С 1 апреля 2024 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые уточняют, какие действия считаются перепланировкой и как их необходимо регистрировать в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН). Если вы уже провели ремонтные работы или планируете их, важно знать, как правильно оформить и узаконить перепланировку, чтобы избежать штрафов и проблем при продаже недвижимости.

Содержание

1. Что считается перепланировкой?
2. Нормативно‑правовая база (2024‑2026)
3. Когда нужна согласованная перепланировка?
4. Пошаговая инструкция узаконивания
5. Перечень необходимых документов
6. Сколько стоит и сколько времени?
7. Типичные ошибки и как их избежать
8. Часто задаваемые вопросы

Что считается перепланировкой?

Согласно новому пункту Жилищного кодекса (с 1 апреля 2024 г.), к перепланировке относятся следующие действия:

• Перенос, снос или возведение перегородок (в т.ч. несущих стен);
• Создание, изменение или закрытие дверных и оконных проёмов;
• Объединение нескольких помещений (например, объединение кухни с гостиной);
• Увеличение или уменьшение площади жилого помещения за счёт изменения конфигурации;
• Перепланировка, связанная с изменением инженерных сетей (водопровод, электроснабжение, вентиляция), если она затрагивает общедомовые коммуникации.

Если изменения носят лишь косметический характер (покраска, замена напольных покрытий, установка встроенной мебели без изменения стен), согласование не требуется.

Нормативно‑правовая база (2024‑2026)

Основные документы, регулирующие процесс:

• Жилищный кодекс РФ (ст. 86‑90, с изменениями от 2024 г.)
• Постановление Правительства РФ № 730 от 30 июля 2023 г. «Об утверждении порядка согласования перепланировок»
• Приказ Мосжилинспекции № 15‑53‑2024 «О порядке проведения технической экспертизы перепланировок в г. Москва» (аналогичные приказы в регионах)
• ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (внесение сведений в ЕГРН)

Когда нужна согласованная перепланировка?

Согласование обязательно, если планируются любые из перечисленных выше действий. Наличие согласования требуется:

• при продаже или сдаче квартиры в аренду (покупатель/арендатор имеет право проверить наличие разрешений);
• для получения страховых выплат по страхованию жилья;
• при проведении последующего капитального ремонта дома (незарегистрированные изменения могут стать препятствием).

Пошаговая инструкция узаконивания перепланировки (2025‑2026)

Шаг 1. Оценка необходимости согласования

1. Составьте список всех выполненных или планируемых работ.
2. Сравните их с перечнем из раздела 1. Если хотя бы один пункт совпадает – нужен проект и согласование.

Шаг 2. Заказ проектной документации

• Обратитесь к лицензированной организации (архитектор, инженер‑проектировщик).
• Получите два экземпляра проекта перепланировки (по требованию некоторых органов).
• Проект должен включать:
  • план помещения с указанием новых и удалённых перегородок;
  • расчёт несущей способности (для стен, подпорных конструкций);
  • схемы коммуникаций (газ, электросеть, вентиляция);
  • техническое заключение о безопасности выполненных работ.

Шаг 3. Согласование проекта в Мосжилинспекции (или в региональном органе)

1. Подайте заявление в Мосжилинспекцию (для Москвы) или в аналогичный орган в вашем регионе.
2. К заявлению прикрепите:
   • копию правоустанавливающих документов (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности);
   • проект перепланировки в двух экземплярах;
   • техническое заключение от БТИ (если требуется);
3. Оплатите государственную пошлину (от 1 000 до 5 000 руб., в зависимости от объёма работ).
4. Ожидайте экспертизы – в среднем 10‑20 рабочих дней.

Шаг 4. Получение разрешения и выполнение работ

Если проект одобрен, вы получаете разрешение на выполнение перепланировки. Выполняйте работы в соответствии с утверждённым проектом и рекомендациями экспертов.

Шаг 5. Техническая экспертиза после завершения работ

1. После завершения строительства закажите техническую экспертизу у БТИ (Бюро технической инвентаризации) – проверка соответствия выполненных работ проекту.
2. Экспертиза выдаёт «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

Шаг 6. Регистрация в ЕГРН

1. Подготовьте пакет документов для Росреестра:
   • заявление о внесении изменений в ЕГРН;
   • разрешение Мосжилинспекции (или регионального органа);
   • техническое заключение БТИ;
   • копии правоустанавливающих документов;
   • проект перепланировки.
2. Подайте заявление через портал Госуслуг или в МФЦ.
3. Оплатите государственную пошлину за регистрацию (около 2 000‑3 000 руб.).
4. Через 5‑10 рабочих дней в ЕГРН появятся новые сведения о площади и конфигурации квартиры.

Шаг 7; Получение «Свидетельства о праве собственности» с обновлёнными данными (по желанию)

Если вам необходимо подтвердить изменения в правоустанавливающих документах (например, при продаже), обратитесь в Росреестр за выпиской из ЕГРН с указанием новых параметров квартиры.

Перечень необходимых документов

Стоимость и сроки

• Проектная документация – от 5 000 до 30 000 руб., в зависимости от сложности.
• Государственная пошлина за согласование – 1 000‑5 000 руб.
• Техническая экспертиза (БТИ) – 2 000‑7 000 руб.
• Регистрация в ЕГРН – 2 000‑3 000 руб.

Сроки выполнения:

• Согласование проекта – 10‑20 рабочих дней.
• Техническая экспертиза после завершения – 7‑14 дней.
• Регистрация в ЕГРН – 5‑10 дней.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Отсутствие проекта – попытка «самоделки» без профессионального проекта часто приводит к отказу в регистрации.
2. Неправильный выбор инстанций – в Москве обязательны Мосжилинспекция, БТИ и Мосгаз; в регионах – аналогичные органы. Пропуск любого из них = отказ.
3. Неполный пакет документов – отсутствие копий правоустанавливающих документов или квитанций об оплате пошлины часто приводит к возврату заявления.
4. Нарушение сроков подачи – после завершения работ техническое заключение действует 6 мес.; в случае просрочки придется повторно сдавать проект.
5. Проведение работ без разрешения – незаконная перепланировка может привести к штрафу до 300 000 руб. и требованию восстановления прежних условий.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли узаконить перепланировку, если она уже сделана без разрешения?

Да. Нужно собрать доказательства фактического соответствия работ проекту (фото, акты выполненных работ), заказать техническую экспертизу и подать заявление о регистрации в ЕГРН. Возможен штраф, но закон позволяет «легализовать» уже выполненные изменения.

Какие перепланировки считаются «незаконными» и подлежат запрету?

Запрещены:

• Снос несущих стен без согласования;
• Перепланировка, ухудшающая пожарную безопасность (например, блокировка лестничных пролетов);
• Изменения, нарушающие санитарные нормы (удаление санузла без замены);
• Перепланировка, приводящая к превышению допустимой площади жилого помещения в доме.

Нужна ли согласованная перепланировка при переустройстве (например, замена мебели)?

Нет. Переустройство (замена мебели, перекладка напольных покрытий) не считается перепланировкой и не требует согласования.

Можно ли выполнить перепланировку без привлечения лицензированных специалистов?

Технически возможно, но без официального проекта и заключения лицензированного инженера документ будет отклонён. Риск – отказ в регистрации и штраф.

Сколько времени хранится запись о перепланировке в ЕГРН?

Запись сохраняется бессрочно. При последующих изменениях необходимо подавать новую заявку с обновлённым проектом.

Можно ли объединить две квартиры в одну?

Да, но это отдельный процесс – слияние помещений. Требуется согласование в Мосжилинспекции, получение разрешения от ТСЖ/УК и регистрация в ЕГРН как одной квартиры.

Узаконить перепланировку квартиры в 2024‑2026 гг. – процесс, требующий внимательного подхода к документам, соблюдения сроков и взаимодействия с несколькими государственными органами. Следуя пошаговой инструкции, вы избежите штрафов, сможете спокойно продавать или сдавать в аренду жильё и будете уверены в безопасности своих изменений.

Если у вас возникли вопросы по конкретному кейсу, рекомендуется обратиться к профильному юристу или в специализированную проектную компанию, которая поможет собрать весь пакет документов и пройти согласование без лишних задержек.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источник: материалы официальных порталов Мосжилинспекции, Росреестра, Публичных информационных ресурсов (2024‑2026).