04 апреля 2026 — в России сдача жилья в аренду выгодно совмещается со статусом самозанятого, но пенсионеры сталкиваются с рядом ограничений․ Ниже — свежие правила, типовые ошибки и чек-лист, как не потерять социальные льготы․

Какие объекты можно сдавать самозанятому пенсионеру

Статус «самозанятый» (спецрежим «Профессиональный доход налог», ПДН) позволяет сдавать только жилые помещения и комнаты, которые:

• находятся в личной собственности (документы ЕГРН на руках);
• расположены в России;
• не используются для гостиничного бизнеса (не оформлены как гостиница, хостел, апарт-отель)․

Что запрещено:

• аренда коммерческой недвижимости (офисы, склады, магазины);
• субаренда (сдача «внаём» квартир, которые вы сами арендуете);
• аренда объектов, оформленных на ИП или ООО — только физлицо;

Почему май 2026 важен для пенсионеров

С 1 мая 2026 года вступает в силу поправка к закону № 178-ФЗ․ Если пенсионер:

1. получает доход от аренды свыше 1 млн ₽ в год (83 334 ₽ в месяц),
2. и при этом не числится в реестре самозанятых,

— он автоматически теряет право на:

• льготные лекарства;
• бесплатный проезд на пригородных электричках;
• компенсацию коммунальных расходов (ЕДК)․

Чтобы сохранить льготы, пенсионер обязан встать на учёт в ФНС как самозанятый и показать доход ≤ 2,4 млн ₽ в год․

Пошаговая регистрация самозанятого пенсионера

Шаг 1․ Подготовьте документы

• Паспорт РФ․
• Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН)․
• Номер мобильного, привязанный к Госуслугам․

Шаг 2․ Зарегистрируйтесь через приложение «Мой налог»

1. Скачайте официальное приложение ФНС «Мой налог» (Android, iOS)․
2. Авторизуйтесь через Госуслуги → выберите «Стать самозанятым»․
3. Укажите вид деятельности: «Сдача жилых помещений внаём»․
4. Подтвердите место регистрации (прописка)․

Статус присваивается мгновенно, квитанция приходит в приложении․

Шаг 3․ Заключите договор найма (обязательно!)

Шаблон можно скачать в приложении или на сайте ФНС:

• Срок договора — от 11 месяцев до 5 лет․
• Пропишите адрес, паспортные данные сторон, сумму аренды, дату оплаты․
• Один экземпляр, вам, другой, жильцу․

Сколько платить налогов

Пример: пенсионер сдаёт 1-комнатную квартиру за 25 000 ₽ жильцу-физлицу․ Годовой доход = 300 000 ₽․ Налог: 300 000 × 4 % = 12 000 ₽․

Налоговый вычет 10 000 ₽

Каждый самозанятый получает «подушку» в 10 000 ₽ один раз за всё время: налог уменьшается на эту сумму․ В нашем примере пенсионер заплатит только 2 000 ₽ вместо 12 000 ₽ в первый год․

Как не потерять пенсионные льготы

Контрольный список

• Доход от аренды должен быть ≤ 2,4 млн ₽ в год (200 000 ₽/мес)․
• Доходы по вкладам, пенсия и прочие выплаты не считаются для лимита․
• Если квартира оформлена на супруга/детей, доход учитывается по фактическому получателю․

Сигналы тревоги

Если вдруг:

1. ФНС прислала «письмо счастья» о превышении лимита,
2. Соцзащита исключила из списка льготников,

— немедленно обращайтесь в УСЗН по месту жительства с выпиской из «Мой налог» и объяснением, что вы самозанятый и доход в рамках нормы․

Пенсионер-долгожитель: типовые ошибки

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Откройте приложение «Мой налог» → проверьте, что вы уже самозанятый․
2. Проверьте лимит дохода за 2026 г․ (будет показан в статистике)․
3. Обновите договор аренды, если он старше 1 января 2026 года․
4. Скачайте подтверждение из приложения и положите в папку «Льготы»․
5. Раз в год (до 30 апреля) подайте уведомление в ПФР только в случае превышения 2,4 млн ₽․

Статус самозанятого позволяет пенсионеру легально сдавать квартиру и платить минимальный налог․ Главное — следить за лимитом дохода (2,4 млн ₽), правильно оформлять договор и никогда не забывать чеки в «Мой налог»․ Тогда пенсионные льготы останутся, а налоги не превратятся в головную боль․

Если остались вопросы, задайте их в приложении «Мой налог» в разделе «Поддержка» или по телефону ФНС ###-###-####․