Актуальность темы. С начала 2026 года налоговые уведомления о новой кадастровой стоимости стали «горячей темой» в России: общий рост кадастровой базы составил +19 % до 11,4 трлн руб. Хотя массовая переоценка зафиксирована именно в 2026 г., налоговые последствия «заложены» в перечнях объектов недвижимости 2023 года, утверждённых ещё 2 года назад. Именно эти документы определяют, какие здания, помещения и земельные участки облагаются налогом на имущество организаций по кадастровой, а не по остаточной стоимости.
Что такое «Перечень объектов недвижимости» и зачем он нужен
Формально перечень, это документ, образуемый по правилам Приказа ФНС России № ММВ-7-21/9@ от . Он служит «маячком» для налоговых органов: если объект попал в перечень, налог на имущество организаций рассчитывается по кадастровой стоимости 2023 года, а не по остаточной бухгалтерской.
Ключевые признаки объектов из перечня:
- Нежилые здания, сооружения, помещения, расположенные на территории субъекта РФ;
- Использование под торговлю, офисы, общепит, бытовые услуги, гостиницы и т. д.;
- Внесение сведений в ЕГРН;
- Отсутствие исключения налоговой или местной властью.
Как формировался перечень 2023 года: детали процедуры
Этап 1. Росреестр и ФНС каждого региона получали от муниципалитетов предложения о включении объектов.
Этап 2. До 1 марта 2023 г. субъекты РФ направляли сводный файл в ФНС.
Этап 3. ФНС публиковала итоговый перечень на официальном сайте до 1 июля 2023 г. (после этого — только корректировки).
Особенности Москвы: пример быстрой корректировки
Москва — единственный регион, где корректировки перечня 2023 г. продолжались до конца 2025 г.:
- Из перечня исключили 164 объекта (торгово-офисные помещения), по которым доказано несоответствие фактического использования заявленному;
- Добавили 38 башенных объектов (в т.ч. «Москва-Сити»), кадастровая стоимость которых выросла на 22 %.
Как узнать, попал ли ваш объект в перечень 2023 года
- На сайте ФНС России: раздел «Информация по объектам недвижимости, облагаемым по кадастровой стоимости» → выберите регион → фильтр по кадастровому номеру.
- В сервисе «Личный кабинет юридического лица»: раздел «Недвижимость и налоги» → «Перечень объектов».
- В Росреестре: выписка из ЕГРН с указанием даты постановки на кадастровый учёт + сведение о включении (или не включении) в перечень.
Как рассчитать налог для объектов из перечня 2023
Формула:
Налог = Кадастровая стоимость 2023 года × Ставка
Ставки в 2024-2026 гг. для Москвы:
- 0,9 % — торгово-офисные помещения, включённые в перечень 2023;
- 0,1 % — объекты, исключённые из перечня после 2023 (перешли на рыночную/остаточную оценку).
Что делать, если кадастровая стоимость явно завышена
- Подготовьте отчёт независимого оценщика.
- Подайте заявление на пересмотр в комиссию при Росреестре или в суд – не позднее 5 лет с даты внесения сведений.
- Успешное оспаривание = перерасчёт налога за 3 последних года.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1. В 2026 г. кадастровая стоимость поднялась на 19 %. Как это влияет на перечень 2023?
Ответ: Никак. Перечень «заморожен» на 2023 год. Налог за 2024-2026 рассчитывается по кадастровой стоимости 2023 года, если объект в нём присутствовал.
Вопрос 2. Можно ли исключить объект из перечня ретроспективно?
Ответ: Да, но только если вы докажете, что в 2023 г. объект не использовался по целевому назначению (например, склад вместо офиса). Подаётся заявление в ФНС через МФЦ.
Вопрос 3. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью — 40 %. Оспаривать?
Ответ: Если разница ≥ 30 %, шансы на успех высоки. Средняя экономия по практике 2023-2025 гг., от 15 до 25 % налоговых платежей.
Пошаговый чек-лист для бизнеса
Чтобы не переплачивать по итогам 2023-2026 гг;:
- ✅ Скачайте перечень объектов 2023 года с сайта ФНС вашего региона.
- ✅ Проверьте каждый объект по кадастровому номеру.
- ✅ Сравните кадастровую стоимость 2023 и 2026 годов: если рост ≥ 25 %, готовьте документы для оспаривания.
- ✅ Подайте уточнённую декларацию по налогу на имущество за 2024-2025 гг. до , если уменьшили кадастровую стоимость.
Перечень объектов недвижимости по кадастровой стоимости на 2023 год остаётся «точкой невозврата» для налога на имущество организаций. Принимайте решения сейчас, чтобы не переплачивать на протяжении всего 2024-2026 гг.
За разъяснениями по конкретному объекту обращайтесь в центр поддержки налогоплательщиков ФНС или к профильному оценщику.