Дата актуализации:

Что такое перенайм земельного участка и чем он отличается от субаренды

Перенайм (переуступка прав аренды) — это передача арендатором всех своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. При этом:

• прежний арендатор полностью выбывает из обязательств;
• новый арендатор становится полноправной стороной по договору без заключения нового соглашения;
• все условия первоначального договора (срок, размер арендной платы, разрешенное использование и др.) сохраняются.

Отличие от субаренды: при субаренде первоначальный арендатор остаётся ответственным перед арендодателем, а субарендатор получает только временное право пользования.

Законодательное обоснование

Основные нормативные акты:

• ГК РФ, ст. 615 — общие положения о перенайме;
• ЗК РФ, ст. 22, п. 9, право арендатора земель государственной/муниципальной собственности передавать права без согласия собственника при сроке аренды более 5 лет;
• ФЗ от № 171-ФЗ — особенности предоставления участков в аренду без торгов.

Когда согласие собственника обязательно

Пошаговая инструкция по оформлению перенайма

Шаг 1. Проверка первоначального договора

Убедитесь в отсутствии запрета на переуступку прав. Если запрет есть, получите письменное разрешение арендодателя.

Шаг 2. Сбор документов

• первоначальный договор аренды (копия + оригинал для сверки);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
• паспорта/учредительные документы сторон;
• согласие собственника (если требуется).

Шаг 3. Составление договора перенайма

Документ должен содержать:

1. Преамбулу с указанием сторон (Цедент — прежний арендатор, Цессионарий — новый арендатор, Арендодатель).
2. Предмет: «Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №__ от «___».__.20__ г.».
3. Условие о сохранении всех первоначальных параметров (срок, плата, назначение).
4. Порядок расчётов между цедентом и цессионарием (размер компенсации за переуступку).
5. Акт приёма-передачи прав (приложение).

Шаг 4. Подписание и регистрация

• Если срок перенайма более 1 года, обязательна государственная регистрация в Росреестре.
• Госпошлина: 700 ₽ — физлица, 12 000 ₽ — юрлица.
• Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче через МФЦ/ЕГРН-онлайн.

Налоговые последствия

Для организаций: сумма, уплаченная за право перенайма, может быть отнесена на расходы по подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, если экономическая обоснованность подтверждена. Обязательно закрепите в учётной политике порядок амортизации или единовременного списания.

Для физлиц: доход от перенайма облагается НДФЛ 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).

Риски и типовые ошибки

• Недействительность сделки при отсутствии согласия собственника (ст. 615 ГК РФ).
• Проблемы с регистрацией объектов капитального строительства: Росреестр может отказать, если в ЕГРН отражён прежний арендатор;
• Встречные обязательства. Не допускайте формулировок «передаётся за 0 руб.», налоговые органы могут переквалифицировать сделку как дарение с повышенной ставкой НДФЛ.

Мини-шаблон договора перенайма

 СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕНАЙМЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
 г. Москва «20» апреля 2026 г.

 Общество с ограниченной ответственностью «Альфа», ИНН 7701234567, 
 в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Цедент», 
 с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Бета», ИНН 7712345678, 
 в лице директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Цессионарий», 
 с другой стороны, а также Управление муниципальным имуществом г. Москвы, 
 в лице начальника Сидорова С.С;, действующего на основании Положения, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», 
 совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

 1. Предмет соглашения
 1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка 
 кадастровый № 77:01:0004010:123, площадью 1 500 кв.м., расположенному по адресу: г. Москва, ул. Примерная, вл. 10, 
 заключённому между Цедентом и Арендодателем г., сроком до г.

 2. Порядок расчётов
 2.1. Цессионарий уплачивает Цеденту компенсацию в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей в течение 5 банковских дней 
 со дня подписания акта приёма-передачи прав.

 3. Прочие условия
 3.1. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в силу ст. 131 ГК РФ.
 

Перенайм земельного участка — эффективный способ заменить арендатора без расторжения и перезаключения договора.
Главное: соблюсти требования закона, получить необходимые согласия и своевременно зарегистрировать переход прав в Росреестре.
При соблюдении процедуры новый арендатор получает полный комплекс прав и обязанностей, включая возможность регистрации построенной недвижимости.

Информация предоставлена с учетом изменений законодательства по состоянию на апрель 2026 г.