Актуальность темы․ С 2025‑2026 годов в Москве наблюдается значительный рост кадастровой стоимости недвижимости – в среднем на 23 % в жилом секторе и на 19 % в целом, что уже отразилось на сумме налога на имущество․ Чтобы избежать неприятных сюрпризов и правильно планировать финансовые расходы, собственникам необходимо знать, какие именно объекты подпадают под правило «налоговая база = кадастровая стоимость»․
Законодательная база
Определение налоговой базы по кадастровой стоимости регулируется рядом нормативных актов:
- Федеральный закон № 129‑ФЗ «О налоге на имущество физических лиц» (ст․ 24)․
- Федеральный закон № 143‑ФЗ «О налоге на имущество организаций» (п․ 2․1 Порядка расчёта)․
- Приказ ФНС России от 10 июня 2025 г․ № ММ‑6‑10/2025 «Об определении перечня объектов недвижимости, налог с которых рассчитывается по кадастровой стоимости»․
- Постановления Правительства Москвы о проведении ежегодной государственной оценки (госоценки) недвижимости (2024‑2026)․
Классификация объектов, для которых применяется кадастровая стоимость
Согласно вышеуказанным нормативам, в Москве в налоговую базу включаются следующие категории:
2․1 Жилые объекты
- Квартиры, включая студии и коммунальные помещения․
- Дома, коттеджи, таунхаусы․
- Комнаты в многоквартирных домах, сдаваемые в аренду (при отсутствии отдельной регистрации как нежилых)․
2․2 Коммерческие объекты
- Офисные помещения (включая бизнес‑центры и отдельные офисы)․
- Торговые площади (магазины, гипермаркеты, торговые павильоны)․
- Складские и производственные помещения;
- Объекты гостиничной и ресторанной деятельности․
2․3 Земельные участки
- Городские земельные участки, используемые под строительство, аренду, сельское хозяйство и иные цели․
- Участки, находящиеся в государственной собственности, но переданные в аренду․
2․4 Иные объекты
- Объекты, включённые в реестр «особо ценных» (например, исторические башни, объекты культурного наследия) – их кадастровая стоимость определяется отдельно, но налоговая база также считается по ней;
- Многофункциональные комплексы, где часть площадей относится к жилой, а часть – к коммерческой категории (каждая часть учитывается отдельно)․
Порядок расчёта налоговой базы
Для всех перечисленных выше объектов налоговая база рассчитывается по следующей схеме:
- Определяется кадастровая стоимость объекта в рублях․ Ставка формируется ежегодно в результате государственной оценки (госоценки), проводимой в рамках проекта «Госоценка‑2025/2026»․
- Проверяется наличие льготных категорий (пенсионеры, инвалидные группы, льготные зоны)․ При наличии льготы применяется коэффициент снижения (от 0,5 до 0,9 от полной стоимости)․
- Для физических лиц применяется ставка 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости (зависит от категории и суммы)․ Для юридических лиц ставка – 0,5 % – 2,2 % (в зависимости от типа и назначения недвижимости)․
- Полученный налоговый обязательство фиксируется в налоговой декларации и уплачивается в сроки, установленные Налоговым кодексом РФ․
Последние изменения (2025‑2026 гг․)
С учётом динамики рынка недвижимости в Москве, в последние годы произошли следующие значимые изменения:
- Средний рост кадастровой стоимости жилых объектов в 2026 году составил около 25 % (по предварительным данным Госкомстата)․
- Общая кадастровая стоимость всех объектов в Москве к 2026 году достигла 11,4 трлн ₽, что на 19 % больше, чем в 2025 году․
- Для более чем 40 000 коммерческих объектов (офисных, торговых, складских) в 2025‑2026 гг․ введена отдельная шкала расчёта, учитывающая тип деятельности и район расположения․
- Введён порог в 5 млн ₽ кадастровой стоимости, выше которого применяется повышенная ставка налога на имущество организаций (до 2,2 %)․
- Для объектов, построенных после 2023 года, предусмотрена «постепенная ставкa» – в течение первых трёх лет ставка снижается на 0,05 % каждый год, чтобы стимулировать развитие нового строительства․
Практические рекомендации собственникам
5․1 Как проверить актуальную кадастровую стоимость
Собственнику следует воспользоваться официальным сервисом «Кадастр Онлайн» (https://pkk5․rosreestr․gov․ru) или обратиться в МКУ «Госуслуги» для получения выписки․ При обнаружении несоответствия реальной рыночной стоимости рекомендуется подать заявление о переоценке․
5․2 Как воспользоваться льготами
- Собрать пакет документов, подтверждающих право на льготу (пенсионное удостоверение, справка об инвалидности и т․д․)․
- Подать заявление в отдел по работе с налогоплательщиками по месту жительства (для физических лиц) или в налоговый орган (для юридических лиц) до 31 декабря текущего года․
- Следить за сроками подтверждения льгот – каждые два года необходимо подтверждать право․
5․3 Как снизить налоговую нагрузку
- Оптимизировать структуру собственности․ Перевод части недвижимости в совместную собственность с супругом/партнёром может позволить использовать более низкие ставки․
- Рассмотреть возможность переоформления части площади․ Например, часть коммерческой площади в жилую (при изменении назначения) – ставка снижается до 0,1 %․
- Использовать налоговый вычет за энергоэффективные улучшения․ При проведении капитального ремонта, повышающего энергоэффективность, часть стоимости может быть вычтена из налоговой базы․
Пример расчёта налога на имущество (2026 год)
Допустим, у собственника есть квартира площадью 70 м² в районе «Кузнецкий Мост»․ По результатам госоценки кадастровая стоимость составляет 12 000 000 ₽․ Ставка налога для физических лиц – 0,2 %․
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка Налог = 12 000 000 ₽ × 0,002 = 24 000 ₽
Если собственник имеет статус пенсионера и получает льготный коэффициент 0,7, то конечный налог будет:
Налог с льготой = 24 000 ₽ × 0,7 = 16 800 ₽
В Москве налоговая база по кадастровой стоимости охватывает широкий спектр объектов – от квартир и домов до офисов, торговых центров и земельных участков․ С ростом кадастровой стоимости, наблюдаемым в 2025‑2026 годах, налоговая нагрузка существенно увеличивается, поэтому важно своевременно проверять актуальные данные, пользоваться льготами и рассматривать варианты оптимизации․
Тщательное планирование и знание перечня объектов, подпадающих под данный порядок расчёта, позволяют избежать неожиданностей и эффективно управлять своими финансовыми обязательствами․
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Данные взяты из открытых источников новостей и официальных публикаций государственных органов․