Дата актуализации:  г․ 22:05

Содержание

1. Законодательная база
2. Когда согласие супруга обязательно
3. Как оформить согласие (образец и порядок)
4. Запись в ЕГРН о непредставлении согласия
5. Последствия отсутствия согласия
6. Отзыв согласия: когда и как это возможно
7. Практические рекомендации для участников сделки
8. Часто задаваемые вопросы

Законодательная база

Основным нормативным актом, регулирующим необходимость согласия супруга (супруги) на сделки с недвижимостью, является статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ)․ Ключевые положения:

• Супруг, владеющий совместно нажитым имуществом, обязан получить согласие другого супруга на любые сделки, связанные с распоряжением этим имуществом (продажа, дарение, залог, ипотека и пр․)․
• Если сделка относится к имуществу, принадлежащему только одному из супругов, согласие второго супруга не требуется, за исключением случаев, когда сделка подлежит государственной регистрации (тогда согласие требуется независимо от формы собственности)․
• Супруг, которому не было предоставлено согласие, имеет право в течение одного года оспорить сделку в суде (ст․ 35 СК РФ)․

Дополнительные источники, подтверждающие необходимость согласия и порядок его регистрации:

• Решение СКЭС Верховного Суда РФ от 9 августа 2022 г․ (дело А26‑7222/2020) – отозвать согласие можно лишь до момента регистрации сделки; после регистрации право на отзыв утрачивается․
• Постановления Росреестра и разъяснения Нотариальной палаты, указывающие, что доверенность не заменяет согласие при сделках, требующих государственной регистрации․

Когда согласие супруга обязательно

Согласие требуется в следующих типах сделок (не исчерпывающий список):

1. Продажа (или дарение) недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов․
2. Ипотечное кредитование, когда в залог берётся квартира, дом, земельный участок, принадлежащий супругам совместно или отдельно․
3. Залог недвижимости (в т․ч․ залог в рамках коммерческих сделок)․
4. Передача прав (наделение, отчуждение) в государственную регистрацию (переход права собственности в ЕГРН)․
5. Сделки, связанные с разделом совместно нажитого имущества в процессе развода․

Согласие не требуется в следующих случаях:

• Сделки, не подлежащие государственной регистрации (например, договор аренды, договор подряда по ремонту)․
• Если имущество принадлежит только одному супругу и сделка не затрагивает общую собственность (например, продажа квартиры, зарегистрированной только на одного из супругов, без ипотечного залога)․
• Сделки, связанные с личным имуществом (мебель, бытовая техника) – они не подпадают под действие статьи 35 СК РФ․

Как оформить согласие (образец и порядок)

Нотариальное согласие

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, согласие должно быть нотариально заверено․ Нотариус подтверждает подлинность подписи, дату и наличие правоспособности лица․

Пошаговая инструкция

1. Подготовьте паспорт и ИНН согласующегося супруга․
2. Определите точный объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, сведения о праве собственности)․
3. Сформируйте текст согласия (см․ образец ниже)․
4. Запишитесь к нотариусу и подпишите документ в присутствии нотариуса․
5. Получите нотариальный акт (копию) – оригинал передаётся покупателю/продавцу, а нотариус вносит запись в реестр․

Образец согласия супруга на продажу недвижимости

СОГЛАСИЕ СУПРУГА (СУПРУГИ) НА СДЕЛКУ

Город ____________ «____» ___________ 20__ г․

Я, ____________ (Ф․И․О․, паспорт: серия ___ № ______, выдан ____________, ИНН ___________), 
в соответствии со ст․ 35 Семейного кодекса РФ,
даю согласие супругу(е) ____________ (Ф․И․О․) на совершение сделки
по продаже (передаче) недвижимости, расположенной по адресу:
______________________________,
кадастровый номер: ____________,
владельцем которой являюсь (являюсь совместным владельцем) ____________․

Согласие действительно с «____» ___________ 20__ г․ по «____» ___________ 20__ г․

Подпись: ____________ (подпись согласующегося супруга)

_____________________(Нотариальная печать и подпись нотариуса)

После нотариального заверения согласие прилагается к договору купли‑продажи и подаётся в Росреестр вместе с заявлением о регистрации перехода права․

Запись в ЕГРН о непредставлении согласия

Если при регистрации сделки в ЕГРН отсутствует требуемое согласие, в выписке будет сделана запись об отсутствии согласия․ Пример формулировки:

• «Согласие супруга на отчуждение недвижимости не предоставлено»․
• «Отсутствует согласие третьего лица, необходимое в силу статьи 35 СК РФ»․

Эта запись считается обременением в реестре и предупреждает потенциальных покупателей о риске оспаривания сделки․

Последствия отсутствия согласия

• Оспаривание сделки в суде․ Супруг, которому не было предоставлено согласие, может в течение одного года подать иск о признании сделки недействительной (ст․ 35 СК РФ)․ Суд может:
  • Признать сделку недействительной полностью;
  • Восстановить прежнее состояние прав (восстановить прежнего собственника);
  • Назначить компенсацию за понесённые убытки․
• Риск для покупателя․ При отсутствии согласия покупатель может стать стороной в споре и потерять вложенные средства, если суд признает сделку недействительной․
• Запрет на регистрацию․ Росреестр откажет в регистрации перехода права, пока согласие не будет представлено․
• Увеличение расходов․ Необходимость судебных разбирательств, привлечение адвокатов, повторная регистрация и т․д․

Важно помнить: доверенность, даже нотариальная, не заменяет согласие в случаях, указанных в статье 35 СК РФ․

Отзыв согласия: когда и как это возможно

Согласно решению СКЭС Верховного Суда РФ от 9 августа 2022 г․ (дело А26‑7222/2020):

• Согласие может быть отозвано только до момента государственной регистрации сделки (т․е․ до внесения записи в ЕГРН)․
• После регистрации право на отзыв утрачивается – сделка считается завершённой, а спор решается лишь в суде по основаниям недействительности․
• Отзыв согласия оформляется в письменной форме и заверяется нотариусом․ Копия отзыва подаётся в Росреестр вместе с заявлением о приостановке регистрации․

Практические рекомендации для участников сделки

Для продавцов

• Заранее уточните, требуется ли согласие супруга (проверьте тип собственности и наличие совместного имущества)․
• Получите нотариальное согласие до подписания договора купли‑продажи․
• Проверьте выписку из ЕГРН на наличие записей об отсутствии согласия․
• Если согласие отсутствует, либо откажитесь от сделки, либо договоритесь о получении согласия в кратчайшие сроки․

Для покупателей

• Требуйте от продавца предоставить копию нотариального согласия в комплекте документов․
• Проверьте выписку из ЕГРН: отсутствие записи о согласии – повод для отказа от сделки․
• Включите в договор пункт о «отсутствии претензий со стороны супруга продавца» и обязательстве продавца предоставить оригинал согласия․

Для нотариусов и юристов

• Объясните клиенту, что доверенность не заменяет согласие․
• Убедитесь, что в договоре чётко указана дата начала действия согласия (если оно ограничено сроком)․
• При оформлении согласия проверьте отсутствие ограничений (например, брачный договор, режим совместного владения)․

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру, оформленную только на одного из супругов, без согласия второго?

Да, если квартира принадлежит только одному супругу и сделка не требует согласия по закону․ Однако, если сделка подлежит государственной регистрации (например, ипотека), согласие всё равно понадобится․

Сколько времени действует нотариальное согласие?

Согласие обычно оформляется без ограничения срока, но в договоре может быть указано конкретное действие (например, «согласие действительно до »)․ По истечении срока согласие считается недействительным и требует повторного нотариального заверения․

Что делать, если в выписке из ЕГРН уже стоит запись «согласие не предоставлено», а сделка уже завершена?

Необходимо немедленно обратиться к продавцу за предоставлением согласия․ Если согласие невозможно получить, покупатель имеет право потребовать аннулирования сделки в суде․

Можно ли оформить согласие через электронную подпись?

Согласие должно быть нотариально заверено; электронная подпись без нотариального заверения не считается достаточной в рамках статьи 35 СК РФ․

Как отозвать согласие, если сделка ещё не зарегистрирована?

Подготовьте письменный отзыв, подпишите его в присутствии нотариуса и подайте в Росреестр вместе с заявлением о приостановке регистрации․

Отсутствие согласия супруга на сделку с недвижимостью – один из самых частых источников имущественных споров в России․ Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

• Статья 35 СК РФ – главный нормативный акт, определяющий необходимость согласия․
• Согласие требуется при любой сделке, подлежащей государственной регистрации, если объект принадлежит совместно нажитому имуществу или если сделка затрагивает права второго супруга․
• Отсутствие согласия фиксируется в ЕГРН как обременение и может стать основанием для судебного оспаривания сделки в течение года․
• Отзыв согласия возможен только до регистрации; после этого право на отзыв утрачивается․
• Нотариальное заверение – обязательное условие действительности согласия; доверенность не заменяет согласие․

Соблюдение всех формальностей, своевременное получение и проверка нотариального согласия, а также внимательный анализ выписки из ЕГРН помогут избежать дорогостоящих споров и гарантировать безопасность сделки․

Автор статьи: юридический эксперт по недвижимости․ Дата публикации: 19 апреля 2026 г․