Содержание

1. Что изменилось в налоговом законодательстве с 2025 года
2. Правда ли, что пенсионеры освобождены от НДФЛ при продаже жилья?
3. Минимальный срок владения: когда продажа не облагается налогом
4. Как считается налог по новой прогрессивной шкале 2026
5. Как обнулить налог: вычеты 1 млн ₽ и «расходный» вычет
6. Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
7. Штрафы и ошибки, которых стоит избежать
8. Чек-лист для пенсионера-продавца

Главное изменение: прогрессивная шкала налога с 2025 года

С 2025 г. налог с продажи недвижимости больше не фиксированный 13 %, а скользящая ставка:

• 13 %, если сумма дохода от продажи за год ≤ 2,4 млн ₽;
• 15 % — для дохода от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
• 18 % — для дохода свыше 5 млн ₽.

Новая шкала касается всех физлиц без исключений, включая пенсионеров.

Миф о «пенсионном освобождении»

✅ Факт: наличие пенсионного удостоверения не даёт автоматического освобождения от НДФЛ с продажи квартиры.
Существуют единственные льготы для пенсионеров:

• они могут не платить авансовых платежей в квартале сделки;
• им разрешено подать декларацию до 30 апреля следующего года без штрафа за просрочку до 15 мая.

Минимальный срок владения: таблица-шпаргалка

Срок считается с даты, прописанной в ЕГРН-выписке, а не с даты договора долевого участия.

Примеры расчёта налога по новой шкале для пенсионера

Пример 1

Квартира продана за 4 500 000 ₽, владел менее 3 лет (получил по наследству).
Применяем вычет 1 млн ₽:

1. Налогооблагаемая база: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽.
2. 2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽.
3. 1 100 000 ₽ × 15 % = 165 000 ₽.

Пример 2

Пенсионер купил квартиру за 2 800 000 ₽, продал через 4 года за 3 100 000 ₽.
Минимальный срок 5 лет не выдержан, но есть право на «расходный» вычет:

• Доход 3 100 000 – Расход 2 800 000 = 300 000 ₽.
• 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽.

Как уменьшить или обнулить налог

5.1 Имущественный вычет 1 млн ₽

• Доступен раз в год на все объекты недвижимости в совокупности;
• Не требует документов о расходах.

5.2 «Расходный» вычет

• Позволяет учесть фактически документально подтверждённые расходы (ДДУ, ипотека, ремонт, комиссия риелтора);
• Выгоднее, если покупная цена была высокой.

Когда и как подавать декларацию

6.1 Сроки

• Декларацию 3-НДФЛ подаём до 30 апреля 2027 (если квартиру продали в 2026 г.).
• Налог оплачиваем до 15 июля 2027.

6.2 Порядок действий

1. Подготовить документы:
   • Договор купли-продажи;
   • ЕГРН-выписка;
   • Документы о расходах (если применяется «расходный» вычет);
   • Паспорт, ИНН пенсионера.
2. Заполнить декларацию в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или через программу «Декларация-2026».
3. Подписать ЭЦП (подойдёт подпись Мос.услуг/Госуслуги).
4. Отправить онлайн или лично в ИФНС по месту регистрации.

Распространённые ошибки и штрафы

Чек-лист для пенсионера-продавца

• ☐ Проверь дату в ЕГРН: выдержан ли минимальный срок?
• ☐ Если срок не выдержан, выбери оптимальный вычет (1 млн ₽ или расходы).
• ☐ Подсчитай налог по прогрессивной шкале.
• ☐ Собери пакет документов до 30 апреля.
• ☐ Подай декларацию онлайн и заплати налог до 15 июля.
• ☐ Сохрани квитанции и подтверждение отправки на 4 года.

Даже если вы пенсионер, продажа квартиры до минимального срока владения облагается налогом. Однако за счёт вычетов новую прогрессивную ставку можно существенно снизить или обнулить. Главное — не пропустить сроки и правильно подготовить декларацию.

Если остались вопросы, обратитесь к бесплатному консультанту ИФНС по телефону ###-###-#### или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».