Почему кирпичный дом — особенный случай
Кирпичные здания делятся на два больших типа:
- Индивидуальные проекты, чаще всего монолитно-каркасные системы, где кирпич служит только заполнением; несущие функции выполняют колонны и плиты перекрытий.
- Типовые серии (например, II-32, II-68, 1-515, К-7), здесь внешние стены и ряд внутренних могут быть несущими.
В первом случае перепланировка проще: большинство стен можно сносить или переносить, если не затрагиваются несущие элементы. Во втором придётся подтверждать, что стена не несёт нагрузку, или разрабатывать проект усиления проёма.
Что точно нельзя делать (список-2026)
- Нельзя сносить, прорубать проёмы или штрабить в несущих стенах без расчётного проекта и технического заключения автора проекта дома или организации с допуском СРО (п. 9.9 ПП РФ № 508-ПП).
- Нельзя увеличивать нагрузку на перекрытия свыше 150 кг/м² (включая тяжёлые гипсовые перегородки, джакузи, тёплые полы с толстой стяжкой).
- Нельзя выводить сантехнические устройства на жилые помещения снизу (например, туалет над гостиной).
- Нельзя объединять кухню с газифицированной плитой и жилую комнату без проекта вентиляции и согласования Мосгаза.
- Нельзя устраивать «французские окна» до пола в квартирах выше 1-го этажа без усиления балконной плиты и ограждений.
- Нельзя убирать вентиляционные каналы, если это нарушит естественную вытяжку всей секции.
Что можно, но требует согласования
| Действие | Нужен ли проект | Упрощёнка (уведомление) |
|---|---|---|
| Демонтаж межкомнатной перегородки толщиной ≤120 мм, не несущей | Нет | Да (п. 1.1 ст. 6 608-ФЗ) |
| Перенос дверного проёма в ненесущей стене | Нет | Да |
| Объединение санузлов (если не переносится канализация стояком) | Да | Нет |
| Устройство эркера за счёт утеплённой лоджии | Да | Нет |
| Разводка электрики под гипсокартонными перегородками | Нет | Да (если мощность ≤15 кВт) |
Пошаговая схема согласования в Москве (2026)
- Предварительная консультация в МФЦ или на портале mos.ru (бесплатно, 15 минут).
- Техническое обследование стен и перекрытий, выезд инженера (1-2 дня).
- Разработка проекта перепланировки, срок 3-10 дней, стоимость от 15 000 ₽.
- Подача заявления в Мосжилинспекцию:
- упрощённая — онлайн, ответ 10 дней;
- полная — лично/МФЦ, ответ 45 дней.
- Выполнение работ подрядной организацией с допуском СРО.
- Ввод в эксплуатацию — приёмка Мосжилинспекцией (по акту).
- Кадастровый учёт изменений в Росреестре (если площадь/план меняются).
Сколько стоит «под ключ» в Москве в 2026 году
- Техническое обследование — 5 000–8 000 ₽
- Проект + экспертиза — 15 000–40 000 ₽ (в зависимости от сложности)
- Госпошлина за разрешение, 1 000 ₽
- Ввод в эксплуатацию — 3 500 ₽
- Услуги технического надзора — 8 000–12 000 ₽
Главные лайфхаки от экспертов
Проверьте дом по серии на сайте Госуслуг — в старых сериях (II-29, 1-464А) почти все внутренние стены несущие.
Если планируете убирать стену между кухней и комнатой, замените газовую плиту на электрическую — разрешение получить проще.
Сохраняйте сметы и чеки: при продаже квартиры покупатели и банки запрашивают документы о легальности перепланировки.
Записывайтесь на приём в Мосжилинспекцию онлайн, очереди в МФЦ в сезон апрель–июль занимают до 3 недель.
Что изменится в 2027 году (предварительная информация)
Минстрой обсуждает цифровую модель перепланировки (BIM-проект) для всех домов старше 2010 года. Если экспериментальный пилот в Москве и Санкт-Петербурге пройдёт успешно, с 1 января 2027 г. заявление можно будет подать только в 3D-формате.
В кирпичном доме перепланировка реальна и даже проще, чем в панельном, но только при условии строгого соблюдения новых правил. Главное, изначально определить, какие стены несущие, а какие нет, и начать с консультации профильного инженера. Тогда процесс пройдёт без штрафов и «зависших» документов.
При подготовке материала использованы актуальные данные ЕЦЗ.РФ, Росреестра, Мосжилинспекции и СРО «Мосинжпроект» на апрель 2026 г.