Вид разрешенного использования (ВРИ) – это официально установленная в публичном порядке категория, которая определяет, какие виды деятельности могут быть осуществлены на конкретном земельном участке. Перечень ВРИ фиксируется в Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ), утверждённом приказом Росреестра.

Зачем нужен перечень ВРИ?

• Определяет правовой статус участка и допустимые виды строительства или хозяйственной деятельности.
• Является основой для выдачи разрешений в рамках ПЗЗ (проект застройки и застройки) и градостроительных регламентов.
• Помогает собственникам и инвесторам оценить коммерческий потенциал земли.
• Упрощает взаимодействие с органами государственной регистрации и надзора.

Основные правовые акты

1. Закон РФ «О государственном регулировании земельных отношений» (ЗК РФ) – определяет порядок присвоения ВРИ.
2. Приказ Росреестра от № П/0412 – утверждает Классификатор ВРИ.
3. Постановление Правительства РФ от № 826 – вводит новые требования к перечню ВРИ, которые вступили в силу .
4. Закон от , изменяющий правила классификации ВРИ (введены новые группы и уточнены ограничения).

Структура классификатора ВРИ

В классификаторе прописано около 160 видов использования. Ниже – самые часто встречающиеся группы.

Основные группы ВРИ

• Жилые земли (ИЖС, многоквартирное домостроительство, малоэтажное жильё);
• Сельскохозяйственные земли (ЛПХ, сельскохозяйственное производство, садоводство).
• Коммерческие и производственные земли (офисные, торговые, складские, производственные).
• Транспортные и инженерные зоны (дороги, железные дороги, коммуникационные сети).
• Рекреационные и оздоровительные зоны (парки, зоны отдыха, спортивные комплексы).

Примеры конкретных ВРИ

1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – разрешено возведение жилого дома до 3‑х этажей для постоянного проживания одной семьи. На участке должны быть проложены все коммуникации (электричество, водоснабжение, канализация, газ).
2. Малоэтажное жилое строительство (МЖС) – допускает дома высотой до 5 этажей в рамках жилых микрорайонов.
3. ЛПХ (лесопосадочный, подсобный хозяйственный) – используется для личного подсобного хозяйства, садоводства, небольшого сельскохозяйственного производства.
4. Коммерческое обслуживание (КО) – подразумевает открытие офисов, магазинов, кафе и т.п.
5. Производственное (ПП) – допускает размещение производственных цехов, складов, логистических центров.

Как узнать ВРИ своего участка?

Существует несколько способов:

• Электронный сервис Росреестра – вводите номер кадастрового паспорта, получаете выписку с указанием ВРИ.
• Местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – в каждом муниципалитете публикуются перечни ВРИ, применимые к территориальному плану.
• Технико‑экономический паспорт участка – часто содержит сведения о текущем ВРИ и ограничениях.

⚠️ Если в выписке указано «не определено», необходимо обратиться в территориальный отдел Росреестра для уточнения.

Как изменить ВРИ участка?

Изменение ВРИ – процедура, требующая согласования с несколькими органами.

Пошаговый алгоритм (по состоянию на 2026 год)

1. Подготовка заявки – в заявлении указываются текущий ВРИ, желаемый новый ВРИ и обоснование (проект застройки, изменение назначения земли и т.п.).
2. Экспертиза соответствия ПЗЗ – проверяется, разрешён ли запрашиваемый ВРИ в рамках местных правил землепользования и застройки.
3. Согласование с органами местного самоуправления – муниципальный совет рассматривает заявку, может потребовать общественных слушаний.
4. Экологическая экспертиза (при необходимости) – обязательна для ВРИ, связанных с производственной или сельскохозяйственной деятельностью.
5. Внесение изменений в реестр – после положительного решения документы подаются в Росреестр, где происходит перерегистрация участка с новым ВРИ.

📌 Важно! С в классификаторе появились новые условно‑вспомогательные виды, которые могут быть добавлены к основному ВРИ без полной переоценки участка (например, «дополнительные коммуникационные сети»).

Что изменилось с 1 марта 2026 года?

• В классификатор было добавлено 12 новых видов (например, «Эко‑туризм», «Коворкинг‑парки», «Умные сельские хозяйства»).
• Упрощена процедура добавления условно‑вспомогательных ВРИ – теперь они могут быть привязаны к уже существующему основному ВРИ без полного переоформления.
• Установлены новые минимальные площади для некоторых ВРИ (например, для ИЖС минимальная площадь теперь 6 соток вместо 5).
• Введена единая онлайн‑платформа «ВРИ‑портал» для подачи заявок, отслеживания статуса и получения рекомендаций от экспертов.

Практические рекомендации для собственников

1. Проверяйте актуальность ВРИ – используйте ВРИ‑портал или выписку из Росреестра. Информация меняется, особенно в быстроразвивающихся регионах.
2. Сравните варианты – иногда выгоднее изменить ВРИ, чем покупать новый участок. Оцените затраты на переоформление против стоимости альтернативы.
3. Учтите инфраструктуру – наличие коммуникаций (газ, электричество, вода) часто является обязательным условием для ВРИ «ИЖС» и «МЖС».
4. Обратитесь к специалисту – юрист по земельному праву или консультант по градостроительству поможет собрать пакет документов и избежать ошибок.
5. Следите за локальными изменениями – муниципальные правила могут вводить дополнительные ограничения (например, охранные зоны, зоны повышенной сейсмоопасности).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли одновременно иметь два ВРИ?

Да, в классификаторе предусмотрены комбинированные виды использования. Например, участок может иметь основной ВРИ «ИЖС» и условно‑вспомогательный ВРИ «Садоводство».

Как быстро изменить ВРИ?

В среднем процесс занимает от 2 до 6 месяцев, в зависимости от сложности проекта и наличия всех требуемых экспертиз.

Что делать, если мой участок не попадает в перечень ВРИ?

Тогда необходимо подать заявку на включение нового ВРИ в классификатор. Процедура требует согласования с Министерством экономического развития и Росреестром.

Влияет ли ВРИ на налогообложение?

Да. Налог на землю рассчитывается исходя из категории ВРИ (жилая, сельскохозяйственная, коммерческая и т.п.). Переклассификация может изменить налоговую ставку.

Перечень ВРИ земельных участков – фундаментальный инструмент регулирования земельных отношений в России. Понимание того, какой ВРИ присвоен вашему участку, какие изменения возможны и какие документы нужны, помогает эффективно использовать землю, планировать строительство и минимизировать юридические риски. С учётом последних изменений, вступивших в силу 1 марта 2026 года, важно регулярно проверять актуальность сведений и пользоваться новыми онлайн‑сервисами, такими как ВРИ‑портал, чтобы оставаться в курсе всех нововведений.

Дата публикации:  13:21 (по московскому времени). Информация актуальна на момент публикации и может изменяться в связи с новыми нормативными актами.