Актуальность темы․ С 2026 года вступили в силу масштабные изменения, упрощающие процедуру перераспределения земельных участков, находящихся в частной и государственной (муниципальной) собственности․ Особое внимание уделяется объектам, государственная собственность на которые не разграничена (так называемые «земли общего фонда»)․ В статье разберёмся, что изменилось, какой порядок действует сейчас и какие документы потребуются заявителю․

Что такое «земли, государственная собственность на которые не разграничена»

В российской правовой системе земли бывают:

• в частной собственности – принадлежат гражданам, ИП, юрлицам;
• в государственной собственности, где разграничена на федеральную и субъектовую;
• в муниципальной собственности – у городов, районов, сельских поселений;
• в государственной собственности, не разграниченной – право собственности за Российской Федерацией в целом, но без деления между Федерацией и субъектом РФ․

Пример․ Участок площадью 1 200 м² находится на территории города, но в ЕГРН в качестве правообладателя указано «Российская Федерация» без уточнения уровня․ Это и есть земля с неразграниченной государственной собственностью․

Нормативная база

Возможные случаи перераспределения

С участием земель «неразграниченной» собственности

• Присоединение части «неразграниченного» фонда к частному участку (увеличение площади)․
• Отчуждение части частного участка в пользу «неразграниченного» фонда (уменьшение площади)․
• Обмен частными участками с включением «неразграниченного» фонда для выравнивания границ․

Без изменения общей площади

Если границы перемещаются, но общая площадь каждого участка не меняется, соглашение может быть заключено в упрощённом порядке (п․ 3 ст․ 11․7 ЗК РФ, письмо Росреестра № 14-5368-ТГ/23);

Пошаговая инструкция (2026)

1. Предварительная проверка
   • Закажите выписку ЕГРН по каждому участку․
   • Убедитесь, что:
     • участки не обременены (арест, залог, сервитут);
     • участки не зарезервированы под государственные/муниципальные нужды;
     • участки не являются предметом аукциона․
2. Разработка проекта межевания территории

   Не требуется, если площадь участков не меняется․ В остальных случаях – обязателен (п․ 2 ст․ 39․27 ЗК РФ)․

3. Соглашение сторон
   • Частный участок + «неразграниченный» фонд:
     
     Заключается двустороннее соглашение между собственником и уполномоченным органом (Минимущество, Комитет по земельным ресурсам региона)․
   • Частный + частный + «неразграниченный»:
     
     Трёхстороннее соглашение, утверждаемое главой муниципального образования․
4. Кадастровые работы

   Кадастровый инженер формирует:

   • межевой план образуемых участков;
   • схему расположения участков на кадастровом плане территории․
5. Подача заявления в МФЦ/Росреестр

   Пакет документов:

   • заявление по форме Росреестра;
   • соглашение;
   • межевой план (при необходимости);
   • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (2 000 ₽ за каждый новый участок)․
6. Регистрация и выдача ЕГРН

   Срок – не более 10 рабочих дней (ФЗ № 803203-8)․ По итогам вы получаете:

   • выписку ЕГРН на каждый новый участок;
   • при необходимости – обновлённый кадастровый паспорт․

Госпошлины и плата за увеличение площади

Госпошлина

• 2 000 ₽ – регистрация перехода права на каждый участок;
• 350 ₽ – внесение изменений в ЕГРН (если площадь не меняется)․

Плата за увеличение площади

Определяется нормативным актом субъекта РФ:

• Москва – Постановление Правительства Москвы № 166-ПП (кэф = кадастровая стоимость × 15 %);
• Санкт-Петербург – Закон № 673-130 (кэф = 10–30 % в зависимости от категории земель);
• Московская область – постановления муниципальных районов (обычно 5–20 %)․

Частые причины отказа

• Наличие обременений или ареста․
• Земельный участок зарезервирован под строительство объектов госсобственности․
• Нарушение проекта межевания территории (например, застройка красных линий)․
• Несогласие органа местного самоуправления (муниципалитет может отказать, если участок входит в зону планируемой застройки объектов ЖКХ, транспортной инфраструктуры и т․д․)․

Практический кейс (Москва, 2026)

Исходные данные

• Частный участок 8 соток, кад․ № 77:01:0004010:123․
• Смежный участок 2 сотки – «земли общего фонда» (гос․ собственность не разграничена)․
• Цель: увеличить участок до 10 соток для строительства дома․

Ход работ

1. Заказали выписки ЕГРН – обременений нет, участок не зарезервирован․
2. Разработали проект межевания (согласован с Мосгосстройнадзором)․
3. Заключили соглашение с Департаментом городского имущества Москвы․
4. Оплатили плату за увеличение площади: 2 сотки × 15 000 ₽/сотку × 15 % = 4 500 ₽․
5. Подали документы через МФЦ «Мои документы»․
6. Через 7 дней получили ЕГРН на объединённый участок 10 соток․

Что изменилось в 2026 году

• Электронные соглашения․ Уполномоченные органы подписывают документы в Госуслугах через ЭЦП․
• Ускоренные сроки․ Максимум 10 рабочих дней на регистрацию․
• Отказ от межевого плана при перераспределении без изменения площади․
• Онлайн-подача․ Все заявления принимаются через ЕПГУ (gosuslugi․ru) и региональные порталы․

Полезные ссылки

• Росреестр
• Госуслуги
• Портал мэра Москвы
• Правительство Московской области