04 апреля 2026 г., 12:38

Казалось бы, парадокс: с одной стороны, по данным на конец 2025 года, доля нераспроданных квартир в новостройках приблизилась к 70 %, а общий объём «зависшего» жилья превысил 72 млн м². С другой — уже в первом квартале 2026-го покупатели и арендаторы сталкиваются с реальным дефицитом предложения. Как возникла такая ситуация, кто окажется в зоне риска и какие ценовые волны нас ждут в ближайшие месяцы — разбираемся в материале «Новой экономики».

Раздутый «пузырь» новостроек: почему 70 % квартир остались без жильцов

Три фактора затоваривания

• Ажиотаж 2023–2024 годов. Госпрограммы семейной ипотеки, льготный кредит 6–8 % и ожидание дальнейшего роста цен спровоцировали рекордный спрос. Застройщики раскупили земельные участки и закладывали объёмы, которые оказались невостребованными после ужесточения условий кредитования в феврале 2026 года.
• Инфраструктурный тупик. Дефицит свободных участков в черте крупных городов (Санкт-Петербург, Москва) и рост себестоимости коммуникаций сделали новые проекты эконом-класса нерентабельными.

Зона риска: сколько квартир действительно «зависло»

По оценке «Дом.РФ», на начало 2026 года 350 тыс. квартир остаются непроданными. При этом более 60 % этого объёма сосредоточено в трёх регионах:

1. Москва и Московская область — 32 %
2. Санкт-Петербург и Ленинградская область — 18 %
3. Краснодарский край — 11 %

Почему «пустые окна» не равны «свободному фонду»

Два параллельных рынка

Как видно из таблицы, «свободный» жилой фонд образуется не из-за избытка готовых квартир, а из-за их непопадания в тот сегмент, где спрос реально существует. Высокобюджетные лоты остались без покупателей после ухода иностранных компаний и дипломатов. При этом массовый сегмент сталкивается с реальным дефицитом предложения.

Региональные «точки кипения»

• Вологда. В I квартале 2026 г. стоимость аренды комнат выросла на 12 % из-за притока специалистов оборонных предприятий и ограниченного предложения.
• Нижний Новгород. Падение объёмов ввода на 25 % к 2025 г. уже привело к росту цен на новостройки на 9–11 % за последний квартал.
• Краснодар. Несмотря на затоваривание элитных квартир, аренда 2-комнатных квартир в центре подорожала на 7 % за февраль–март 2026 года.

Дефицит в массовом сегменте: строительный «разрыв» на 2027–2028 годы

Цикл строительства = 3–4 года

Даже если сегодня резко увеличить объём запущенных проектов, квартиры поступят в продажу не раньше 2029–2030 годов. Поэтому риск локального дефицита в массовом сегменте уже заложен:

• снижение числа сданных разрешений на строительство в 2024–2025 годах;
• заморозка проектов небольших застройщиков из-за проблем с ликвидностью;
• рост себестоимости (материалы, логистика, зарплаты) компенсируется только повышением цен.

Прогноз цен

В случае наступления дефицита эксперты ожидают роста цен на новостройки на 10–15 % в 2026–2027 годах. Аренда может подорожать ещё сильнее: в Москве и Санкт-Петербурге при сохранении текущих трендов ставки вырастут на 18–20 % к концу 2026 года.

Что делать покупателю и арендатору прямо сейчас

Для покупателя:

1. Фиксировать цену. В массовом сегменте сейчас ещё есть предложения по «старой» цене, но объём сокращается.
2. Смотреть оптимальное соотношение цена/готовность. Самые выгодные лоты — в домах, где ключи выдают в Q2–Q3 2026 года.
3. Бронировать ипотеку. Банки начали «подтягивать» ставки из-за роста риска дефицита и передела рынка.

Для арендатора:

• Подписывать договор на максимально возможный срок. Даже если ставка выше на 3–5 %, это защитит от роста на 20 % через год.
• Рассматривать ближайшие подмосковные/подпетербургские города. Транспортная доступность растёт, а цены на 20–30 % ниже.
• Искать flat-share. Количество квартир, где собственники готовы сдавать комнаты, выросло на 25 % по данным ЦИАН за февраль-март 2026 года.

Краткий итог

«Пустые окна» в элитных новостройках и реальный дефицит доступного жилья — две стороны одной медали. Пока застройщики не могут (или не хотят) демпинговать, а спрос смещается в массовый сегмент, цены будут расти. Следить за динамикой предложения и фиксировать условия сейчас — единственный способ не остаться «за бортом» рынка через год.