Многие индивидуальные предприниматели, которые занимаются сдачей или продажей недвижимости, сталкиваются с вопросом: можно ли использовать патентную систему налогообложения (ПСН) для этой деятельности? В этой статье мы подробно разберемся, как работает патент на продажу недвижимости в 2026 году, какие ограничения действуют, и какие альтернативы есть у ИП.

Что такое патентная система налогообложения (ПСН)?

Патент — это специальный налоговый режим, который позволяет ИП платить фиксированную сумму налога за определённый период (от 1 до 12 месяцев) вместо уплаты НДС, НДФЛ и других налогов.

Основные плюсы ПСН:

• Налог платится заранее и не зависит от фактического дохода
• Нет необходимости вести полноценный учет доходов и расходов
• Можно использовать наряду с другими режимами (например, УСН)

Важно: патент не распространяется на торговлю объектами недвижимости (то есть на продажу квартир, домов или коммерческой недвижимости), но можно использовать ПСН для аренды недвижимости.

Можно ли использовать патент на продажу недвижимости?

Нет, патент не распространяется на продажу объектов недвижимости. Это прямо прописано в Налоговом кодексе РФ. Однако есть два важных исключения:

1. Аренда недвижимости — можно использовать ПСН, если вы сдаете квартиру, офис или другое помещение в аренду.
2. Посуточная сдача жилья — также допустима по патенту, если указан код ОКВЭД 55.20.

То есть, если вы хотите продать квартиру, то патент здесь не поможет. Но если вы хотите сдавать квартиру в аренду, патент отлично подойдет.

Какие коды ОКВЭД нужно использовать для аренды недвижимости?

Чтобы оформить патент на аренду недвижимости, вам нужно указать один из следующих кодов:

• 68.20 — Аренда и управление собственной или арендованной недвижимостью
• 68.20.1 — Аренда жилых помещений
• 55.20 — Деятельность гостиниц, мотелей, кемпингов и других мест временного размещения (если сдаете посуточно)

Как оформить патент на аренду квартиры?

Шаг 1: Регистрация ИП

Если вы еще не зарегистрированы как ИП, вам нужно:

• Подать заявление в налоговую (форма Р21001)
• Оплатить госпошлину 800 руб. (если подаете в бумажном виде)
• Получить ЭЦП (электронную подпись) для подачи онлайн

Шаг 2: Выбор системы налогообложения

Выберите патентную систему налогообложения. Это можно сделать:

• В момент регистрации ИП
• В течение 10 дней после открытия ИП
• Заранее, до начала деятельности

Шаг 3: Подача заявления на патент

Заявление подается в ИФНС по месту ведения деятельности. Форма — № 26.5-1.

Список документов:

• Паспорт ИП
• Копия ОГРНИП
• Уведомление о переходе на ПСН
• Данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, вид)
• Срок патента (от 1 до 12 месяцев)

Как рассчитать стоимость патента на аренду?

Формула расчета:

Стоимость = ПВД × 6%

Где:

• ПВД, потенциально возможный доход в год (устанавливается регионом)
• 6% — налоговая ставка по ПСН

Пример:

В Москве ПВД для аренды квартиры составляет 600 000 рублей в год. Тогда стоимость патента на 12 месяцев будет:

600 000 × 6% = 36 000 рублей

Если патент берется на 6 месяцев, то сумма будет 18 000 рублей.

Ограничения патентной системы

• Количество сотрудников — не более 15 человек
• Доход — не более 60 млн рублей в год
• Патент выдается только на один объект или один вид деятельности
• Не распространяется на продажу недвижимости

Альтернативы патенту при продаже недвижимости

Если вы хотите продавать недвижимость, то ПСН не подойдет. В этом случае можно использовать:

• УСН 6% — упрощенная система с уплатой 6% от дохода
• УСН 15%, упрощенная система с уплатой 15% от разницы доходов и расходов
• Самозанятость — если вы продаете свою квартиру как физлицо, то платите 4% дохода от продажи

Важно: если вы продаете свою единственную квартиру, которой владели более 3 лет, то налог платить не нужно.