Что говорит действующий Жилищный кодекс РФ
По состоянию на весну 2026 года статья 158 Жилищного кодекса РФ прямо указывает:
«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт».
- Долг привязан к объекту недвижимости, а не к конкретному человеку.
- Размер задолженности можно увидеть в Едином жилищном документе (ЕЖД) или в выписке из Фонда капитального ремонта.
- Если договор купли-продажи не содержит особых условий, новый собственник принимает на себя все накопленные долги.
Как проверить квартиру перед сделкой
Во избежание неприятных сюрпризов риэлторы и юристы рекомендуют:
- Запросить ЕЖД (единый жилищный документ) — в нём отражены ВСЕ долги по квартире, включая капремонт.
- Получить справку об отсутствии задолженности в Фонде капитального ремонта. Если долг есть, справку не выдадут.
- Установить период неуплаты. Судебная практика показывает: если долг образовался до момента возникновения права собственности у продавца (например, от прежних собственников), его можно оспорить, но придётся доказывать в суде.
Что изменится в ближайшее время
Законопроект от 31 марта 2026 года
Группа депутатов уже внесла в Госдуму проект, которым предлагается исключить из ст. 158 ЖК РФ норму о переходе долга к новому собственнику.
- Если закон примут, обязанность по оплате накопленного долга останется за прежним владельцем.
- Новый собственник будет платить только взносы, начисленные с момента регистрации права собственности.
- Документ сейчас находится на рассмотрении в комитетах Госдумы; дата второго чтения пока не объявлена.
Важно! Пока изменения не приняты, действует старая редакция закона.
Как минимизировать риски при покупке
| Действие | Как это поможет |
|---|---|
| Включить в договор пункт о «чистой» квартире | Продавец обязуется погасить долг до регистрации перехода права. |
| Оформить нотариальное обязательство о погашении долга | Можно быстрее взыскать долг в суде, если продавец «забудет» заплатить. |
| Оставить часть денег на депозите нотариуса | Сумма выдаётся продавцу только после предоставления справки об отсутствии долгов. |
Куда обращаться за разъяснениями и справками
Иркутская область (пример; аналогичные фонды есть в каждом регионе):
- Адрес: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 1, корпус 1
- Отдел по работе с населением: 7 (3952) -80-122
- Правовой отдел: 7 (3952) -80-127
- Обращения по капремонту: 7 (3952) -80-128
Формы онлайн-запроса доступны на сайтах региональных Фондов капремонта и портале Госуслуги.
Что делать, если квартиру уже купили и долг «всплыл»
- Сразу обратитесь в Фонд капремонта за детализацией долга: даты, периоды, суммы.
- Если долг накоплен предыдущими собственниками, можно подать в суд иск о признании долга неперешедшим к вам (подробнее в судебных разъяснениях РосКвартала);
- Консультация юриста поможет оценить шансы и собрать доказательства (выписки ЕГРН, договор купли-продажи, квитанции).
Краткий чек-лист
- ☐ Проверил ЕЖД и справку Фонда капремонта.
- ☐ В договоре указал, что продавец обязан погасить долг до регистрации.
- ☐ Сохранил переписку и квитанции.
- ☐ Следит за новостями о законопроекте в Госдуме.