Разбираемся, в каких случаях пенсионеру придётся заплатить НДФЛ после продажи дома, как получить нулевую ставку и какие вычеты доступны
Когда пенсионер обязан платить налог
С в России действует обновлённое правило минимального срока владения. Если дом был куплен или получен:
- до 2016 года включительно — налог не платится при любом сроке владения;
- с 2016 года и позже — срок без налога составляет 5 лет (60 месяцев).
Исключения: когда достаточно 3 лет (36 месяцев)
Налог не нужно платить, если дом:
- Получен по наследству или в дар от близкого родственника.
- Приватизирован (по программе приватизации жилья).
- Передан по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).
Как рассчитать налог, если платить всё-таки придётся
Формула простая:
Налог = (Цена продажи − Вычет) × 13 %
Доступные вычеты
| Вид вычета | Размер | Когда выгодно |
|---|---|---|
| Имущественный (по фактическим расходам) | Сумма, указанная в договоре купли-продажи при покупке дома | Есть документы о покупке (ДКП, чеки, выписка из ЕГРН) |
| Имущественный (без документов) | 1 000 000 рублей | Нет документов о покупке или покупная цена была ниже 1 млн |
| Взаимозависимые сделки | 0 рублей | Если дом куплен у родственника или продан обратно тому же лицу |
Что делать, чтобы ставка стала 0 %
Шаг 1. Проверьте дату получения права собственности в выписке ЕГРН.
Шаг 2. Если срок владения меньше установленного, посчитайте:
- Вариант А: (Цена продажи − Цена покупки) × 13 %
- Вариант Б: (Цена продажи − 1 000 000) × 13 %
Выбирайте тот вариант, где сумма в скобках меньше. Если результат ≤ 0, налога нет.
Как подать декларацию и когда
Даже если налог 0 рублей, декларацию 3-НДФЛ подать обязательно.
- Срок подачи, до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- К декларации приложите:
- Копию ДКП на продажу;
- Копию ДКП на покупку (если используете вычет по расходам);
- Заявление на применение вычета.
Пример расчёта для пенсионера
Исходные данные:
- Дом куплен в 2023 году за 2 500 000 рублей.
- Продан в 2026 году за 3 200 000 рублей.
- Документы о покупке сохранились.
Расчёт:
Вариант А: (3 200 000 − 2 500 000) × 13 % = 91 000 рублей
Вариант Б: (3 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 286 000 рублей
Выбираем вариант А — платим 91 000 рублей.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли льготы для пенсионеров по возрасту?
Нет, возраст и статус пенсионера на обязанность платить НДФЛ не влияют.
Что будет, если не подать декларацию?
Штраф — от 1 000 рублей до 30 % от суммы налога, плюс пени за каждый день просрочки.
Можно ли разбить платёж на части?
Да, можно подать заявление об отсрочке или рассрочке в ИФНС до 1 октября года, следующего за годом продажи.