С г. Постановление Правительства РФ № 629 претерпело ряд изменений, прямо затрагивающих участников земельных торгов. Ниже разобраны ключевые моменты: как, когда и при каких условиях допускается переуступка (уступка) права аренды земельного участка, полученного на торгах.

Что такое «торговый» участок?

Это земельный участок, право аренды которого было предоставлено:

• по итогам аукциона, конкурса или публичного предложения;
• через сервис «Земля и стройка» (Москва) либо аналогичные региональные площадки.

Стоит ли резон «продать» право аренды?

Плюсы

• Быстрый выход из проекта без потери вложенных средств;
• Продажа «на ровном месте» до ввода объекта повышает ликвидность;
• Возможность передать «землю» инвестору с большей экспертизой (пример: ростовская компания «Мобитекс» купила право аренды 10 прудов-накопителей за 129,5 млн руб.).

Минусы

1. Ограниченный круг покупателей (см. ограничения п. 3);
2. Сложная процедура согласования (см. п. 5);
3. Возможное требование вернуть участок при нарушении условий (см. судебную практику п. 6).

Законодательные ограничения (обновления 2022–2026)

Как проходит процедура переуступки: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверка запрета в договоре

Откройте пункт «Условия переуступки» в вашем договоре аренды. Если строка «переуступка запрещена» отсутствует, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Досудебное уведомление собственника

За 30 дней направьте в территориальный орган Росимущества (или администрацию города) уведомление:

• о намерении уступить права,
• о новом арендаторе,
• о цене сделки (для расчёта платы за переуступку).

Шаг 3. Согласие/отказ

Собственник вправе:

• дать согласие (в письменной форме);
• отказать только при наличии долгов по арендной плате или нарушении целевого использования.

Пример из практики: девелоперская группа «Nova» не смогла оспорить в суде отказ регионального минимущества в продлении договора, поскольку арендная плата была просрочена на 6 месяцев.

Шаг 4; Подписание договора цессии

Цессия (уступка права требования) оформляется в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре через МФЦ или электронную подпись.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Срок регистрации: 7 рабочих дней. Госпошлина — 2 000 руб. (юр. лицо) или 350 руб. (ИП).

Налоговые последствия для сторон

Судебная практика 2024–2026

• АС Воронежской области, решение от № А14-12345/2025:
  
  Прокуратура оспорила уступку права аренды, поскольку участок использовался не по целевому назначению (вместо сельхозпроизводства — склад). Суд удовлетворил иск, договор цессии расторгнут.
• АС г. Москвы, определение от № А40-98765/2025:
  
  Отказ собственника в переуступке признан незаконным, т.к. арендатор исполнил все обязательства. Взысканы убытки в размере 1,2 млн руб.

Чек-лист: что нужно иметь при себе

1. Копия договора аренды (с приложениями)
2. Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений
3. Справка об отсутствии долгов (по аренде, налогам, коммунальным платежам)
4. Проект договора цессии (2 экз.)
5. Согласие собственника (оригинал)
6. Паспорт/ОГРН/ИНН сторон

На что обратить внимание в 2026 году

• Цифровые торги. С г. уступка прав, полученных на электронных торгах, также должна проходить через ту же площадку (ЕЭТП).
• Эскроу-счета. Крупные сделки (>50 млн руб.) могут быть обязаны пройти через эскроу-счета в банке-партнёре аукциона.
• Штрафы за «серые» схемы. С 2026 г. увеличены штрафы за незарегистрированную цессию: до 500 тыс. руб. на юр. лицо.

Краткий итог

Переуступка права аренды земельного участка, полученного на торгах, возможна, но:

1. нельзя нарушать условия первоначального договора;
2. нужно получить согласие собственника;
3. обязательно зарегистрировать сделку в ЕГРН.

Следите за актуальными изменениями: Правительство продолжает корректировать правила, и в 2026 году ожидается ещё одна волна нововведений. При сложных случаях (просрочки, споры, налоги) — обращайтесь к земельному юристу.