Актуальность темы: в 2024–2026 гг. в РФ активно росло число сделок по переуступке (уступке) права аренды земли, особенно под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), гаражи, торговые павильоны; Физические лица всё чаще выступают как цессионарии (новые арендаторы) или как цеденты (прежние арендаторы). При этом налоговые последствия порой вызывают вопросы: нужно ли платить НДФЛ? Какой доход облагается? Какие документы подтверждают расходы? Ниже ― подробные разъяснения с учётом разъяснений Минфина РФ и ФНС, а также изменений Налогового кодекса на 2026 год.

Что такое «переуступка права аренды» с точки зрения права

Переуступка (уступка права требования) аренды оформляется договором цессии (ст. 382–390 ГК РФ). Именно договор цессии позволяет первоначальному арендатору (цеденту) передать все права и обязанности по договору аренды третьему лицу (ценсионарию). При этом:

• договор аренды не прекращается, а продолжается с новым арендатором;
• арендодатель должен быть уведомлён в письменной форме (ст. 391 ГК РФ);
• если договор аренды требует нотариального удостоверения или госрегистрации, то и договор цессии подлежит такому же оформлению.

Может ли переуступка быть безвозмездной?

Да. Гражданский кодекс не запрещает дарение (безвозмездную передачу) права аренды. Однако в налоговом учёте безвозмездная передача всё равно может породить доход у нового арендатора (ценсионария) на основании ст. 41 НК РФ – «экономическая выгода в натуральной форме». Подробнее в разделе 4.

Основные участники сделки и их налоговые роли

НДФЛ при переуступке права аренды земельного участка

Доходы цедента (продавца права аренды)

Цедент (физлицо) получает доход, который равен сумме, полученной от цессионария, за вычетом обоснованных расходов (ст. 220 НК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 220). Расходы могут быть:

• добровольное страхование рисков;
• уплаченная первоначальному арендатору вступительная (паевый) взнос;
• арендные платежи, уже перечисленные за период, который цедент не будет использовать;
• услуги посредников и оформление сделки.

Процесс:

1. Цедент подаёт в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Уплачивает НДФЛ до 15 июля.

Пример расчёта

Физлицо продало право аренды ИЖС за 1 200 000 руб. Ранее он оплатил арендодателю вступительный взнос 400 000 руб. и аренду за 2 года (вперёд) -40 000 руб.

Налогооблагаемая база: 1 200 000 – 400 000 – 240 000 = 560 000 руб.
НДФЛ: 560 000 × 13 % = 72 800 руб.

Доходы цессионария при безвозмездном получении

Если договор цессии заключён безвозмездно, то цессионарий-физлицо получает натуральный доход, равный рыночной стоимости права аренды (Письмо Минфина РФ № 03-04-05/39880 от ).

• Если рыночная стоимость 800 000 руб., НДФЛ = 800 000 × 13 % = 104 000 руб.
• Оплатить налог обязан именно ценсионарий, так как даритель (цедент) по безвозмездной уступке не получает дохода.

Особенности для иностранных цедентов

Если право аренды уступает иностранное физическое лицо, налоговый агент (цессионарий-резидент РФ) должен удержать НДФЛ при выплате дохода и перечислить в бюджет по ставке 30 % (ст. 224 НК РФ). При этом возможно применение международных соглашений об избежании двойного налогообложения.

Подтверждение расходов: какие документы нужны

• Копия договора аренды, на который передаётся право
• Копия договора цессии
• Квитанции, платёжные поручения, чеки, подтверждающие:
  • вступительный взнос;
  • арендные платежи, уплаченные цедентом;
  • расходы на регистрацию сделки, услуги риэлтора
• Акт приёма-передачи права аренды

Земельный налог и налог на имущество после переуступки

Земельный налог продолжает платить арендодатель, если участок находится у него на праве собственности. Арендатор (ценсионарий) земельный налог не платит, но может нести транзитные расходы, если договором предусмотрена компенсация.

Имущество, расположенное на участке, облагается налогом на имущество по правилам главы 32 НК РФ; переуступка права аренды не влияет на объект налогообложения, но при смене арендатора новый арендатор может взять на себя уплату налога, если это прямо указано в договоре.

Пошаговый алгоритм для физлиц-участников сделки

Если вы цедент (продаёте право аренды)

1. Уведомить арендодателя о переуступке.
2. Заключить договор цессии (желательно нотариально, если требует регистрации).
3. Получить оплату (или оформить дарение).
4. Собрать документы, подтверждающие расходы.
5. В следующем году подать 3-НДФЛ, приложив расчёт доходов и расходов, и уплатить налог.

Если вы цессионарий (покупаете или получаете даром)

1. Проверить платёжеспособность цедента, наличие долгов по арендным платежам.
2. Уведомить арендодателя и подписать акт приёма-передачи.
3. Зарегистрировать договор цессии в Росреестре, если участок кадастровый и регистрация обязательна.
4. При безвозмездном получении – самостоятельно рассчитать натуральный доход, подать 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ до 15 июля.

Частые ошибки и риски

• Не уведомили арендодателя. По ст. 615 ГК РФ арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать штраф.
• Не зарегистрировали цессию. Если договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, но цессия – нет, права нового арендатора не возникают.
• Забыли про НДФЛ. Налоговая применяет штраф 20 % от суммы неуплаченного налога + пени.
• Приняли «чёрную» цену в договоре. При проверке ИФНС может пересчитать налог по рыночной цене (ст. 105.3 НК РФ).

Краткий FAQ

Вопрос: Могу ли я включить стоимость возведённого мною дома на арендуемом участке в расходы при продаже права аренды?
Ответ: Нет. Дом – это отдельный объект собственности; его стоимость не уменьшает ваш доход от продажи права аренды, если дом не передан вместе с землёй по договору аренды.

Вопрос: Если я получил участок в аренду бесплатно от муниципалитета, потом уступил его за 500 000 руб., что будет с НДФЛ?
Ответ: Доход 500 000 руб. минус документально подтверждённые расходы (например, кадастровые работы, страховка). Если расходов нет – НДФЛ 65 000 руб.

• Переуступка права аренды – это облагаемый доход для продавца (цедента).
• Если уступка безвозмездная – доход возникает у получателя (ценсионария).
• Ставка НДФЛ для резидентов РФ – 13 % / 15 %, для нерезидентов – 30 %.
• Необходимо уведомить арендодателя и при необходимости зарегистрировать договор в Росреестре.
• Доходы могут быть уменьшены на документально подтверждённые расходы.

Статья подготовлена по состоянию на . Проверяйте обновления НК РФ и разъяснения ФНС.