Сделки с переуступкой права требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) вновь активизировались, но вместе с прибылью приносят и «налоговые» вопросы. Ниже ‒ единая «шпаргалка» для продавца, покупателя и их бухгалтера: какой НДФЛ, НДС, отчётность и вычеты применимы в 2023–2026 гг.
Что происходит в юридическом смысле
При переуступке дольщик (ценсионарий) продаёт не квартиру, а имущественное право требования у застройщика. Сделка оформляется:
- цессией – договором уступки права требования;
- черз ЕГРН – регистрационная запись на нового участника долевого строительства.
НДФЛ для продавца: 13 % c прибыли (без льготного срока!)
Исчисляем налоговую базу
Налоговая база = Цена уступки – Расходы на приобретение права (п. 2 ст. 214.1 НК РФ; Письмо Минфина от № 03-04-05/5310).
Пример 1
Долевик купил право требования у застройщика за 4 000 000 ₽, а через 2 года перепродал за 4 800 000 ₽.
- Прибыль = 800 000 ₽
- НДФЛ = 800 000 × 13 % = 104 000 ₽
Можно ли не платить? Важные нюансы
- Минимальный срок владения НЕ освобождает – даже через 5 лет после покупки ДДУ продаётся «прибыль» подлежит НДФЛ (Письмо ФНС от , позиция ВС).
- Вычеты – вместо расходов можно заявить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (п; 1 ст. 220 НК РФ), но только если документы о первоначальных расходах отсутствуют.
- Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года, оплата – до 15 июля.
- Без декларации можно, но лишь если застройщик сам удержит НДФЛ из суммы возврата цены ДДУ (редкий случай).
НДС: кто платит и за что
Чаще всего дольщик – физлицо, тогда НДС не начисляется (ст. 143 НК РФ).
Если же первоначальный дольщик – компания (юрлицо):
- Облагается НДС с разницы между ценой уступки и балансовой стоимостью права (Письмо Минфина от № 03-07-11/20646).
- Налоговая ставка – 20 % (с применяется ставка 20/120 при «упрощёнке»).
- Дата начисления – день регистрации договора уступки в Росреестре.
Покупатель: платит ли он налоги?
Покупатель НДФЛ не платит, но обязан:
- проверить, что застройщик дал письменное согласие на переуступку (ст. 11 ЗоЗПП);
- зарегистрировать право в ЕГРН (вносит госпошлину 2 000 ₽);
- в дальнейшем, продав квартиру после ввода дома в эксплуатацию, может воспользоваться имущественным вычетом 2 000 000 ₽ и «освобождением» после 5-летнего срока владения.
Калькулятор быстрого расчёта НДФЛ
Формула: НДФЛ = (Цена уступки – Цена ДДУ – доп. расходы) × 13 %
| Цена уступки, ₽ | Первоначальная цена ДДУ, ₽ | Доп. расходы, ₽ | НДФЛ, ₽ |
|---|---|---|---|
| 4 800 000 | 4 000 000 | 100 000 | 91 000 |
| 5 500 000 | 5 000 000 | 200 000 | 39 000 |
Пошаговый алгоритм для продавца
- Подготовьте ДДУ, платёжные документы, акт приёма-передачи (если есть).
- Заключите договор уступки права требования (цессии) и получите согласие застройщика.
- Зарегистрируйте переуступку в ЕГРН.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС, приложив:
- копию договора цессии;
- платёжные поручения / расписки;
- заявление на имущественный вычет/расходы.
- Оплатите налог до 15 июля.
Риски и типичные ошибки
- Забыли подать 3-НДФЛ – штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
- Не подтвердили расходы – придётся платить 13 % от всей выручки.
- Цена в договоре ниже рыночной – налоговая может доначислить НДФЛ по кадастровой стоимости × 0,7.
- Запрет на переуступку в ДДУ – сделку могут признать недействительной.
Что изменилось в 2025–2026 гг. (обновления)
- Трансформация ИИС-типа Б: преждевременное закрытие счёта до 3 лет облагается НДФЛ (новое в Письме Минфина от ).
- Для юрлиц ставка НДС осталась 20 %, но введён механизм «авансового НДС» при цессии по ДДУ (проект ФНС, 2025).
- ФНС запустила электронную проверку сделок ДДУ через сервис «Онлайн-проверка долей» – автоматически подхватывает дату регистрации цессии и контролирует сроки подачи деклараций.
Краткие выводы
Для физлица-дольщика: переуступка до получения ключей = доход, облагаемый НДФЛ 13 %.
Для компании: НДС 20 % с разницы + налог на прибыль.
Для покупателя: налогов не платит, но может получить имущественный вычет после ввода дома в эксплуатацию.
Совет: если сумма прибыли существенна, за 2–3 недели до сделки проконсультируйтесь с налоговым юристом: возможно, оптимальнее «разбить» оплату на аванс и доплату или применить взаимозачёт с другими личными доходами.