С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (закон № 608‑ФЗ от 19 декабря 2023 г․)․ Эти поправки полностью изменили подход к перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах․

Что изменилось?

• Любое изменение границ‚ площади или конфигурации помещения теперь считается перепланировкой․ Раньше не все небольшие работы (например‚ установка перегородки) подпадали под это понятие․
• Перепланировка охватывает:
  • расширение/уменьшение площади за счёт лоджии‚ балкона‚ подсобных помещений;
  • перенос дверных и оконных проёмов;
  • строительство новых стен‚ перегородок‚ перегородок-стен;
  • разделение квартиры на несколько помещений и объединение нескольких смежных квартир в одну;
  • перевод жилого помещения в нежилое и наоборот․
• Согласование перепланировки теперь проходит в три этапа и обязано завершаться в течение 30 дней с момента подачи заявления․
• Регистрация изменений в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) стала обязательной сразу после получения разрешения‚ а не «по желанию» собственника․

Что считается перепланировкой?

Согласно новому определению‚ к перепланировке относятся любые действия‚ которые:

1. изменяют площадь помещения (увеличивают или уменьшают её);
2. изменяют границы помещения (перенос стен‚ создание новых проёмов);
3. изменяют функциональное назначение помещения (жилая ↔ нежилая);
4. включают строительство или демонтаж несущих и ненесущих конструкций без согласования․

Иными словами‚ даже небольшое перемещение перегородки‚ установка новой двери или замена окна – действие‚ подпадающее под новое законодательство․

Порядок согласования перепланировки (поэтапно)

Процедура теперь разбита на три чётко определённых этапа:

Этап 1․ Подготовка и подача документов

1. Сбор правоустанавливающего документа (договор купли‑продажи‚ свидетельство о праве собственности‚ выписка из ЕГРН)․
2. Разработка проекта перепланировки (архитектор‚ проектировочное бюро)․ В проекте указываются:
   • технические решения (чертежи‚ план помещения‚ расчёт нагрузок);
   • необходимость согласования с ТСЖ/ЖСК и с органами надзора․
3. Протокол общего собрания собственников (если перепланировка затрагивает общие части дома)․
4. Письменное согласие всех членов семьи собственника (при наличии несовершеннолетних детей)․
5. Заполнение заявления в орган местного самоуправления (ГИБДД/МУП «Жилищный фонд»)․

Этап 2․ Рассмотрение заявления органом власти

6. Орган проверяет комплект документов (в течение 5 рабочих дней)․
7. Если документы в порядке – назначается экспертная комиссия (строительный надзор‚ пожарный инспектор)․
8. Эксперты проводят проверку проекта и выдают заключение (разрешение или отказ)․ По новому закону решение должно быть вынесено в не более 30 дней․

Этап 3․ Выполнение работ и регистрация

9. После получения разрешения собственник может приступать к работам․
10. По завершении работ необходимо составить акт выполненных работ (подписывается подрядчиком и собственником)․
11. Пакет документов (акт‚ проект‚ разрешение) подаёться в Росреестр для внесения изменений в технический паспорт и в ЕГРН․
12. Регистрация завершается в течение 10 рабочих дней․

Необходимый пакет документов

Сроки и обязанности органов власти

• Проверка комплекта документов – не более 5 дней․
• Экспертное заключение – не более 30 дней с даты подачи заявления․
• Регистрация изменений в ЕГРН – не более 10 дней после подачи полного пакета․
• В случае отказа орган обязан предоставить мотивированный ответ и рекомендации по исправлению недостатков․

Регистрация в Росреестре

Регистрация теперь обязательна‚ иначе перепланировка считается «незарегистрированной» и влечёт штрафы․ Процедура:

1. Подать заявление в МФЦ или онлайн через портал Госуслуг․
2. Приложить: акт выполненных работ‚ разрешение‚ проект‚ правоустанавливающий документ․
3. Оплатить государственную пошлину (около 1 000 руб․; для юридических лиц – 2 000 руб․)․
4. Получить выписку из ЕГРН с обновлёнными данными о площади и конфигурации помещения․

Штрафы и последствия за нарушение

Нарушения делятся на две группы: без согласования и без регистрации․

• Проведение работ без согласования – штраф от 30 000 руб․ до 300 000 руб․ для юридических лиц; для физических лиц – от 15 000 руб․ до 150 000 руб․
• Отказ от регистрации после получения разрешения – штраф в размере 1 % от стоимости работ (не менее 5 000 руб․)․
• При повторных нарушениях возможно привлечение к административной ответственности и требование восстановления прежнего состояния помещения․

Практические рекомендации собственникам

• Проверьте необходимость согласования․ Обратитесь к ТСЖ/ЖСК – иногда их уставы требуют отдельного одобрения․
• Закажите проект у лицензированного архитектора․ Самостоятельный чертёж часто не проходит проверку․
• Сохраняйте все документы․ Копии заявлений‚ протоколов‚ актов – они понадобятся при регистрации в Росреестре․
• Контролируйте сроки․ Если орган не отвечает в течение 30 дней‚ вы имеете право обратиться в суд․
• Не экономьте на услугах проверяющих․ Плохой технический надзор может привести к отклонению проекта․
• Учитывайте интересы соседей․ Любые работы‚ влияющие на общие части (коридоры‚ лестничные клетки)‚ требуют согласия большинства жильцов․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли согласовывать замену окна?

Да․ Замена окна меняет площадь отапливаемого пространства и считается перепланировкой․

Можно ли перенести стену без согласования‚ если она не несущая?

Нет․ По новому закону любое изменение конфигурации (даже ненесущих стен) подпадает под понятие перепланировки и требует согласования․

Как быстро можно получить разрешение?

При полном комплекте документов – в среднем 2‑3 недели․ Если в заявке есть недостатки‚ срок может увеличиться․

Что делать‚ если после завершения работ отказали в регистрации?

Получите мотивированный отказ‚ устраните указанные несоответствия и повторно подайте документы․ При повторных отказах можно обжаловать решение в суде․

Какие штрафы за «скрытую» перепланировку?

За отсутствие разрешения – от 30 000 руб․ до 300 000 руб․ за каждое нарушение․ За отсутствие регистрации – от 5 000 руб․ до 15 000 руб․

С 1 апреля 2024 года перепланировка в России стала более строгой‚ но одновременно более прозрачной․ Новые правила позволяют избежать «серых» схем‚ предоставляя собственникам чёткий порядок действий и гарантируя защиту интересов всех жильцов многоквартирного дома․

Если вы планируете изменить планировку своей квартиры – не откладывайте подготовку документов‚ обратитесь к профессиональному проектировщику и строго соблюдайте установленный порядок согласования и регистрации․ Это сэкономит время‚ деньги и избавит от возможных штрафов․

Дата публикации: 19 апреля 2026 года․ Информация актуальна на момент написания․