Дата актуализации: 18 апреля 2026 г.

Содержание пункта 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Текст нормы (по состоянию на 2026 год):

общие части и инженерные сети, находящиеся в собственности собственников помещений, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, если иное не предусмотрено договором долевого участия, соглашением между собственниками или иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, пункт 3 определяет, какие объекты относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Краткая правовая характеристика

• Объекты, входящие в общее имущество:
  1. Общие части здания (фасады, крыши, лестничные клетки, лестницы, лифты, подземные паркинги и др.).
  2. Инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение, газ, вентиляция, системы отопления, системы видеонаблюдения, пожарной сигнализации и др.).
  3. Земельный участок, на котором расположен дом, за исключением случаев, когда в договоре долевого участия или другом договоре указано иное.
• Все перечисленные элементы находятся в праве общей долевой собственности собственников помещений.
• Каждый собственник владеет долевой частью общего имущества, пропорциональной площади принадлежащего ему помещения (по правилам, установленным в пункте 2 ч. 1 ст. 36).

Как изменилось законодательство к 2026 году?

Все перечисленные изменения напрямую влияют на практическое применение пункта 3 ч. 1 ст. 36, в частности – на порядок распределения расходов, ведения бухгалтерии ТСЖ и правовое регулирование земельного участка.

Практические последствия для собственников

Расходы на содержание общего имущества

• Каждый собственник оплачивает долю расходов пропорционально своей доле в общем имуществе (пункт 2 ч. 1 ст. 36).
• Включаются расходы на:
  • Текущий ремонт фасадов, крыши, лестничных площадок.
  • Обслуживание и ремонт инженерных сетей.
  • Услуги по обслуживанию земельного участка (уборка, озеленение, содержание автодорог).
• С 2024 года обязательна прозрачная отчётность ТСЖ в системе «МУП‑Кадастр», что упрощает контроль за целевым использованием средств.

Переход прав на землю

Если в договоре долевого участия (ДДУ) или в уставе ТСЖ прописано иное, часть земельного участка может быть передана в частную собственность (например, под подземный паркинг). В этом случае пункт 3 не применяется к этой части земли, а её использование регулируется отдельным договором.

Ограничения на изменение общего имущества

Любые изменения (например, перепланировка лестничных клеток, установка новых коммуникаций) требуют одобрения общего собрания собственников и, в ряде случаев, согласования с органами местного самоуправления.

Защита прав собственников

• Судебная практика (2022‑2025 гг.) чётко подтверждает, что нарушения в распределении расходов на инженерные сети могут стать основанием для обращения в суд.
• Собственники могут требовать проведения независимой экспертизы состояния общего имущества, если ТСЖ отказывается выполнять ремонт.

Типичные вопросы (FAQ)

1. Можно ли исключить часть земельного участка из общего имущества?
   Да, но только если это явно прописано в ДДУ, уставе ТСЖ или отдельном соглашении между собственниками. В противном случае участок остаётся общим.
2. Что считается «инженерными сетями»?
   Это любые системы, обеспечивающие жизнеобеспечение дома: водопровод, канализацию, электроснабжение, газ, отопление, вентиляцию, системы пожарной безопасности, видеонаблюдения, домофоны и др.
3. Как определяется размер моей доли в общем имуществе?
   Доля рассчитывается пропорционально площади вашего помещения к общей жилой (и нежилой) площади дома, за исключением помещений, не входящих в долевую собственность (например, коммерческих площадей, если они находятся в отдельном реестре).
4. Можно ли самостоятельно проводить ремонт общих частей?
   Нет. Любой ремонт общих частей требует решения общего собрания и, как правило, выполнения работ через ТСЖ/ЖКХ или подрядчиков, утверждённых собранием.
5. Какие санкции за неуплату доли расходов?
   ТСЖ вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, а также наложить арест на имущество собственника.

Как правильно оформить свои права в соответствии с пунктом 3 ч. 1 ст. 36?

1. Убедитесь, что в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности, договор ДДУ, устав ТСЖ) указано, что земельный участок входит в общее имущество.
2. Проверьте реестр общего имущества, который должен быть доступен в системе «МУП‑Кадастр».
3. При покупке квартиры запросите у продавца акт сверки по площади и доле в общем имуществе.
4. Участвуйте в общих собраниях – только так можно влиять на решения о расходах и изменениях в общем имуществе.
5. В случае спора – собирайте:
   • Протоколы собраний.
   • Счета и платежные документы.
   • Экспертные заключения о состоянии инженерных сетей.

   И обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ – ключевой элемент системы общей долевой собственности в многоквартирных домах. Он фиксирует, что общие части, инженерные сети и земельный участок находятся в совместной собственности всех собственников помещений. С 2016 по 2025 год законодательство несколько раз уточняло и конкретизировало смысл данного пункта, что привело к повышенной прозрачности финансовых потоков и более чёткой регламентации прав собственников.

Для владельцев квартир важно знать:

• Какие именно объекты относятся к общему имуществу;
• Как рассчитывается их доля в этом имуществе;
• Какие обязательства по содержанию и ремонту они несут;
• Какие документы подтверждают их права.

Только при полном понимании этих аспектов собственник сможет эффективно защищать свои интересы, участвовать в управлении домом и избегать конфликтов с ТСЖ или другими жильцами.

Если у вас возникли дополнительные вопросы или требуется юридическая консультация – обратитесь к специалисту по жилищному праву.