В 2025 году в России действуют новые правила освобождения от НДФЛ при продаже квартир‚ домов и комнат. Кому не придётся платить 13 % с разницы между ценой покупки и продажи‚ какие документы нужны и какие сроки нельзя нарушать, разобрались в одной статье.

Почему вопрос стал особенно актуальным

В 2024 году президент Владимир Путин предложил освободить семьи от налога при «смене» жилья‚ если новая квартира куплена в течение года. Инициатива превратилась в законопроект‚ который в октябре 2025 года Госдума приняла в I чтении. Окончательные поправки вступят с ‚ но уже сейчас действует ряд «льготных» правил‚ которые продлили и уточнили.

Когда не нужно платить НДФЛ: 6 основных ситуаций

1. Владение 5 лет и более. Освобождение автоматическое для всех объектов‚ купленных после .
2. Владение 3 года и более — если недвижимость:
   • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
   • передана по договору ренты или приватизирована;
   • являлась единственным жильём на момент продажи.
3. «Смена» жилья в пределах года. Продали квартиру и купили новую в течение 12 месяцев — до 30 апреля следующего года, налог не платится. Условия:
   • семья с двумя и более детьми (включая усыновлённых);
   • новое жильё должно находиться на территории РФ;
   • размер налога не превышает расходы на покупку новой квартиры.
4. Доход менее 1 млн ₽. Каждый продавец получает вычет в 1 млн ₽ — если цена продажи ≤ 1 млн ₽‚ декларацию подавать не нужно.
5. Расходы ≥ дохода. Продали не дороже‚ чем купили‚ и сохранили документы (ДКП‚ платёжки), налоговая база обнуляется.
6. 90-дневное «окно» для второго жилья. Если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого‚ квартира всё ещё считается «единственной» и минимальный срок владения сокращается до 3 лет.

Кому придётся платить и сколько

Если ни одно из условий выше не выполняется‚ нужно заплатить 13 % от разницы между ценой продажи и лучшим из двух вариантов:

• фактические расходы на покупку (если есть документы);
• вычет 1 млн ₽ (если документов нет).

Пример расчёта

Цена покупки в 2023 г. — 6‚4 млн ₽
Цена продажи в 2025 г. — 6‚6 млн ₽
Доход = 6‚6 – 6‚4 = 0‚2 млн ₽
НДФЛ = 0‚2 млн × 13 % = 26 000 ₽

Пошаговая инструкция «Как законно не платить»

1. Проверьте срок владения в ЕГРН-выписке.
2. Оценьте‚ единственное ли у вас жильё на момент продажи (проверьте выписку ФНС по всем регионам).
3. Семьи с детьми:
   • оформите новую квартиру до г. (если продажа была в 2025 г.);
   • сохраните договор купли-продажи‚ выписку из ЕГРН и платёжные документы;
   • подайте заявление на освобождение в ИФНС до г.
4. Декларацию 3-НДФЛ не подаёте‚ если:
   • льгота полностью перекрывает доход‚ либо доход ≤ 1 млн ₽;
   • в справке 2-НДФЛ и реестре налоговой нет сведений о доходе‚ подлежащем декларированию.

Что изменится с 2026 года

• Новый льготный порог: Минфин обсуждает повышение необлагаемого вычета с 1 млн до 3 млн ₽;
• Освобождение от декларации: если доход от продажи < 3 млн ₽ и объектом владели ≥ минимального срока‚ подавать 3-НДФЛ не нужно;
• Уточнённый порядок для семей: возможность не платить НДФЛ даже при продаже «неединственного» жилья‚ если второй ребёнок родился до 30 апреля следующего года.

Частые ошибки и советы юристов

• ✅ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
• ✅ Подтвердите расходы (договор‚ банковские выписки).
• ✅ Оценьте льготу «единственное жильё» или «семья с детьми».
• ✅ Купите новое жильё до (если продажа в 2025 г.).
• ✅ Подайте заявление в ИФНС до .

Законодательство продолжает меняться: следите за обновлениями на сайте ФНС России и консультируйтесь с квалифицированным юристом при сложных схемах сделок.