Кратко о новом законе

Федеральный закон № 123-ФЗ от г.:

• Сокращает максимальный срок перевода с 270 до 90 дней;
• Вводит единую заявительную форму через портал «Госуслуги»;
• Обязывает органы местного самоуправления (ОМСУ) выдавать мотивированные отказы в течение 10 рабочих дней.

Кроме того, закон сохраняет запрет на перевод особо ценных сельхозземель, к которым относятся почвы классов 1–3, а также участки, расположенные в зонах рискованного земледелия или охраняемых природных территориях.

Кто может подать заявление

Право на подачу заявления имеют:

1. Собственники земельных участников, оформившие право в ЕГРН.
2. Доверенные лица при наличии нотариальной доверенности.
3. Юридические лица, владеющие участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды сроком не менее 5 лет.

Пошаговая инструкция по переводу земель СХН

Шаг 1. Проверка статуса участка

На публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru) необходимо убедиться:

• Что участок действительно относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения».
• Что в ЕГРН нет обременений (арестов, залогов).

Шаг 2. Подготовка документов

Минимальный пакет:

• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• Кадастровый паспорт или межевой план;
• Проект организации территории (если перевод касается застройки);
• Экологическое заключение Росприроднадзора (для участков площадью более 5 га);
• Согласие супруга/супруги (если участок приобретён в браке).

Шаг 3. Подача заявления

Заявление подаётся:

1. В МФЦ по месту нахождения участка;
2. Онлайн через «Госуслуги» (подпись ЭЦП обязательна).

Госпошлина составляет 350 рублей для физических лиц и 1 000 рублей для юрлиц.

Шаг 4. Рассмотрение и выдача разрешения

Комиссия ОМСУ:

• Рассматривает заявление в течение 60 дней;
• Публикует проект решения на официальном сайте муниципалитета на 14 дней для общественного обсуждения;
• Выносит окончательное решение или мотивированный отказ.

Особые случаи и ограничения

Саратовская область и «особо ценные земли»

С 1 июня 2026 г. в Саратовской области вводится полный запрет перевода в иную категорию особо ценных сельскохозяйственных земель. Участки с высокими показателями плодородия (классы 1–2) будут автоматически исключены из возможных к переводу, даже при наличии согласия собственника.

Республика Татарстан — пилотный регион

Республика Татарстан стала пилотным регионом, где перевод земель СХН ведётся в сокращённые 45 дней. Для этого введён единый муниципальный координационный центр, куда подаются все документы онлайн.

Что грозит за нарушение порядка перевода

Практические советы собственникам

1. Проверяйте почву. Если кадастровая оценка выше 80 баллов, вероятнее всего, участок отнесён к особо ценным землям.
2. Заказывайте экспертизу заранее. Независимая лаборатория за 15 000–30 000 рублей поможет точно определить класс плодородия.
3. Следите за сроками. Пропущенный срок подачи возражений по проекту решения комиссии сокращает шансы на успех.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

Можно ли перевести «огород» площадью 4 сотки под строительство дома?

Ответ:

Да, если это не особо ценная земля и участок входит в зону разрешенного строительства по генплану муниципалитета.

Какие налоги ждут собственника после перевода?

После перевода в категорию «земли населенных пунктов» ставка налога вырастет в среднем с 0,3 % до 0,5 % кадастровой стоимости. Для участков площадью до 1 000 м² предусмотрены льготы в большинстве регионов.

Новый закон делает процедуру перевода земель СХН из частной собственности быстрее и прозрачнее, но одновременно усиливает контроль за сохранением плодородных почв. Если вы планируете изменить целевое назначение участка, начните с проверки его статуса и подготовки проекта организации территории — это сэкономит время и деньги.

Для консультации рекомендуем:

• Обратиться в региональный филиал «Росреестра»;
• Использовать сервис «Онлайн-экспертиза земель» на портале Госуслуг;
• Ознакомиться с приложением № 3 к приказу Минсельхоза РФ от № 45.