Дата публикации:  г;

Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) – это гражданско‑правовой документ, согласно которому застройщик обязуется построить объект недвижимости, а дольщик – уплатить за него денежные средства и получить в собственность квартиру (комнату, нежилое помещение) после её ввода в эксплуатацию. ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре, а права дольщика (право требования) фиксируются в едином государственном реестре.

Переуступка права требования (цессия) – что это?

Переуступка права требования (цессионное соглашение) – это договор, по которому первоначальный дольщик (цедент) передаёт другому лицу (цессионарию) своё право требовать от застройщика исполнения обязательств по ДДУ (в т.ч. передачу квартиры, возврат излишков и т.п.). При этом застройщик остаётся тем же контрагентом, а меняется только лицо, к которому направлены требования.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (раздел «Общее право обязательств», ст. 382‑389).
• Федеральный закон от № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред.).
• Закон РФ от № 218‑FZ «О государственной регистрации недвижимости».
• Региональные постановления Ростовской областной администрации, регулирующие порядок подачи документов в местные отделения Росреестра.

Условия, при которых переуступка допускается

1. Право требования полностью принадлежит цеденту (документально подтверждено ДДУ).
2. Договор не содержит ограничений на переуступку (пункт «Запрет на передачу прав» отсутствует).
3. Объект ещё не передан (акт приёма‑передачи не подписан) – иначе переуступка становится недействительной.
4. На праве требования нет ареста, залога, судебного ограничения.
5. Если ДДУ заключён в браке, требуется согласие супруга (ст. 162 ГК РФ).
6. Если договором предусмотрено согласие застройщика, его необходимо получить (хотя по закону согласие не требуется, если иное не указано).

Стороны договора и их обязанности

Пошаговая процедура переуступки в Ростове-на-Дону

1. Проверка допустимости
   • Запросить у продавца оригинал ДДУ и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве требования.
   • Убедиться, что ДДУ не находится в залоге, аресте, не был ранее переуступлен.
   • Проверить, нет ли ограничений в договоре (пункт о согласии застройщика).
2. Подготовка и подписание договора уступки
   • Составить письменный договор (образец ниже). Включить:
     • Реквизиты ДДУ (номер, дата, застройщик).
     • Точное описание передаваемого права требования.
     • Цена уступки и порядок расчётов.
     • Перечень передаваемых документов.
     • Пункт о переходе прав с момента государственной регистрации.
     • Ответственность за недостоверные сведения.
   • Если цедент действует через представителя – приложить нотариальную доверенность.
   • При наличии супруга – приложить нотариальное согласие (или разводный документ).
3. Организация расчётов
   • Согласовать безопасную схему: банковская ячейка, аккредитив или условный депозит в банке.
   • Средства освобождаются только после регистрации перехода прав.
4. Государственная регистрация
   • Подать в отдел Росреестра г. Ростова‑на‑Дону пакет:
     • Заявление о переходе прав требования.
     • Договор уступки (двойной экземпляр, заверенный нотариально).
     • Копия ДДУ.
     • Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
     • Нотариальная доверенность (если есть).
   • Оплатить государственную пошлину (по тарифу 0,1 % от цены уступки, но не менее 4 000 руб.).
   • После внесения записи в ЕГРН новый дольщик получает права и обязанности.
5. Передача документов
   • Цедент передаёт цессионарию оригиналы ДДУ, платёжных квитанций, переписку с застройщиком, справку об отсутствии задолженности.
   • Оформить акт приёма‑передачи документов (можно включить в договор уступки).

Необходимый пакет документов

• Копия ДДУ и выписка из ЕГРН о праве требования.
• Платёжные документы (квитанции, банковские выписки) за все внесённые платежи.
• Справка застройщика об отсутствии задолженности.
• Нотариальная доверенность (если цедент действует через представителя).
• Согласие супруга (если ДДУ оформлен в браке).
• Заявление о переходе прав (форма Росреестра).
• Договор уступки (двойной экземпляр, заверенный нотариусом).

Основные риски и способы их минимизировать

Особенности Ростова-на-Дону

В Ростове‑на‑Дону регистрация перехода прав требования производится в Отделении Росреестра по г. Ростову‑на‑Дону (ул. Суворова, 7). Важно учитывать:

• Среднее время регистрации – 7–10 рабочих дней (может ускоряться через услугу «Экспресс‑регистрация»).
• Региональная комиссия часто требует справку о отсутствии задолженности застройщика в отношении конкретного проекта.
• В случае, если объект находится в стадии «дом сдан», но акт приёма‑передачи ещё не подписан, суд часто рассматривает право требования как «неисполненное» – переуступка допускается.
• В Ростовской области действует правило о «обязательном уведомлении застройщика» – если в договоре ДДУ указано уведомление, цедент обязан направить письменное уведомление застройщику и получить подтверждение о получении.

Чек‑лист для покупателя (цессионария)

1. Проверьте, что продавец является собственником права требования:
   • Копия ДДУ + выписка из ЕГРН.
2. Убедитесь, что на праве нет обременений:
   • Запрос в Росреестр о залоге/аресте.
3. Проверьте наличие согласий:
   • Супруга (если ДДУ в браке).
   • Застройщика (только если в договоре указано обязательное согласие).
4. Оцените финансовые обязательства:
   • Остаток платежей по ДДУ.
   • Штрафы и неустойки за просрочку.
5. Организуйте безопасную схему оплаты:
   • Банковская ячейка / аккредитив.
6. Подготовьте и подпишите договор уступки (нотариально заверенный).
7. Подайте документы в Росреестр и дождитесь регистрации.
8. Получите акт приёма‑передачи документов от продавца.

Образец договора уступки права требования (коротко)

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ
по договору долевого участия № ___ от "__" _______ 20__ г.

г. Ростов-на-Дону "__" _______ 20__ г.


СТОРОНЫ
Цедент: ________________________, паспорт ___, адрес: __________.
Цессионарий: ___________________, паспорт ___, адрес: __________.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Цедент передаёт Цессионарию право требования к застройщику ООО "________" по ДДУ № ___ от "__" _______ 20__ г. в объёме:
 • право требовать передачу квартиры № ___ в доме ___;
 • право требовать возврат излишних средств (если таковые имеются).

ЦЕНА УСТУПКИ И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Стоимость уступки составляет ___________ (__________________) рублей.
Оплата производится в банковскую ячейку № ___ в филиале ПАО "____________" до даты регистрации перехода прав.

ПЕРЕХОД ПРАВ
Права переходят к Цессионарию с момента государственной регистрации договора в Росреестре.

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ
Цедент обязуется передать Цессионарию:
 • оригинал ДДУ;
 • выписку из ЕГРН;
 • платёжные квитанции;
 • справку застройщика об отсутствии задолженности.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Цедент гарантирует отсутствие обременений и правильность сведений.
При нарушении условий виновная сторона возмещает убытки.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Споры решаются в суде г. Ростова-на-Дону.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Договор вступает в силу с момента его подписания и нотариального заверения.

Подписи сторон:
____________________ ____________________
(Цедент) (Цессионарий)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Нужно ли согласие застройщика?

По закону согласие застройщика не требуется, если в ДДУ нет специального пункта, ограничивающего переуступку. Однако большинство застройщиков требуют письменное уведомление и иногда – подтверждение о получении справки об отсутствии задолженности. Проверяйте договор.

Вопрос 2. Можно ли переуступить право, если уже подписан акт приёма‑передачи?

После подписания акта право требования считается исполненным, а право собственности переходит к дольщику. В этом случае переуступка права требования невозможна; необходимо оформить договор купли‑продажи квартиры.

Вопрос 3. Как проверить, не находится ли право в залоге?

Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по номеру ДДУ. В разделе «Обременения» будет указано наличие залога, ареста или иных ограничений.

Вопрос 4. Что делать, если продавец предлагает «перевести деньги сразу»?

Не переводите средства до момента регистрации перехода прав. Используйте банковскую ячейку или аккредитив, где деньги будут удержаны до получения подтверждения о регистрации.

Вопрос 5. Сколько времени занимает регистрация в Ростове?

Обычно 7‑10 рабочих дней. При подаче через услугу «Экспресс‑регистрация» срок может сократиться до 3‑5 дней, но потребует дополнительную оплату.

Переуступка права требования по ДДУ – это законный и часто используемый инструмент, позволяющий быстро изменить участника долевого строительства без необходимости переоформления самого объекта. В Ростове-на-Дону процесс полностью регулируется федеральным законодательством и местными правилами Росреестра. Главное – тщательно проверять документы, соблюдать порядок расчётов и регистрировать договор в установленном порядке. При соблюдении всех рекомендаций риски сведены к минимуму, а покупатель получает законный и защищённый правовой статус нового дольщика.

Помощь в оформлении: если вам нужна юридическая поддержка, подготовка документов или проверка правоспособности продавца – заполните форму бесплатной консультации на сайте DestraLegal.ru.