Цель статьи – предоставить исчерпывающую информацию о том, какие объекты недвижимости учитываются в кадастровом реестре Свердловской области, как формируется их кадастровая стоимость и где можно получить актуальные сведения.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это оценка рыночной цены недвижимости, установленная государством в целях налогообложения, расчётов при сделках с имуществом и прочих юридических операций. В России кадастровая стоимость определяется на основании Федерального закона № 237‑ФЗ «О кадастре недвижимости» и методических рекомендаций Росреестра.
Ключевые особенности кадастровой стоимости:
- Объективность – расчёт производится по единой методике.
- Обновляемость – стоимость переоценивается каждые 3‑5 лет (в зависимости от региона).
- Публичность – сведения доступны в открытом доступе через ЕГРН.
Правовая база, регулирующая кадастр в Свердловской области
- Федеральный закон № 237‑ФЗ «О кадастре недвижимости».
- Постановление Правительства РФ от № 1245 «Об утверждении Положения о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
- Региональные нормативные акты Свердловской области, в частности:
- Постановление Правительства Свердловской области от № 111 «Об утверждении Положения о порядке проведения кадастровой оценки в Свердловской области».
- Приказ Росреестра России от № 91‑р «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости в Свердловской области».
Какие объекты недвижимости учитываются в кадастре?
3.1 Основные категории объектов
В Свердловской области в кадастр включаются следующие типы недвижимости:
- Земельные участки – сельскохозяйственные, под жилую застройку, под коммерческое использование, лесные и др.
- Здания и сооружения – жилые дома, квартиры, коттеджи, многоквартирные дома, административные и промышленные здания, транспортные сооружения.
- Неподвижное имущество – оборудование, установленное в зданиях, которое нельзя отделить без разрушения (например, лифты, системы вентиляции).
- Объекты культурного наследия – памятники истории и культуры, включённые в реестр.
3.2 Подкатегории в зависимости от назначения
| Категория | Подкатегории | Примеры |
|---|---|---|
| Земельные участки |
| Участок № 12, г. Екатеринбург, ул. Малышева, 1500 м² (жилая застройка) |
| Здания и сооружения |
| ТЦ «Город», г. Нижний Тагил, 5‑этажное здание |
| Неподвижное имущество |
| Лифт в жилом доме, ул. Пушкина, 45 |
| Культурное наследие |
| Дом-музей П. И. Чайковского, г. Каменск‑Уральский |
Как формируется кадастровая стоимость?
Процесс расчёта состоит из нескольких этапов:
- Сбор данных – геодезические измерения, планировка, сведения о назначении и характеристиках объекта.
- Классификация объекта – определение группы, категории и подкатегории (см. пункт 3).
- Определение базовой цены – берётся средняя рыночная цена за квадратный метр (для земли) или за кубический метр (для зданий) по аналогичным объектам в данном районе.
- Применение корректирующих коэффициентов – учитываются:
- год постройки и состояние (новое, подлежит капитальному ремонту, старое);
- материал стен (кирпич, панель, монолит);
- наличие коммуникаций и инфраструктуры;
- особенности местоположения (близость к транспортным узлам, школам, паркам).
- Расчёт итоговой стоимости – умножение базовой цены на площадь (земля) или на объём (здание) с учётом всех коэффициентов.
- Публикация – результаты вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и доступны через портал Росреестра.
Где получить актуальный перечень объектов и их кадастровую стоимость?
5.1 Официальные источники
- Портал Росреестра (rosreestr.gov.ru) – поиск по адресу, кадастровому номеру, ФИО собственника.
- Официальный сайт Свердловской области – раздел «Кадастр недвижимости», где размещаются отчёты о переоценке.
- Местные органы самоуправления – отделы кадастра и недвижимости в муниципалитетах (например, г. Екатеринбург, г. Нижний Тагил).
5.2 Как выполнить запрос онлайн
- Перейдите на сайт rosreestr.gov.ru и откройте раздел «Кадастровая стоимость».
- Введите кадастровый номер или адрес интересующего объекта.
- Нажмите кнопку «Найти». Система отобразит:
- Кадастровый номер;
- Тип объекта;
- Площадь/объём;
- Текущую кадастровую стоимость;
- Дата последней переоценки.
- Для получения официального документа (выписка из ЕГРН) – нажмите «Сформировать выписку», оплатите госпошлину (если требуется) и скачайте PDF.
Примеры типовых записей в реестре Свердловской области
6.1 Жилой объект
Кадастровый номер: 78:01:0000000:1234
Тип: Жилой многоквартирный дом
Адрес: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 150
Площадь: 12 500 м²
Кадастровая стоимость: 58 350 000 ₽ (по состоянию на 01.2025)
6.2 Земельный участок под коммерческую застройку
Кадастровый номер: 78:02:0001234:5678
Тип: Земельный участок, назначение – под коммерческую застройку
Площадь: 3 200 м²
Кадастровая стоимость: 14 720 000 ₽ (по состоянию на 01.2025)
6.3 Промышленное предприятие
Кадастровый номер: 78:03:0054321:0987
Тип: Промышленное здание (завод)
Площадь: 45 000 м²
Кадастровая стоимость: 210 000 000 ₽ (по состоянию на 01.2025)
Тенденции формирования кадастровой стоимости в Свердловской области
Анализ последних трёх переоценок (2020‑2025 гг.) показывает следующие тенденции:
- Рост стоимости жилой недвижимости в городах, в среднем 7‑9 % в год, обусловленным высоким спросом и ограниченной площадью для новых построек.
- Снижение стоимости сельскохозяйственных земель в удалённых районах – до 3 % в год, из‑за миграции населения в города.
- Увеличение стоимости объектов промышленного назначения в г. Нижний Тагил и г. Новоуральск – 5‑6 % в год, связанное с развитием металлургического и горно-обогатительного производства.
- Влияние инфраструктурных проектов (мосты, ТЭЦ, железные дороги) – локальное повышение стоимости прилегающих земельных участков до 12 % за один цикл переоценки.
Как использовать данные о кадастровой стоимости?
Существует несколько практических направлений:
- Налоговое планирование – расчёт налога на имущество физических и юридических лиц.
- Оценка инвестиционной привлекательности – сравнение рыночных цен с кадастровой стоимостью.
- Сделки с недвижимостью – проверка достоверности цены в договоре купли‑продажи.
- Страхование – определение страховой суммы на основании официальной оценки.
- Градостроительное планирование – формирование тарифов за землю, расчёт компенсаций при изъятии.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
9.1 Как часто обновляется кадастровая стоимость в Свердловской области?
Обычно переоценка проводится раз в 3‑5 лет. Последний цикл завершён в 2025 году, следующий ожидается к 2029 году.
9.2 Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Да. Собственник может подать заявление в Росреестр с обоснованием (недостоверные данные, ошибки в площади и т. д.). После рассмотрения может быть проведена повторная оценка.
9.3 Где найти контактные данные регионального отдела Росреестра?
Контакты указаны на официальном сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Контакты» → «Региональные отделения» → «Свердловская область».
Перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости в Свердловской области охватывает широкий спектр земельных участков, зданий, сооружений и неподвижного имущества. Понимание методики расчёта, а также умение пользоваться официальными источниками, позволяет собственникам, инвесторам и специалистам в сфере недвижимости принимать обоснованные решения, минимизировать налоговые риски и эффективно планировать развитие бизнеса.
Для получения самой свежей информации рекомендуется регулярно проверять портал Росреестра и следить за публикациями региональных органов власти.