Чтобы легально сдавать жилую или нежилую недвижимость и не платить лишние налоги, индивидуальные предприниматели всё чаще выбирают патентную систему налогообложения (ПСН)․ В 2026 году условия оформления патента остались прежними, однако регионы продолжают корректировать его стоимость․ Ниже ― пошаговая инструкция, расчёты, подводные камни и свежие примеры․
Что такое патент на аренду недвижимости
Патент — это фиксированный налоговый платёж, который ИП вносит заранее и после этого не платит НДФЛ, НДС и страховые взносы с арендных доходов․
- Действует от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года․
- Оформляется на каждый объект недвижимости отдельно․
- Можно совмещать с УСН или другими системами, если сдаются разные объекты․
На какие объекты можно купить патент в 2026 году
| Вид недвижимости | Что важно знать |
|---|---|
| Жилые помещения | Квартиры, комнаты, доли, апартаменты, жилые дома, предоставляемые для проживания․ |
| Нежилые помещения | Офисы, склады, торговые павильоны, производственные площади, гаражи, ангары․ Можно сдавать как собственные, так и арендованные (субаренда)․ |
Кто может применять патент: 4 ключевых условия
- Статус ИП — патент не применяется для юридических лиц․
- Региональный перечень, сдача недвижимости должна быть разрешена в законе вашего субъекта РФ (сейчас разрешена почти везде)․
- Ограничения по площади, в некоторых регионах действуют лимиты: например, в Москве площадь квартиры ≤ 50 м² может дать скидку до 30 % от базовой стоимости патента․
- Чистота объекта — отсутствие ареста, залога, запрета на сдачу․
Как рассчитать стоимость патента в 2026 году
Формула:
П = БД × 6 % × (Кол-во месяцев / 12)
где:
- БД, базовый доход за год, установленный регионом за 1 м²․
- 6 % — ставка ПСН․
- Коэффициент-дефлятор 2026 года = 1,907 (утверждён Минэкономразвития)․
Примеры расчётов на 2026 год
- Москва: офис 100 м², БД = 1 200 ₽/м² → П = 1 200 × 100 × 6 % = 7 200 ₽ за год․
- Санкт-Петербург: квартира 45 м², БД = 800 ₽/м² → 800 × 45 × 6 % = 2 160 ₽ за год․
- Новосибирск: склад 250 м², БД = 450 ₽/м² → 450 × 250 × 6 % = 6 750 ₽ за год․
Важно: в крупных городах власти могут уменьшать БД для малых площадей, поэтому уточняйте свежие постановления в «Нормативке» вашей ИФНС․
Пошаговая инструкция получения патента
Шаг 1․ Проверьте право собственности или аренды
Если вы не собственник, убедитесь, что договор аренды разрешает субаренду․
Шаг 2․ Выберите налоговую
- Если недвижимость в вашем регионе прописки — подаём заявление в ИФНС по месту жительства․
- Если объект в другом регионе — подаём заявление в любую ИФНС того субъекта, где расположен объект․
Шаг 3․ Заполните форму № 26․5-1
Приложите:
- копию ЕГРН (выписка о правах);
- договор аренды (при субаренде);
- паспорт ИП․
Шаг 4․ Отправьте заявление
- Лично или через электронную подпись (СМЭВ)․
- Срок подачи: не позднее чем за 10 дней до начала аренды․
Шаг 5․ Оплатите патент
- Если срок ≤ 6 месяцев — до конца срока действия․
- Если срок 6-12 месяцев — ⅓ в течение 90 дней, остальное до конца года․
Как совместить патент и УСН на разные объекты
Минфин разрешил совмещать ПСН и УСН по одному виду деятельности (сдача в аренду), если объекты разные․ Пример:
- Квартира на ПСН․
- Офис на УСН 6 %․
Налоговый учёт ведётся раздельно, при этом ККТ (касса) не требуется, если выдаёте только безналичные платежи через расчётный счёт;
Что нельзя делать при патенте
- Сдавать ипотечное жильё без согласия банка, в 2026 году ряд банков (Сбер, ВТБ) стали требовать письменное разрешение иначе угрожают досрочным взысканием кредита․
- Использовать патент для риэлторских услуг (покупка-продажа)․
- Нарушать лимит по сотрудникам: максимум 15 человек включая ИП․
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: можно ли продлить патент посередине года?
Нет․ Патент выдаётся на от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года․ В 2027 году нужно будет подать новое заявление․
Вопрос: что будет, если не успел оплатить?
Автоматически переведётся на ОСНО (общий режим) с уплатой НДФЛ 13 % от фактических доходов и НДС․ Штраф, 20 % от неуплаченного налога․
Вопрос: нужен ли кассовый аппарат?
При приёме безналичных платежей на расчётный счёт — нет․ При наличном расчёте нужна онлайн-ККТ․
Чек-лист «Получаем патент за 1 день»
- Скачайте форму 26․5-1 на сайте ФНС․
- Заполните: код ОКВЭД 68․20 (сдача собственного жилья) или 68․32 (аренда прочей недвижимости)․
- Уточните БД в региональном законе․
- Отправьте заявление в электронном виде через «Личный кабинет ИП»․
- Получите патент в течение 5 рабочих дней․
- Оплатите и начинайте сдавать!
Патент на сдачу недвижимости в 2026 году — это быстро, дёшево и легально․ Один документ заменяет кучу отчётов и позволяет спать спокойно․ Главное — не опоздать с подачей заявления и своевременно оплатить налог․