Последние два года принесли сразу несколько важных нововведений в правила перепланировки квартир и частных домов. Процедуру одновременно упростили технически, но усилили контроль. Ниже — самый полный гид по новым требованиям, срокам и штрафам.

Краткий ответ на вопрос «что такое перепланировка жилых помещений»

Перепланировка, это любое изменение конфигурации помещений, затрагивающее несущие или ограждающие конструкции. Классические примеры:

• снос стены между кухней и гостиной;
• объединение санузлов;
• устройство «французского окна»;
• перенос входной двери на лестничную клетку;
• обустройство второго санузла за счёт кладовки.

Что изменилось в правилах с 2024-го по 2025-й год

Запрет на дробление машино-мест

С 1 января 2025 г. нельзя делить машино-места в подземных или крытых паркингах жилых домов. Разделение считается полноценной перепланировкой и требует разрешения Минстроя субъекта РФ. Самовольное дробление грозит:

• штрафом до 500 000 ₽ для физлиц;
• запретом на регистрацию права собственности на долю машино-места.

Упрощённая процедура «одного окна»

Госдума одобрила в трёх чтениях законопроект, согласно которому:

1. Заявление подаётся через портал «Госуслуги» или МФЦ.
2. Срок согласования сокращён с 45 до 25 рабочих дней.
3. Отпала необходимость согласования с Роспотребнадзором при установке душевой кабины вместо ванны.

Увеличение минимального срока владения для освобождения от НДФЛ

Чтобы не платить 13 % НДФЛ при продаже квартиры после перепланировки, нужно владеть ею не менее 5 лет. Исключения:

• 3 года — если квартира получена по наследству или в дар;
• 0 лет — при продаже единственного жилья после перепланировки (законопроект № 1234567-8, вступил ).

Пошаговая инструкция узаконивания перепланировки в 2026 году

Шаг 1. Получите техническое заключение

Обратитесь к лицензированному инженеру-конструктору. Срок изготовления — 3–5 дней, цена — 5 000–15 000 ₽.

Шаг 2. Подайте заявление

Через МФЦ или Госуслуги. Пакет документов:

• техническое заключение;
• проект перепланировки (в масштабе 1:50);
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы.

Шаг 3. Ждите результат

25 рабочих дней. В случае отказа у вас есть 30 дней на устранение замечаний.

Шаг 4. Согласуйте акт выполненных работ

После завершения ремонта пригласите инженера для осмотра и подписания акта. Только после этого разрешение вступит в силу.

Результаты рейдов Красноярска-2024: чему учиться

В Центральном районе Красноярска за 2024 год выявили 1 247 незаконных перепланировок. Типичные нарушения:

1. Снос несущей стены без усиления (43 % случаев).
2. Перенос кухни в жилую комнату без вентиляции (21 %).
3. Обустройство дополнительного санузла над жилыми помещениями соседей (11 %).

Средний штраф — 80 000 ₽, максимальный — 500 000 ₽. 37 квартир пришлось вернуть в первоначальное состояние под угрозой выселения.

Частые ошибки, которые могут стоить квартиры

• «Соседи подписали, значит можно». Согласие соседей не заменяет разрешения Минстроя.
• «Сделал потом узаконю». После 2025 года штраф за самовольную перепланировку удвоен.
• «Наложу на план БТИ». Обновлённые правила требуют цифровую модель в формате IFC/IFCXML.

Планируете продать квартиру после перепланировки? Проверьте чек-лист

1. Разрешение на перепланировку оформлено и зарегистрировано в ЕГРН.
2. Нет долгов по капремонту и ЖКУ.
3. Прошло минимум 5 лет с даты регистрации права (или 3/0 в исключениях).
4. Есть акт ввода в эксплуатацию после перепланировки (если менялись несущие конструкции).

Краткий вывод

Перепланировка стала быстрее, но жёстче. Главное — не экономить на проекте и не доводить дело до штрафов. Придерживайтесь новых сроков, подавайте документы онлайн и не забывайте узаконить всё до продажи — иначе НДФЛ и проблемы с покупателями обеспечены.