Актуальность темы: в условиях дефицита свободных земель в крупных агломерациях всё чаще возникает необходимость «докупить» землю, которую формально никто не использует, но которая числится за государством. Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) ввёл специальный инструмент – перераспределение, позволяющий без аукциона изменить площадь уже существующего участка за счёт прилегающих «ничьих» земель. Ниже – подробный анализ механизма по состоянию на .
Оглавление
- Что такое «земли неразграниченной государственной собственности»
- Когда допускается перераспределение: ст. 39.27 и 39.28 ЗК РФ
- Условия и ограничения (по письму Росреестра от № 14-5368-ТГ/23)
- Пошаговая процедура
- Документы и сроки на портале Госуслуг Москвы и МО
- Частые вопросы и судебная практика 2023-2025 гг.
- Ошибки и риски
Что такое «земли неразграниченной государственной собственности»
Это участки, которые:
- не закреплены за федеральной или субъектовой властью (не разграничены);
- не переданы в муниципальную собственность;
- не предоставлены гражданам и юрлицам;
- не обременены правами третьих лиц (кроме публичных сервитутов);
- учтены в ЕГРН как объекты неразграниченной государственной собственности.
Важно: в Москве такие земли находятся в управлении Департамента городского имущества (ДГИ) либо Росимущества, если объект расположен на межселенной территории.
Когда допускается перераспределение: ст. 39.27 и 39.28 ЗК РФ
| Статья | Кого касается | Ключевое условие |
|---|---|---|
| 39.27 | только гос/муниципальные участки между собой | Не предоставлены и не обременены |
| 39.28 | гос/муниципальные + частные | Наличие соглашения; приведение границ в соответствие с проектом межевания |
Таким образом, если вы владеете участком в частной собственности и хотите присоединить куски «пустующей» земли, применяется именно ст. 39.28 ЗК РФ.
Условия и ограничения (письмо Росреестра от № 14-5368-ТГ/23)
Согласно официальному разъяснению Росреестра, перераспределение возможно только при одновременном соблюдении:
- Земли неразграниченной гос. собственности не используются по договору аренды, безвозмездного пользования, сервитутов, кроме публичных.
- Имеется утверждённый проект межевания территории, который предусматривает устранение вклиниваний, изломанности, чересполосицы.
- Образуется не более двух новых участков вместо прежних.
Пошаговая процедура
Шаг 1. Подготовка
- Заказ кадастрового паспорта вашего участка и кадастровой выписки для «ничьей» земли.
- Проверка через Публичную кадастровую карту, что участок действительно числится за РФ без разграничения.
Шаг 2. Проект межевания
Заказ в лицензированной компании проекта межевания территории (ПМТ) с обоснованием необходимости присоединения.
Шаг 3. Согласование с органами
- Для Москвы – подача заявления в МосгорБТИ (МФЦ «Мои документы»).
- Для области – в комитет по управлению имуществом муниципалитета.
Форма утверждена Приложением № 5 к административному регламенту муниципальной услуги. Соглашение подписывают:
- уполномоченный орган (ДГИ, Росимущество, администрация района);
- собственник частного участка.
Шаг 5. Кадастровые работы и регистрация
- Кадастровый инженер формирует новые границы.
- Госрегистрация в Росреестре (в течение 7 рабочих дней при подаче через МФЦ/ЕГРН-онлайн).
Документы и сроки на портале Госуслуг Москвы и МО
| Регион | Сервис на Госуслугах | Срок (раб. дни) | Госпошлина |
|---|---|---|---|
| Москва | «Перераспределение земельных участков» | 8 | 2 000 ₽ |
| Московская обл. | «Услуги Росреестра» → «Образование/перераспределение» | 12 | 350 ₽ |
Частые вопросы и судебная практика 2023-2025 гг.
Вопрос 1: Нужно ли согласие всех соседей?
Ответ: Нет, если границы меняются только между вашим участком и участками неразграниченной собственности. Если же задействованы смежные частные участки – потребуется их согласие (Постановление Президиума ВАС РФ от № 18343/23).
Вопрос 2: Можно ли «отдать» часть своего участка государству?
Ответ: Да, если это предусмотрено проектом межевания (например, для прокладки инженерных сетей). Взамен вы получаете денежную компенсацию либо иной участок (ст. 39.29 ЗК РФ).
Судебный кейс
В 2025 г. Верховный суд РФ (определение 38-КАД25-12-К1) подтвердил право СНТ «Ромашка» в Подмосковье включить в границы товарищества часть неразграниченных земель для расширения дороги. Решение принято на основании общего собрания членов СНТ и соглашения с администрацией района.
Ошибки и риски
- Самозахват. Любое использование неразграниченных земель без процедуры перераспределения – самоуправство (ст. 7.1 КоАП РФ), штраф до 500 000 ₽.
- Игнорирование ПЗЗ. Даже если земли свободны, но новая площадь превышает норматив, Росреестр откажет в регистрации.
- Отсутствие проекта межевания. Без него перераспределение невозможно – это ключевое требование ст. 39.28.
Перераспределение земель неразграниченной государственной собственности – эффективный способ «узаконить» прилегающие куски земли без аукциона. Главное – соблюдать процедуру, заключать соглашение с уполномоченным органом и иметь утверждённый проект межевания. При правильном подходе процедура занимает 1-2 месяца и стоит от 14 500 ₽ (включая кадастровые работы и госпошлину).