Сдача жилой недвижимости в аренду — один из самых популярных видов «пассивного» дохода среди москвичей. Начиная с 2024 года правила работы рынка кардинально изменились: патент на аренду квартир в Москве стал недействительным, а вместо него появились новые налоговые режимы. В этой статье мы разберёмся, что теперь выгоднее — вести арендный бизнес через ИП на ПСН (патент), остаться на «старом» режиме или перейти на самозанятость.
Почему патент на аренду квартир в Москве больше не выдают
С 1 января 2024 года Федеральный закон № 325-ФЗ исключил из перечня разрешённых видов деятельности «сдачу в аренду жилых помещений». Это означает, что:
- Новые патенты на сдачу квартир ИФНС больше не выдаёт.
- Ранее выданные патенты действуют до конца своего срока. После истечения перейти на новый патент уже не получится.
- Для сдачи квартир за пределами РФ ПСН тем более не применим — режим действует только на территории России.
Что выгодно вместо патента: режим самозанятого, ИП на УСН или ИП на НПД
Москва — город с самой высокой ставкой аренды (25 000 руб./мес. за 1-комнатную квартиру). За год это 300 000 руб. дохода. Рассмотрим три основных альтернативы потерянному патенту:
2.1 Режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятый)
- Ставка: 4 % при работе с физлицами, 6 % — с ИП/юрлицами.
- Максимальный доход: 2,4 млн руб./год.
- Не нужно: отчётности, кассы, страховых взносов.
- Подходит: владельцам 1-2 квартир, если не планируют нанимать сотрудников.
2.2 ИП на УСН «Доходы» 6 %
- Ставка: 6 % от выручки.
- Фиксированные взносы: 49 500 руб. в 2026 году + 1 % сверх 300 000 руб.
- Плюс: взносы можно уменьшить на налог 100 %.
- Минус: обязательная отчётность (квартальные декларации).
2.3 Сравнение примеров на 60 м²
| Режим | Доход, руб. | Налог, руб. | Взносы, руб. | |
|---|---|---|---|---|
| Патент (утратил силу) | 300 000 | 69 724 | — | 230 276 |
| Самозанятый 4 % | 300 000 | 12 000 | — | 288 000 |
| ИП на УСН 6 % | 300 000 | 18 000 | 49 500 | 232 500 |
Какие ограничения нужно учитывать в 2026 году
- Ограничение по площади: если вы всё же нашли старый патент (действующий до конца 2025 г.), то в калькуляторе ФНС указано ограничение: до 900 м² суммарной площади жилья.
- По количеству объектов: патент не ограничивает количество квартир, но суммарная площадь должна влезать в лимит.
- Для иностранной недвижимости: ПСН не распространяется на квартиры за границей, придётся применять общую систему или открывать местную компанию.
Пошаговая инструкция: как начать легально сдавать квартиру в 2026 году
- Определить режим: самозанятый или ИП.
- Регистрация самозанятого:
- Скачать приложение «Мой налог».
- Подать заявление через Госуслуги или МФЦ.
- Получить уведомление о постановке на учёт.
- Регистрация ИП:
- Подать форму Р21001 через налоговую или Госуслуги.
- Выбрать УСН 6 %.
- Открыть расчётный счёт (опционально).
- Заключать договоры найма: желательно в письменной форме с регистрацией в Росреестре при договоре > 1 года.
- Оплачивать налоги: ежемесячно для самозанятых (до 25-го числа), квартально для ИП (до 25-го числа после квартала).
Частые ошибки и советы экспертов
Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья»:
«Если доход от аренды превышает 60 000 руб. в месяц, открывайте ИП на УСН и платите 6 %, но не забывайте про взносы. Проверяйте квартиру на долги по коммуналке перед сдачей».
- Ошибка 1: «Скрою договор и получу наличку» — риск штрафа до 40 % неуплаченного налога.
- Ошибка 2: «Перепишу квартиру на родственника-ИП» — налоговая может квалифицировать схему как «искусственное дробление бизнеса» и доначислить налоги.
- Ошибка 3: «Забуду про кассу» — при ИП на УСН с арендаторами-физлицами касса не нужна, но чек выдавать обязательно.
Где рассчитать стоимость «условного патента» для сравнения
Для старого патента используйте калькулятор ФНС:
https://patent.nalog.ru/
Выберите регион «77 — Москва», вид деятельности «Сдача в аренду жилых помещений», укажите площадь и количество объектов. Система покажет условную стоимость, но выбрать этот вид деятельности уже нельзя — калькулятор оставлен лишь для справки.
С 2024 года патент на аренду жилых помещений в Москве утратил силу. Владельцам квартир выгоднее стать самозанятыми при доходе до 2,4 млн руб./год или открыть ИП на УСН 6 % при большом портфеле. Иностранная недвижимость в любом случае не подпадает под российские налоговые режимы. Главное — вести учёт, заключать договоры и уплачивать налоги вовремя, чтобы избежать штрафов и сохранить прибыль.