Актуальность темы. С 2022 года в большинстве субъектов РФ налоговая база по налогу на имущество организаций (НКО) и налогу на имущество физических лиц (НДФЛ) определяется не по бухгалтерской балансовой стоимости, а по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это существенно меняет налоговые обязательства собственников и требует от них постоянного контроля за включением их объектов в официальные перечни.

Правовая основа

Налоговая база по кадастровой стоимости формируется на основании:

• Федерального закона «О налоге на имущество организаций» (ст. 30‑31) и «О налоге на имущество физических лиц» (ст. 104‑105), где указано, что в случае включения объекта в региональный перечень база определяется кадастровой стоимостью.
• Приказов Министерств имущественных отношений субъектов РФ, где каждый регион формирует собственный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.
• Постановок Департаментов земельных отношений, которые уточняют критерии включения (например, административно‑деловые центры, пешеходные зоны и т.д.).

Наличие в перечне является обязательным условием для применения кадастровой стоимости, независимо от того, как объект отражён в бухгалтерском учёте.

Как формируются региональные перечни

Каждый субъект РФ имеет право самостоятельно определить, какие объекты недвижимости будут включены в перечень. При этом они должны соответствовать критериям, установленным в региональном законодательстве. Общие признаки включения:

1. Объекты, расположенные в административно‑деловых центрах (АДЦ) и в транспортных/пешеходных зонах общего городского значения.
2. Нежилые помещения в многоквартирных домах (МКД), торгово‑офисные центры, объекты общественного питания и бытового обслуживания.
3. Объекты, указанные в специальных региональных перечнях, утверждённых указом губернатора или правительством субъекта.
4. Недвижимость, являющаяся частью инфраструктуры (университеты, больницы, культурные учреждения), если регион включил её в перечень.

Перечни обновляются ежегодно (обычно в начале года) и публикуются на официальных сайтах налоговых органов, департаментов имущественных отношений и в открытых базах данных (например, nalog-nalog.ru).

2.1 Примеры региональных перечней (2024‑2026 годы)

Москва

• В 2022‑2023 годах в перечень включили около 37,5 тыс. нежилых объектов общей площадью 96,7 млн м² (офисные, торговые, объекты общественного питания).
• С 2025 года в перечень были исключены более 300 объектов (в основном небольшие офисы, не попадающие в критерии АДЦ).
• 2026 год: налоговая ставка для юридических лиц – 2 % от кадастровой стоимости.

Новосибирская область

• Перечень формируется Департаментом имущества и земельных отношений и включает объекты, отвечающие критериям, установленным ст. 30‑31 ФЗ‑НКО.
• В перечне 2024 года присутствуют объекты в АДЦ, а также здания, включённые в перечень пешеходных зон общего значения.

Амурская область

• Перечень за 2024 год утверждён приказом Министерства имущественных отношений от  г. (№ 1225‑ОД).
• Включены торговые и офисные помещения, а также объекты в административных центрах регионов.

Татарстан

• Список объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, опубликован Министерством земельных и имущественных отношений.
• В перечень входят здания в административно‑деловых центрах и объекты, расположенные в пешеходных зонах.

Кировская область

• Перечень 2023 года доступен на сайте ФНС России (раздел «Региональные перечни»).
• Включает более 12 тыс. нежилых помещений в городах Киров, Котлас, Слободской и др.

Как проверить включён ли ваш объект в перечень

Для собственников недвижимости существует несколько способов:

1. Онлайн‑поиск на официальных порталах ФНС России (раздел «Перечни объектов недвижимости»).
2. Обращение в региональный Департамент имущественных отношений (запрос в письменной форме или через электронный кабинет налогоплательщика).
3. Проверка в электронных реестрах кадастровой стоимости (Кадастр.РФ) – в карточке объекта указывается, применяеться ли кадастровая стоимость для расчёта налога.
4. Консультация у бухгалтерского аутсорсера (например, сервис БУХ.1С), который имеет доступ к актуальным базам данных.

Важно помнить, что даже если объект не включён в перечень, налоговая база может перейти на кадастровую стоимость в случае изменения классификации помещения (например, переоформление из товарного запаса в арендуемое помещение).

Влияние перехода на кадастровую стоимость

4.1 Для организаций

• Налоговая база часто выше, чем балансовая стоимость, особенно у старых объектов с низкой амортизацией.
• Необходимо пересчитывать стоимость аренды и учитывать её в себестоимости продукции/услуг.
• Появляется необходимость вести отдельный учёт кадастровой стоимости (отдельный регистр в 1С).

4.2 Для физических лиц

• Для собственников нежилой недвижимости (офисные помещения, квартиры‑студии, сдаваемые в аренду) налог может увеличится до 2‑2,2 % от кадастровой стоимости.
• Возможен переход к упрощённой системе налогообложения, если объект не включён в перечень.

4.3 Практические рекомендации

1. Регулярно проверять актуальность кадастровой стоимости (пересмотр каждые 5 лет, но в некоторых регионах – ежегодно).
2. Сравнивать кадастровую стоимость с балансовой и планировать бюджетные резервы на возможный рост налога.
3. В случае несоответствия (слишком высокая кадастровая стоимость) подать апелляцию в орган кадастра с доказательствами (состояние здания, рыночные цены).
4. Внедрить в бухгалтерию автоматизированные модули расчёта налога (1С:Бухгалтерия, SAP, БУХ.1С).

Перспективы и изменения в 2026‑2027 годах

С учётом текущих тенденций ожидаются следующие изменения:

• Расширение перечня – в большинстве регионов планируется включение в перечень нежилых помещений в новых жилых комплексах (т.н. «коммерческие апартаменты»).
• Уточнение критериев – некоторые регионы (например, Московская область) вводят более строгие требования к площади и местоположению (пешеходные зоны vs. обычные улицы).
• Снижение ставок для небольших предприятий (до 1,5 % от кадастровой стоимости) в рамках поддержки малого и среднего бизнеса.
• Возможное введение единого федерального реестра, который будет синхронизирован с региональными перечнями, упрощая проверку для налогоплательщиков.

Перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, – это динамичный правовой инструмент, который в последние годы стал главным способом расчёта налоговой базы для нежилых объектов. Своевременное знание о том, включён ли ваш объект в перечень, позволяет избежать неожиданного налогового бремени, а также планировать финансовую политику компании или личный бюджет.

Ключевые шаги для собственников:

• Регулярно проверять региональные перечни и актуальность кадастровой стоимости.
• Вести отдельный учёт кадастровой стоимости в бухгалтерии.
• При обнаружении ошибок в кадастровой оценке – подавать апелляцию.
• Использовать автоматизированные решения (1С, БУХ.1С) для расчёта налога.

Только системный подход к контролю за кадастровой стоимостью поможет минимизировать налоговые риски и обеспечить финансовую стабильность в условиях меняющегося налогового законодательства.

Дата публикации: . Информация актуальна на 07:18:54.