04 апреля 2026 года российские налоговые правила вновь претерпели изменения․ В этой статье разберёмся, когда придётся заплатить НДФЛ при продаже квартиры, когда можно избежать налога, а также как воспользоваться вычетами и взаимозачётами․
Основное правило: минимальный срок владения
С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, увеличивающие необлагаемую сумму дохода при продаже жилья (ст; 217․1 НК РФ)․
- До 3 млн руб․ — теперь именно такой порог «необлагаемого» дохода применяется при продаже квартир, комнат, домов или долей в них․
- 3 или 5 лет — ключевые сроки владения, по истечении которых продажа освобождается от НДФЛ вовсе․
Таблица «Срок владения = налог»
| Ситуация | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё, приобретено после | ≥ 3 лет | 0 % |
| Любая квартира, полученная по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) | ≥ 3 лет | 0 % |
| Вторая и последующие квартиры, купленные после | ≥ 5 лет | 0 % |
| Квартира использовалась в предпринимательской деятельности | неважен | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) |
Когда 3 млн руб․ вычета недостаточно
Если квартира продана раньше 3 или 5 лет, у вас есть два варианта уменьшить базу налогообложения:
- Имущественный вычет в размере 3 млн руб․ (новый лимит-2026)․
- Расходы на покупку — можно вычесть реально подтверждённые траты (ДДУ, ипотека, отделка)․
Пример:
Продажа квартиры за 7 млн руб․, купленной по ДДУ за 4,8 млн руб․ через 2 года после получения ключей․
База НДФЛ: 7 000 000 – 4 800 000 = 2,2 млн руб․
Налог: 2 200 000 × 13 % = 286 000 руб․
Если бы применялся только вычет 3 млн руб․, налог был бы меньше, но реальные расходы выгоднее․
Взаимозачёт: купил → продал → купил
ФНС разрешила квартирный взаимозачёт в 3-НДФЛ․ Условия:
- Сделки совершены в одном календарном году․
- Вы имеете право на имущественный вычет по покупке (до 2 млн руб;) и по продаже (до 3 млн руб․)․
Пример взаимозачёта:
Продажа «старой» квартиры за 6 млн руб․ (владение 2 года) и покупка новой за 5 млн руб․
НДФЛ от продажи: (6 000 000 – 3 000 000) × 13 % = 390 000 руб․
Вычет при покупке: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб․
К уплате: 390 000 – 260 000 = 130 000 руб․
Особые случаи
Ипотечный налоговый вычет + продажа
Если квартира куплена в ипотеку, можно одновременно получать вычет по процентам (до 3 млн руб․) и воспользоваться вычетом при продаже․
Продажа доли детей
Родители, продавшие долю в квартире, принадлежащую несовершеннолетнему, должны подать декларацию и уплатить НДФЛ от дохода ребёнка, но могут применить общий вычет․
«Не прерывалось ни на день» правило
Если квартира когда-то была полностью продана или подарена, а затем вновь куплена, срок владения считается с последней даты приобретения, а не с первоначальной․
Пошаговая инструкция: что делать после продажи
- Убедитесь, что срок владения ≥ 3 или 5 лет․ Если да — налога нет, декларацию можно не сдавать․
- Если срок меньше, выберите выгодный способ уменьшения базы: 3 млн руб․ вычета или подтверждённые расходы․
- Соберите документы:
- Договор купли-продажи (двусторонний)․
- ДДУ или акт приёмки (если новостройка)․
- Квитанции, чеки, выписки из банка об ипотеке и отделке․
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
- Оплатите налог до 15 июля․
Частые ошибки
- Упустить авансы․ Если в течение года вы платили авансы по НДФЛ (например, с аренды), укажите их в декларации: они уменьшают окончательную сумму к уплате․
- Не учесть 3 млн руб․ вычета и переплатить налог․
- Не подтвердить фактическую стоимость․ Если указать заниженную цену в договоре, налоговая может доначислить НДФЛ по кадастровой стоимости × 0,7․
При продаже новой квартиры налог платить не всегда․ Проверьте срок владения, примените вычет 3 млн руб․ или подтвердите расходы, а при одновременной покупке воспользуйтесь взаимозачётом․ Всё это позволяет законно сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей․
Сохраните статью и делитесь с друзьями!