Вопрос о налоговых обязательствах при передаче недвижимости в дар часто волнует как дарителей, так и получателей․ В России ситуация с налогами на дарение изменялась несколько раз, и в 2026 году действуют новые правила, принятые после отмены налога на наследование и дарение для членов семьи и близких родственников․

Краткая справка о текущем законодательстве

С 2024 года (после принятия закона Государственной Думы) в России полностью отменён налог на наследование, а также отменён налог на дарение при передаче имущества между:

• супругами;
• родителями и детьми;
• братьями, сестрами;
• дедушками, бабушками;
• другими близкими родственниками, которых закон считает «членами семьи» (по родству до 4‑й степени)․

Это значит, что в большинстве типичных случаев дарения квартиры между родственниками налоговые выплаты не требуются․

Когда налог может возникнуть?

Налог на дарение (также известный как налог на доходы физических лиц – НДФЛ) может появиться в следующих ситуациях:

1. Даритель и получатель не являются близкими родственниками․ Если квартира передаётся, например, другу, партнёру по бизнесу или иной третьей стороне, то получатель обязан уплатить НДФЛ․
2. Сумма подарка превышает установленные лимиты․ По текущему налоговому кодексу (ст․ 217 НК РФ) налоговая база рассчитывается как разница между рыночной стоимостью квартиры и «безвозмездной» стоимостью, если она ниже рыночной․ При передаче между не‑родственниками налог составляет 13 % (для налоговых резидентов) от этой разницы․
3. Иные налоги, связанные с объектом недвижимости․ Даже если налог на дарение не взимается, могут возникнуть обязательства по уплате:
   • регистрационного сбора за государственную регистрацию перехода права собственности (обычно 0,1 % от стоимости, но не менее 2 000 рублей);
   • налога на имущество, если квартира переходит в собственность получателя, у которого уже есть несколько объектов недвижимости (при сумме кадастровой стоимости более 250 млн рублей в России)․ В этом случае налог уплачивается ежегодно, а не при дарении․

Пошаговая инструкция по дарению квартиры

Ниже перечислены основные этапы, которые необходимо выполнить, чтобы оформить дарение корректно и избежать неожиданных налоговых последствий․

Определение статуса отношений

Убедитесь, что вы и получатель попадаете под определение «членов семьи»․ Для этого понадобится подтверждающий документ (свидетельство о рождении, браке, паспортные данные и т․д․)․

Оценка рыночной стоимости квартиры

Для большинства сделок (в т․ч․ и между родственниками) рекомендуется получить независимую оценку недвижимости․ Это поможет:

• избежать претензий налоговой службы;
• правильно оформить договор дарения․

Составление договора дарения

Договор должен быть оформлен в письменной форме и содержать:

• полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
• точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
• указание стоимости (по оценке) и подтверждение, что передача происходит безвозмездно;
• подписи сторон и печать нотариуса (при необходимости)․

Нотариальное заверение (по желанию)

Для сделок с недвижимостью нотариальная проверка не обязательна, но часто рекомендуется, поскольку нотариус проверит правоустанавливающие документы и подтвердит отсутствие ограничений (залог, ареста)․

Подача документов в Росреестр

Для официальной регистрации перехода права собственности необходимо предоставить в Росреестр:

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
• договор дарения;
• паспортные данные обеих сторон;
• документы, подтверждающие отсутствие ограничений (справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выписка из ЕГРН);
• квитанцию об уплате регистрационного сбора․

Уплата регистрационного сбора

Сбор составляет 0,1 % от рыночной стоимости квартиры, но не менее 2 000 рублей․ Платёж производится в банк по реквизитам, указанным в уведомлении Росреестра․

Оповещение налоговых органов (при необходимости)

Если даритель и получатель – не родственники, получатель обязан подать декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения квартиры, и уплатить НДФЛ (13 % от разницы стоимости)․ При дарении между родственниками декларация не требуется․

Сравнение: дарение vs․ продажа

Иногда владельцы рассматривают продажу вместо дарения, чтобы избежать потенциальных налоговых вопросов․ Ниже – основные различия․

Особенности для иностранных граждан

Если один из участников сделки – нерезидент РФ, необходимо учитывать:

• налоговый статус (налоговый резидент – более 183 дней в РФ);
• возможность двойного налогообложения (соглашения с другими странами);
• при получении квартиры нерезидентом налог на дарение может быть удержан по ставке 30 % (если получатель не относится к членам семьи)․

Практические рекомендации

• Проверьте родство․ Если есть сомнения, обратитесь в МФЦ или налоговую инспекцию за разъяснением;
• Сделайте независимую оценку․ Это защитит от претензий налоговой службы и поможет правильно рассчитать возможный налог․
• Храните все документы․ Договор, оценка, чеки об уплате сбора и подтверждения отсутствия задолженностей могут понадобиться в случае проверки․
• Консультируйтесь с юристом․ Оформление недвижимости часто сопряжено с нюансами (залог, арест, совместная собственность), которые лучше прояснить заранее․

В 2026 году в России налог на дарение квартиры не взимается при передаче имущества между членами семьи и близкими родственниками․ При дарении незнакомому человеку или лицу, не попадающему под определение «член семьи», получатель обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости подарка․ Кроме того, независимо от наличия налога на дарение, необходимо оплатить регистрационный сбор и, при определённых условиях, ежегодный налог на имущество․

Самый надёжный способ избежать неприятных сюрпризов – тщательно подготовить все документы, проверить статус отношений и при необходимости воспользоваться услугами нотариуса и налогового консультанта․

Дата публикации: