Тема актуальна для многих собственников зданий, предпринимателей и физических лиц, которые используют земельные участки без оформления официального договора аренды. В статье рассматриваются правовые основания требования оплаты, особенности расчёта, а также судебную практику, иллюстрирующую, как суды подходят к этим спорам.

Что такое «фактическое пользование» земельным участком?

Фактическое пользование (ФП) – это использование земельного участка в реальном, физическом смысле, независимо от наличия или отсутствия юридически оформленного договора аренды, сервитута, безвозмездного пользования и т.п. Примеры ФП:

• размещение надземного здания (дом, магазин, гараж) без указания в договоре земельного участка;
• строительство временных сооружений (бани, беседки, склады) на чужом участке;
• использование земли под парковку, складские площадки, рекламные конструкции.

Согласно КонсультантПлюс и статье 25.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), факт использования земельного участка без законного основания считается основанием для взыскания платы за пользование.

Нормативно‑правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие вопрос:

1. Земельный кодекс РФ:
   • Статья 25.1 – Плата за фактическое пользование земельным участком.
   • Статья 65 – Права и обязанности собственника и землепользователя.
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
   • Статьи 309, 310 – Обязанность платить арендную плату за пользование чужим имуществом.
   • Статья 614 – Неосновательное обогащение.
3. Нормативные акты субъектов РФ (базовые ставки арендной платы):
   • Постановления региональных правительств о базовых ставках арендной платы за земельные участки.
4. Постановление Пленума ВАС РФ №73 (пункт 7) – разъясняет порядок применения статей 309‑310 ГК РФ в отношении земельных отношений.

Важно отметить, что отсутствие договора аренды не освобождает фактического пользователя от обязанности платить арендную плату. Законодательство подразумевает, что плата рассчитывается исходя из нормативных ставок, а не из условий договора.

Судебная практика

Ниже представлены ключевые решения судов, которые демонстрируют, как применяется вышеуказанное законодательство.

Судебный приказ г. (Калининград)

Мировой судья 5‑го судебного участка Центрального судебного района г. Калининграда вынес приказ по заявлению администрации МО «Зеленоградский» о взыскании с гражданина платы за фактическое пользование земельным участком и пени. Приказ был направлен в службу судебных приставов.

Арбитражный суд, дело А56‑28814/2013

Суд, руководствуясь ст. 65 ЗК РФ и ст. 309‑310 ГК РФ, а также пунктом 7 Пленума ВАС РФ №73, удовлетворил иск администрации муниципального образования и взыскал с индивидуального предпринимателя арендную плату за пользование земельным участком, несмотря на отсутствие договора аренды.

Решение Верховного суда РФ (2025 г.)

В решении по делу о неосновательном обогащении суд подтвердил, что «неоформленный участок» не освобождает пользователя от уплаты платы, если факт использования подтверждён документально (акт осмотра, фотографии, показания свидетелей).

Пример из практики (2025‑07‑21)

Суд указал, что если земельный участок не включён в договор аренды здания, то плата за него должна уплачиваться отдельно. Это решение подтверждает позицию, что «платить за землю» – отдельный юридический вопрос, не зависящий от наличия договора аренды здания.

Краткая таблица типовых решений

Как рассчитывается плата за фактическое пользование?

Расчёт производится по формуле, установленной в региональном нормативном акте о базовых ставках арендной платы:

Плата = Площадь (м²) × Базовая ставка (руб./м²/год) × Коэффициент (если применим) × (Кол‑во дней использования / 365)

Где:

• Площадь – фактически занятая часть земельного участка (пятно застройки).
• Базовая ставка – устанавливается региональными властями (например, 5 руб./м²/год в Красноярском крае).
• Коэффициент – может учитываться при особом режиме (например, для сельскохозяйственного использования).

Если пользователь не может доказать, что фактически использует меньшую площадь, суд обычно принимает площадь, указанную в кадастре или в технической документации к объекту.

Как избежать взыскания платы за ФП?

1. Оформить договор аренды – даже если арендная плата будет «условно» фиксирована, наличие договора снимает риск претензий о ФП.
2. Получить разрешение от муниципалитета – в виде договора безвозмездного пользования или сервитута.
3. Согласовать площадь – уточнить в договоре точную площадь, подлежащую оплате.
4. Своевременно оплачивать – в противном случае начисляются пени (обычно 0,1 % от суммы за каждый день просрочки).
5. Вести документальное подтверждение – акты осмотра, фотографии, показания свидетелей, которые могут доказать отсутствие фактического пользования.

Порядок защиты прав в суде

Если вам предъявили претензию о взыскании платы за ФП, рекомендуется:

• Подготовить пакет документов:
  • Кадастровый паспорт участка;
  • Техническую документацию (план застройки, чертежи);
  • Акты осмотра, фотографии;
  • Документы, подтверждающие отсутствие договора аренды (если таковой отсутствует).
• Проверить правильность расчёта – сопоставьте ставку с региональными нормативами, проверьте корректность площади.
• Подать возражения в суд в течение 10 дней с момента получения судебного приказа (ст. 31 ФЗ «Об арбитражных судах»). В возражениях укажите:
  • Отсутствие фактического использования (если действительно);
  • Ошибки в расчёте (неверная площадь, ставка, сроки);
  • Наличие оснований для освобождения от уплаты (например, льготы, статус организации).
• Обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном праве, для подготовки процессуальных документов.

Плата за фактическое пользование земельным участком без договора аренды – это реальная юридическая обязанность, подкреплённая как Земельным кодексом РФ, так и Гражданским кодексом РФ. Судебная практика ясно показывает, что отсутствие договора не освобождает от уплаты арендной платы, если факт использования подтверждён.

Для снижения риска взысканий рекомендуется официально оформить отношения с землепользователем, вести детальную документацию и своевременно оплачивать установленную нормативами ставку. При возникновении спора важно собрать доказательства, правильно оспорить расчёт и, при необходимости, обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Дата публикации: