Краткий ответ: по действующему законодательству переходит‚ но в Госдуму уже внесён законопроект‚ который может освободить покупателей «вторички» от долгов предыдущих владельцев. Пока он не принят‚ при покупке квартиры нужно особенно внимательно проверять задолженность по капремонту‚ иначе придётся оплачивать чужие долги.
Почему долг за капремонт представляет опасность
Капитальный ремонт, обязательный сбор‚ который собственники квартир в многоквартирных домах платят ежемесячно. Деньги идут в региональный фонд капремонта‚ а затем используются на замену лифтов‚ кровли‚ инженерных коммуникаций и другие работы.
- Если предыдущий собственник не платил‚ задолженность остаётся «прикрепленной» к объекту недвижимости.
- Новый владелец рискует вступить в права собственности вместе с долгом.
- Фонд капремонта может взыскать сумму через суд или ограничить подачу коммунальных ресурсов.
Важно: даже если квартира куплена по договору купли-продажи «как есть»‚ долги не сгорают автоматически.
Что говорит закон сегодня (2026 год)
Действующий Федеральный закон № 271-ФЗ (ст. 169‚ 170) закрепляет принцип: обязанность по взносам на капремонт носит вещный характер и связана именно с объектом недвижимости. Это означает:
- Организации‚ осуществляющие капремонт‚ имеют право требовать оплаты независимо от смены собственника.
- Судебная практика подтверждает: новый собственник должен погасить образовавшийся долг‚ после чего вправе предъявить регрессный иск к бывшему собственнику (но это долго и дорого).
Законопроект «Новых людей»: надежда на перемены
31 марта 2026 года фракция «Новые люди» внесла в Госдуму законопроект № 1-5/02-03/2026‚ который предлагает:
- убрать взносы за капремонт из числа обременений‚ переходящих к новому собственнику;
- обязать Фонд капремонта взыскивать долг только с бывшего владельца;
- ввести механизм уведомления покупателя о наличии задолженности до регистрации сделки через ЕГРН.
Хронология голосования (по состоянию на 20 апреля 2026 г.):
- 31 марта — поступил в Думу.
- 5 апреля — направлен на отзыв в профильный комитет по жилищной политике.
- Ожидается первое чтение во II квартале 2026 года.
Если поправки будут приняты‚ они вступят в силу с 1 сентября 2026 года и распространятся на сделки‚ заключённые после даты вступления закона в силу.
Как защититься прямо сейчас
Покупателю:
- Запросить выписку из ЕГРН: в ней есть графа «Сведения об имеющихся обременениях».
- Получить справку о задолженности в региональном Фонде капитального ремонта (можно онлайн через Госуслуги).
- Включить в договор купли-продажи условие: «Продавец подтверждает отсутствие задолженности по капремонту на момент подписания настоящего договора»‚ а также оставить часть денег на депонентском счёте до момента регистрации собственности.
Продавцу:
- Погасить долг заранее и взять справку об отсутствии задолженности — это повысит привлекательность квартиры.
- Если долг большой‚ можно договориться с покупателем о снижении цены на размер долга и одновременно оплатить его перед сделкой.
Что делать‚ если долг уже «перешёл»
Если вы уже стали собственником и обнаружили задолженность:
- Сохраняйте все платёжки и чеки, они понадобятся при взыскании с прежнего собственника.
- Направьте претензию продавцу с требованием добровольно возместить сумму; копию, в Роспотребнадзор и Фонд капремонта.
- Подайте иск в мировой суд по месту жительства продавца (сумма долга до 500 000 руб.) или в районный суд (если выше).
Краткий чек-лист перед покупкой
- ☐ Получить выписку из ЕГРН (срок действия — 5 дней).
- ☐ Проверить задолженность в Фонде капремонта (онлайн-запрос бесплатный).
- ☐ Проверить долги по ЖКХ в управляющей компании.
- ☐ Внести в договор условие о «чистоте» капремонта и оставить 5–10 % стоимости квартиры на депоненте до регистрации.
- ☐ При наличии долга, либо уменьшить цену‚ либо заставить продавца погасить долг перед сделкой.
Пока законопроект находится в стадии обсуждения‚ долг за капремонт по-прежнему переходит к новому собственнику. Учитывая‚ что суммы могут измеряться десятками и даже сотнями тысяч рублей‚ единственный надёжный способ — проверять и оформлять всё письменно. Следите за новостями: если поправки примут‚ с 1 сентября 2026 года покупатели «вторички» получат дополнительную защиту от чужих долгов.