Продажа недвижимости, находящейся на арендованном земельном участке, – достаточно распространённая операция в России. При этом возникает вопрос: как происходит переход права аренды земельного участка к новому владельцу? Какие правовые нормы регулируют этот процесс, какие документы необходимо оформить и какие подводные камни могут ждать продавца и покупателя? В статье подробно разберём все аспекты данного вопроса.

Правовое регулирование

Основные нормативные акты, регулирующие переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 212, 213 и 216, где указаны правила перехода прав и обязанностей по договору аренды.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – глава 30 «Аренда земельных участков», в частности ст. 232‑236, где говорится о передаче прав аренды.
• Федеральный закон № 102‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 – правила проведения торгов и аукционов по продаже прав аренды.
• Региональные акты, которые могут уточнять порядок перехода прав в конкретных субъектах РФ.

Что происходит с правом аренды при продаже недвижимости?

Согласно п. 2 статьи 212 ГК РФ, если арендованный земельный участок является предметом сделки по недвижимости, то право аренды автоматически переходит к новому собственнику в том же объёме, в котором оно было у продавца, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, при продаже дома, здания или иного строения, расположенного на арендованном участке, покупатель получает не только право собственности на объект, но и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца.

Исключения

• Если договор аренды содержит пункт об обязательном согласовании передачи прав третьим лицам.
• Если арендодатель (землепользователь) откажется от передачи прав без веских оснований (например, нарушение условий аренды).
• Если арендный договор ограничен сроком, который истекает до завершения сделки.

Порядок оформления перехода права аренды

Согласование с арендодателем

В большинстве случаев арендодатель (государственный, муниципальный или частный) должен быть уведомлён о предстоящей продаже. Если в договоре аренды предусмотрено согласие арендодателя, необходимо:

1. Подготовить заявление о передаче прав аренды, подписанное продавцом и покупателем.
2. Получить письменное согласие арендодателя (или его отказ).

Регистрация в ЕГРН

Для официального перехода права аренды необходимо внести соответствующую запись в ЕГРН:

1. Собрать пакет документов (договор купли‑продажи, оригинал договора аренды, согласие арендодателя, выписка из ЕГРН).
2. Подать заявление в Росреестр (или МФЦ) по форме Р11001.
3. Оплатить государственную пошлину (по состоянию на 2026 год – 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 4000 ₽).
4. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права аренды.

Налоговые последствия

При переходе права аренды на нового собственника возникают налоговые обязательства:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между стоимостью прав аренды, указанной в договоре купли‑продажи, и их первоначальной стоимостью (если продавец – физическое лицо).
• Налог на имущество – обязанность уплачивать налог переходит к новому владельцу с момента регистрации прав.

Практические нюансы и часто задаваемые вопросы

Что делать, если арендодатель отказывается дать согласие?

В этом случае покупатель может:

• Обратиться в суд с иском о признании права аренды переходящим по сделке купли‑продажи (ст. 232 ЗК РФ).
• Попросить арендодателя о расторжении договора аренды и заключении нового договора с новым собственником.

Как влияет банкротство продавца?

Согласно судебной практике, если предприятие‑арендатор находится в процедуре банкротства, право аренды может быть продано на аукционе. При этом покупатель получает право аренды на тех же условиях, что и банкроту, но только после завершения процедуры и внесения записи в ЕГРН (пример из 2022 года – продажа права аренды в рамках банкротства).

Можно ли продавать только право аренды без недвижимости?

Да, такой вариант возможен. Это называется «продажа права аренды» (право пользования земельным участком). Для этого оформляется отдельный договор купли‑продажи права аренды, который также подлежит регистрации в ЕГРН.

Как учитывается арендная плата в бухгалтерском учёте?

Если у арендатора есть собственные земельные участки, признанные инвестиционными, арендные платежи по праву аренды не амортизируются (см. пример с ППА по договору аренды земли). Это важно учитывать при расчёте налоговой базы.

Пошаговая инструкция для продавца и покупателя

Продавец

1. Проверить условия договора аренды (наличие пункта о передаче прав).
2. Уведомить арендодателя о предстоящей сделке.
3. Получить согласие арендодателя (если требуется).
4. Подготовить договор купли‑продажи, в котором указать, что в сделку входит право аренды.
5. Подписать акт приёма‑передачи объекта недвижимости.
6. Передать покупателю оригиналы документов (договор аренды, выписку из ЕГРН).

Покупатель

1. Проверить юридическую чистоту прав аренды (наличие обременений, срок действия).
2. Убедиться в наличии согласия арендодателя (или отсутствии необходимости его получения).
3. Подать документы в Росреестр для регистрации перехода права аренды.
4. Оплатить государственную пошлину и налоговые обязательства.
5. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.
6. Начать уплату арендных платежей в соответствии с условиями договора.

Примеры из практики

• Ростовская компания «Мобитекс» в 2023 году предложила 129,5 млн руб. за комплекс из десяти прудов‑накопителей и право аренды до 2026 года. Сделка включала передачу прав аренды, что потребовало согласования с муниципальными органами.
• В 2022 году в рамках банкротства было реализовано право аренды земельного участка, и новый собственник получил право пользования участком на тех же условиях, что и банкрота.
• С 1 марта 2023 года в России начались аукционы по продаже прав аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что упрощает процесс перехода прав.

Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости – процесс, который требует внимательного подхода к юридическим и налоговым аспектам. При правильном оформлении и соблюдении всех требований законодательства покупатель получает полную уверенность в праве пользования землей, а продавец минимизирует риски отказа арендодателя и возможных финансовых потерь.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельных отношениях и сделках с недвижимостью.

Статья подготовлена специально для вас . Все сведения актуальны на момент написания.