Актуальность темы. С 2026 года в ряде регионов России, включая Москву и Санкт‑Петербург, налог на имущество организаций (НПО) будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (КС) недвижимости. Это изменение затрагивает как крупные бизнес‑объекты, так и небольшие коммерческие помещения. В статье разъясняются, какие объекты подпадают под новый порядок, какие критерии их включения, а также как собственникам проверить своё имущество.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это оценочная стоимость недвижимости, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на основании:
- площадей и иных физических параметров объекта;
- характеристик земельного участка (категория, расположение, инфраструктура);
- рыночных цен на аналогичные объекты в данном районе;
- особенностей застройки (высотность, тип конструкции, назначение).
КС обновляется в среднем раз в 3‑5 лет, но в отдельных регионах (Москва, Санкт‑Петербург) – ежегодно.
Налог на имущество и его расчёт
Ставка налога на имущество организаций в России фиксирована на уровне 2 % от налоговой базы. До 2026 года налоговая база определялась:
- Для жилых и нежилых объектов – по балансовой стоимости (для юридических лиц) или по стоимости по учёту (для физических лиц).
- Для некоторых категорий недвижимости (торгово‑офисные, складские) – по кадастровой стоимости (это было исключением, а не правилом).
С 2026 года порядок будет унифицироваться: для указанных в перечне объектов налоговая база будет определяться только по кадастровой стоимости.
Перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости: общие положения
Перечень формируется региональными органами исполнительной власти и направляется в налоговые органы. В него включаются:
- Торгово‑офисные здания (офисные центры, бизнес‑парки);
- Складские помещения и логистические центры;
- Объекты общественного питания с площадью более 200 м²;
- Объекты гостиничной и рекреационной деятельности (отели, хостелы, санатории);
- Объекты, образованные при разделе или объединении недвижимости, если они соответствуют вышеуказанным критериям.
Критерии включения в перечень
Для того чтобы объект попал в перечень, он должен соответствовать трем основным критериям:
- Назначение – объект должен относиться к нежилой недвижимости, использующейся в коммерческой деятельности.
- Площадь – минимальная площадь, установленная региональными нормативами (например, 150 м² для офисов, 200 м² для ресторанов).
- Кадастровая характеристика – объект должен иметь кадастровый номер и быть включён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Как формируется перечень в регионах
Москва
В Москве перечень формируют в рамках постановления Правительства столицы. По данным Интерфакс‑Недвижимость:
- Из перечня торгово‑офисных объектов в 2026 году исключены 611 объектов (по различным причинам: изменение назначения, площадь ниже порога, льготы).
- Дополнительно исключены 95 объектов в результате пересмотра критериев в конце 2025 года.
- Перечень утверждается ежегодно в октябре и публикуется на официальном сайте мэрии.
Санкт‑Петербург
В Санкт‑Петербурге процесс аналогичен, но количество объектов меньше. К 2026 году к перечню будет включено около 2 500 объектов различного назначения.
Регионы России
В остальных субъектах РФ перечень формируют органы исполнительной власти субъекта или региональные налоговые службы. Часто используют шаблоны, разработанные ФНС России (Приказ ФНС от 10 июля 2025 г. № ЭЭ‑5/123).
Изменения в 2026 году
Главные нововведения, вступившие в силу с 1 января 2026 года:
- Расчёт налога на имущество для всех объектов из перечня производится исключительно по кадастровой стоимости.
- Введён единый электронный реестр (ЕР‑КС), где каждый налогоплательщик может проверить статус своего имущества.
- Для объектов, исключённых из перечня, налоговая база остаётся прежней (балансовая/учётная стоимость).
- Установлен порог в 0,5 % от кадастровой стоимости для применения льготных ставок (например, для объектов, использующихся в научно‑исследовательской деятельности).
Исключения и льготы
Не все нежилые объекты автоматически попадают в перечень. Существует ряд исключений:
- Объекты, находящиеся в особых экономических зонах (СЭЗ, ОЭЗ) – налоговая база определяется по упрощённой схеме.
- Объекты, принадлежащие некоммерческим организациям (молодёжные центры, общественные клубы) – могут быть освобождены от налога полностью.
- Те, кто получил льготы по социальным программам (например, малый бизнес, инклюзивные предприятия).
- Недвижимость, использующаяся в образовательных и медицинских учреждениях, часто освобождается от налога;
Как проверить, входит ли ваш объект в перечень
Для собственников существует несколько простых способов:
- Зайти в личный кабинет Росреестра и запросить выписку по кадастровому номеру.
- Воспользоваться сервисом «Электронный реестр КС», где после ввода номера объекта отображается статус («в перечне», «исключён»).
- Обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) по месту регистрации недвижимости.
- Позвонить в налоговую инспекцию по горячей линии 8‑800‑555‑35‑35 и уточнить статус по телефону, предоставив кадастровый номер.
Практические рекомендации для собственников
Что делать, если ваш объект попал в перечень:
- Проверьте актуальность кадастровой стоимости. При необходимости подайте заявку на её переоценку (это может снизить налоговую нагрузку).
- Убедитесь, что объект соответствует всем требованиям (площадь, назначение). При изменении назначения можно запросить исключение из перечня.
- Следите за публикациями регионального правительства – в конце года часто вносятся корректировки.
- Если ваш объект получил льготу, подготовьте пакет документов (свидетельство о регистрации некоммерческой организации, договор аренды с образовательным учреждением и т.д.) и подайте его в налоговую инспекцию.
Если объект НЕ попал в перечень, но вы считаете, что он должен быть включён:
- Соберите документы, подтверждающие коммерческое назначение и площадь.
- Отправьте запрос в региональный орган исполнительной власти (в Москве – в Департамент имущественных отношений).
- При необходимости привлеките юридическую поддержку – процедура может занять до 6 месяцев.
Перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, – важный инструмент налоговой политики, направленный на более справедливое распределение налоговой нагрузки. С 2026 года он охватывает значительную часть коммерческой недвижимости в крупнейших регионах России, включая Москву и Санкт‑Петербург. Для собственников ключевыми задачами являются:
- Регулярно проверять статус своих объектов;
- Контролировать актуальность кадастровой стоимости;
- Вовремя подавать запросы на включение/исключение из перечня;
- Использовать доступные льготы и налоговые вычеты.
Только осознанный подход к этим вопросам позволит минимизировать налоговые риски и оптимизировать финансовые потоки компании.
Дата публикации: г. 18:34 (по московскому времени). Информация актуальна на момент написания и может быть изменена законодательными актами.