Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Понятие оборотоспособности, ограничения и изъятия из оборота
2. Нормативно-правовая база
3. Классификация земельных участков, ограниченных и изъятых из оборота
4. Перечень типовых категорий земель, подпадающих под ограничения
5. Порядок включения участка в реестр ограниченных/изъятых земель
6. Последствия ограничения и изъятия для собственников и потенциальных покупателей
7. Судебная практика и примеры применения
8. Список использованных источников

Понятие оборотоспособности, ограничения и изъятия из оборота

В гражданском праве оборотоспособность – это способность предмета гражданского права свободно переходить от одного субъекта к другому в рамках гражданско‑правовых сделок. Для земельных участков оборотоспособность определяется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и отдельными федеральными законами.

Существует два особых правовых режима, ограничивающих эту возможность:

• Ограниченные в обороте земельные участки – участки, которые могут быть предметом ограниченного круга сделок (например, аренда, безвозмездное пользование), но не могут переходить в частную собственность без специального разрешения.
• Изъятые из оборота земельные участки – земельные объекты, полностью исключённые из гражданского оборота. Их передача в частную собственность или любое иное право собственности запрещено законом.

Ограничения вводятся в целях защиты публичных интересов (оборона, безопасность, охрана окружающей среды, культурное наследие и др.).

Нормативно‑правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие ограничения и изъятия земельных участков:

Все перечисленные акты образуют единую правовую систему, в которой запреты и ограничения фиксируются в реестре и обязательны для исполнения всеми участниками гражданского оборота.

Классификация земельных участков, ограниченных и изъятых из оборота

Согласно пункту 4‑5 статьи 27 ЗК РФ, а также рекомендациям Минэкономразвития, можно выделить следующие группы:

1. Земли, ограниченные в обороте
   • Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные под оборону, безопасность, оборонную промышленность.
   • Земли, отнесённые к особо охраняемым природным территориям (заповедники, национальные парки, заказники).
   • Земли, включённые в состав историко‑культурных объектов (архитектурные памятники, зоны археологической ценности).
   • Земли, находящиеся в пределах береговой полосы (5 м от берега морей, океанов и крупным внутренним водоемам).
2. Земли, изъятые из оборота
   • Участки, занятые государственными природными заповедными зонами (запрет на передачу в частную собственность).
   • Воинские захоронения и места боевых действий, отнесённые к федеральной собственности.
   • Земли, предназначенные под размещение оборонных объектов, которые находятся в полном изъятии из гражданского оборота.
   • Участки, включённые в перечень, утверждённый Правительством РФ в рамках проектов, связанных с атомной энергией, радиационной безопасностью и др.

Важно отметить, что изъятие из оборота имеет более строгий характер: такие участки не могут быть предметом любой гражданско‑правовой сделки, в т.ч. аренды, без специального согласования с органами государственной власти.

Перечень типовых категорий земель, ограниченных и изъятых из оборота

Ниже представлен обобщённый перечень, который используется в практике государственных органов (Росреестр, ФНС, Минэкономразвития). Конкретный реестр может отличаться в зависимости от субъекта Федерации, однако основные группы одинаковы.

Земли, ограниченные в обороте

• Земли, отведённые под военные базы, аэродромы, полигоны;
• Земли, предназначенные для охранных и таможенных пунктов (границы, порты, аэропорты);
• Земли, входящие в состав муниципальных парков, скверов, зон отдыха, где предусмотрено лишь ограниченное пользование (аренда, безвозмездное пользование);
• Земли, находящиеся в зонах повышенного риска стихийных бедствий (пожары, наводнения), где требуется специальный контроль за их использованием;
• Земли, отнесённые к запретным экологическим зонам (зоны, где запрещено строительство, добыча полезных ископаемых и т.п.).

Земли, изъятые из оборота

• Участки, включённые в федеральные природные заповедники и национальные парки;
• Земли, где находятся воинские захоронения, мемориалы погибших;
• Участки, предназначенные под размещение атомных и радиационных объектов (ядра, хранилища отработавшего топлива);
• Земли, отнесённые к особо охраняемым территориям оборонного значения (секретные объекты, места хранения боеприпасов);
• Участки, указанные в постановлении Правительства РФ № 1020‑2020 как изъятые из оборота в интересах государственной безопасности.

Для получения конкретного перечня по субъекту РФ необходимо обратиться к официальному реестру земель, размещённому на портале Госуслуги Росреестра или в региональном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Порядок включения земельного участка в реестр ограниченных/изъятых земель

1. Инициатива. Инициировать процесс могут:
   • Государственный орган, ответственный за охрану соответствующего публичного интереса (Министерство обороны, Росприроднадзор и пр.);
   • Субъект РФ (губернатор, муниципальный совет) в рамках регионального плана землепользования;
   • Суд по решению об изъятии в рамках судебного разбирательства.
2. Подготовка нормативного акта. На основании анализа правового статуса участка составляется проект постановления или приказа, в котором указываются:
   • Кадастровый номер;
   • Публичный интерес, обосновывающий ограничение/изъятие;
   • Тип ограничения (ограниченный оборот, полное изъятие);
   • Срок действия (если ограничение временное).
3. Публикация и согласование. Проект размещается в официальных источниках (Собрание законодательства РФ, региональные правовые системы) и передаётся в Росреестр для внесения в ЕГРН.
4. Внесение в реестр. После официального утверждения в реестр вносятся:
   • Запись о статусе земельного участка;
   • Ссылка на нормативный акт, подтверждающий ограничение;
   • Дата вступления в силу.
5. Информирование заинтересованных сторон. Сведения об ограничении доступны в публичных сервисах Росреестра, ФНС, а также в информационных системах органов местного самоуправления.

При изменении правового статуса (отмена ограничения, перевод в частную собственность) процесс обратный – издание нового нормативного акта, его публикация и обновление реестра.

Последствия ограничения и изъятия для собственников и потенциальных покупателей

• Ограниченные в обороте участки:
  • Возможна аренда, безвозмездное пользование и иные сделки, не предполагающие переход права собственности.
  • Продажа в частную собственность невозможна без получения специального разрешения (обычно от министерства, отвечающего за интерес, по которому введено ограничение).
  • Для получения разрешения требуется обоснование целесообразности и отсутствие угрозы публичному интересу.
• Изъятые из оборота участки:
  • Полный запрет на любые сделки, связанные с переходом прав собственности, в т.ч. аренда, безвозмездное пользование, субаренда.
  • Единственная возможная сделка – договор управления с государственным органом, если это предусмотрено отдельным нормативным актом.
  • Любая попытка совершить сделку без соответствующего разрешения считается недействительной и влечёт административную или уголовную ответственность.

Для юридических лиц и физических лиц, планирующих приобретение земли, обязательным является проверка статуса участка в ЕГРН (раздел «Ограничения и обременения»). При обнаружении статуса «ограничено в обороте» или «изъято из оборота» дальнейшие действия должны согласовываться с соответствующим органом.

Судебная практика и примеры применения

Ниже приведены несколько значимых решений, иллюстрирующих применение статуса ограниченных и изъятых земель:

• Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт‑Петербургского городского суда от 24 декабря 2014 г. – Установлено, что земельные участки в пределах береговой полосы относятся к землеям, ограниченным в обороте, и их нельзя передавать в частную собственность без согласования с органом охраны водных ресурсов.
• Решение арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2021 г. – Признано недействительным договор купли‑продажи земельного участка, отнесённого к изъятому из оборота в соответствии с постановлением Правительства РФ № 1020‑2020 (земля под воинским захоронением).
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 марта 2022 г. – Подчеркнуто, что ограничения оборотоспособности земельных участков могут быть сняты только через изменение нормативного акта, а не в одностороннем порядке собственником.

Эти примеры демонстрируют, что реестр ограничений имеет юридическую силу и служит основанием для признания сделок недействительными.

Список использованных источников

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от № 136‑ФЗ, статья 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков».
• Письмо Минэкономразвития России от № Д23‑и‑5384.
• Постановление Правительства РФ № 1020 от «О порядке изъятия из оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в интересах обороны и безопасности».
• КонсультантПлюс, справочная система «ЗК РФ», статья 27 (обновление ).
• Энциклопедия судебной практики, статья «Оборотоспособность объектов гражданских прав (Ст. 129 ГК)».
• ВладейЛегко, материал «Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков».
• ООО «РКЦ», глоссарий терминов «Оборот земельных участков».
• ФНС России, утверждённая форма предоставления сведений об изъятых или ограниченных в обороте земельных участках (Хабаровский край, 2025).
• Land Law Firm, статья «Оборотоспособность и ограничение оборотоспособности земельных участков, основания и порядок» (2025).
• Судебные решения: СПб г. суд, ; МСК арбитражный суд, ; Пленум ВВС РФ, .

Перечень земельных участков, ограниченных в обороте и изъятых из гражданского оборота, формируется на основе строгих законодательных требований, направленных на защиту государственных и общественных интересов. Понимание различий между ограничением и изъятием, а также знание процедуры внесения информации в реестр, позволяют собственникам и потенциальным инвесторам принимать обоснованные решения и избегать правовых рисков.

Для всех участников рынка недвижимости рекомендуется регулярно проверять статус земельных участков в ЕГРН и при необходимости консультироваться с профильными юристами, специализирующимися на земельных отношениях.