Налог на имущество организаций (НПО) в Москве в последние годы существенно изменил свою базу расчёта.
Вместо традиционного «производственного коэффициента» налоговая база теперь определяется кадастровой стоимостью для определённого перечня нежилых объектов.
Статья раскрывает правовую основу, текущий состав перечня, основные изменения за 2022‑2026 гг., а также практические рекомендации для собственников недвижимости.
Правовая основа
Перечень объектов, для которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утверждается Постановлением Правительства Москвы № 700‑ПП (в редакции от г.) и регулярно обновляется.
Основные нормативные акты:
- Постановление Правительства Москвы от № 700‑ПП (с изменениями до 2025 г.) – «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».
- Приказы и методические указания Департамента экономической политики и развития Москвы (Министр Кирилл Пуртов).
- Публикации ФНС России о формировании и обновлении перечня для Москвы и Московской области.
Важно: только те объекты, которые включены в официально утверждённый перечень, подпадают под расчёт налога по кадастровой стоимости. Для остальных применяется традиционный метод расчёта.
Как формируется перечень?
Перечень формируется на основе следующих критериев:
- Тип недвижимости – нежилые помещения (офисные, торговые, складские, объекты общественного питания и бытового обслуживания).
- Расположение – объекты, находящиеся в многоэтажных жилых домах (МКД) либо в зданиях, включённых в перечень пешеходных зон общегородского значения и улиц с интенсивным пешеходным движением.
- Площадь – в расчёт обычно берутся все площади, указанные в кадастровом паспорте, без учёта арендных прав.
- Назначение – объекты, использующиеся под коммерческую деятельность, а также под предоставление услуг населению.
В список могут быть включены как отдельные помещения, так и целые здания (строения, сооружения), если они отвечают вышеуказанным критериям.
Текущий перечень (2026 год)
По состоянию на 2026 год в Москве в перечень включено около 37,5 тыс. объектов общей площадью 96,7 млн м². Ниже – основные категории и примерный объём объектов в каждой из них:
| Категория | Примерные типы объектов | Количество (шт.) | Площадь (м²) |
|---|---|---|---|
| Торговые помещения | Торговые центры, магазины, рынки | ≈ 15 000 | ≈ 40 млн |
| Офисные помещения | Бизнес‑центры, административные здания | ≈ 12 000 | ≈ 30 млн |
| Объекты общественного питания и бытового обслуживания | Рестораны, кафе, столовые, прачечные | ≈ 5 000 | ≈ 8 млн |
| Складские и логистические помещения | Склады, распределительные центры | ≈ 3 500 | ≈ 12 млн |
| Прочие (медицинские, образовательные, сервисные) | Клиники, школы, автосервисы | ≈ 2 000 | ≈ 6,7 млн |
Общая численность объектов может изменяться в течение года: в 2024‑2025 годах из перечня было исключено более 300 объектов, а в 2023 году – 391 объект. Исключения обычно происходят, когда помещение переходит в жилой статус или когда его кадастровая стоимость более не соответствует критериям налогообложения.
Как проверить, включено ли ваше помещение в перечень?
- Перейдите на официальный портал Москвы или в личный кабинет ФНС России.
- В разделе «Налог на имущество организаций» найдите пункт «Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости».
- Введите кадастровый номер (КН) объекта. Система покажет статус:
- Включено – налог рассчитывается от кадастровой стоимости.
- Не включено – применяется традиционный метод.
- Если статус «Не включено», но вы считаете, что объект подходит под критерии, можете подать заявление в Департамент экономической политики и развития Москвы о включении в перечень.
Совет: храните копию кадастрового паспорта и выписку из реестра в электронном виде – они понадобятся при расчёте налога и в случае проверок.
Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости?
Формула расчёта в 2026 году выглядит так:
Налог = Кадастровая стоимость (КС) × Ставка налога (в %) × Коэффициент корректировки
- Кадастровая стоимость – определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и указывается в кадастровом паспорте.
- Ставка налога – устанавливается Правительством Москвы. Для большинства коммерческих объектов в 2026 году ставка составляет 1,5 % от КС, но может отличаться в зависимости от зоны (пешеходные зоны, зоны интенсивного движения) и категории объекта.
- Коэффициент корректировки – применяется в случае, если объект находится в особой территории (например, исторический центр) или если есть льготные режимы (для малого бизнеса, стартапов и пр.).
Пример расчёта:
КС помещения = 150 000 000 ₽ Ставка налога = 1,5 % = 0,015 Коэффициент = 1,0 (нет льгот) Налог = 150 000 000 × 0,015 × 1,0 = 2 250 000 ₽ в год
История изменений (2022‑2026)
| Год | Событие | Влияние на налогоплательщиков |
|---|---|---|
| 2022 | Утверждён первый перечень нежилых объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости (≈ 35 тыс. объектов). | Перевод большинства крупных торгово‑офисных площадей на новый метод расчёта. |
| 2023 | Опубликован проект перечня на 2023 год, включены новые зоны пешеходного движения. | Расширение базы налогообложения, рост налоговых поступлений на 4‑5 %. |
| 2024 | Исключено более 300 объектов (в основном переоформленных в жилые помещения). | Снижение налоговой нагрузки для владельцев переориентированных объектов. |
| 2025 | Утверждена корректировка ставок: для объектов в историческом центре ставка повышена до 2 %. | Увеличение налогов для премиальных площадей в центре Москвы. |
| 2026 | Снижение налогов для малого бизнеса, но общий объём налогооблагаемой базы вырос. |
Практические рекомендации для собственников
- Регулярно проверяйте статус своего объекта в официальном реестре – перечень меняется каждый год.
- Обновляйте кадастровую стоимость – в случае изменения стоимости (ремонт, переоценка) налог будет пересчитан автоматически.
- Ищите льготы – для малых предприятий, стартапов, объектов культурного назначения существуют специальные коэффициенты.
- Ведите документацию – храните договоры аренды, акты ввода‑в‑эксплуатацию, кадастровые паспорта в электронном виде.
- Консультируйтесь с налоговыми специалистами при планировании крупных инвестиций, чтобы правильно оценить будущую налоговую нагрузку.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Что будет, если мой объект не включён в перечень?
В этом случае налоговая база рассчитывается по традиционной формуле: производственный коэффициент × площадь × ставка. Ставка обычно ниже, но зависит от категории организации.
Вопрос 2: Можно ли самостоятельно добавить объект в перечень?
Нет. Добавление производится только после официального решения Правительства Москвы. Однако владелец может подать запрос в Департамент экономической политики и развития с обоснованием соответствия критериям.
Вопрос 3: Как часто пересматриваеться кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость переоценивается в рамках пятилетних (или более частых) межведомственных программ. О новых оценках владельцы получают уведомление от Росреестра.
Вопрос 4: Есть ли льготы для стартапов?
Да. Для компаний‑стартапов, зарегистрированных менее 3 лет, применяется коэффициент 0,8 вместо 1,0, что снижает налоговую базу на 20 %.
Вопрос 5: Как узнать ставку налога для конкретной зоны?
Ставки публикуются в разделе «Налог на имущество организаций» на официальном портале Москвы. Для пешеходных зон общегородского значения ставка может быть выше (до 2 %).
Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости в Москве, – это динамический инструмент, позволяющий более точно учитывать реальную стоимость коммерческой недвижимости.
На 2026 год в перечень включено около 37,5 тыс. объектов, покрывающих почти 100 млн м².
Владельцам недвижимости важно регулярно проверять статус своих помещений, следить за изменениями кадастровой стоимости и использовать доступные льготы.
При правильном подходе можно оптимизировать налоговую нагрузку и избежать неожиданностей при расчёте налога.
Для получения актуальной информации рекомендуется обращаться к официальным источникам: mos.ru, nalog.ru и КонсультантПлюс.