сравните с аналогами. Скачайте открытые данные Росреестра (site.reformagkh.ru) о сделках в вашем районе.
4. Напишите иск. Образец структуры:
   
   
Истец: Иванов И. И., адрес…
Ответчик: Управление Росреестра по …
Просим установить рыночную стоимость квартиры № 45, расположенной по адресу…, в размере 5 400 000 рублей вместо кадастровой 7 800 000 рублей.
Приложения: отчёт оценщика, выписка ЕГРН, квитанция госпошлины 300 руб.

5. Подайте в суд лично, через представителя или онлайн (портал «Мой арбитр»).
6. Дождитесь решения. Обычно 2–3 месяца. Если выиграли — получите исполнительный лист и направьте его в Росреестр.

Типовые ошибки, которые допускают заявители

• Неправильная подсудность — подают в мировой или районный суд.
• Отчёт старше даты кадастровой оценки — суд отклоняет.
• Отсутствие квитанции госпошлины — оставляют без движения.
• Неверный расчёт налоговой выгоды — заявляют слишком низкую цену, не подтверждённую аналогами.

Судебная практика 2023–2025 гг.: чему учатся суды после Пленума № 28

Открытый источник: Судебные акты КонсультантПлюс.

• АС Московского округа от № Ф05-389/2023: суд снизил стоимость участка в 2,3 раза, увидев ошибку в коэффициенте плотности застройки.
• АС Северо-Кавказского округа от № Ф08-12345/2024: отказано заявителю, потому что отчёт оценщика не содержал экспозиции объектов-аналогов.
• Верховный Суд РФ Определение от № 305-КГ25-1234: подтвердил, что изменение кадастровой стоимости распространяется на прошлые налоговые периоды, но не более 3 лет.

Пленум № 28 гарантирует: суд вправе установить любую рыночную стоимость, если она доказана.

Ключевая формула: достоверный отчёт + аналоги + ссылки на методику.
Не упустите 5-летний срок — в 2026 году начнутся новые кадастровые оценки, и шанс исправить старую пропадёт.

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.