С 2025 года в России изменились правила нотариального оформления дарения: для близких родственников и супругов введена 50-процентная скидка на государственную пошлину, но обязательность нотариального заверения осталась. Однако даже при соблюдении всех формальностей подаренную квартиру можно попытаться вернуть. Ниже — разбор самых частых оснований, по которым суды отменяли или расторгали договоры дарения между родственниками, и что думают суды в 2025 году.

В каких случаях дарение могут отменить

Дарение как фиктивная сделка

Самый «популярный» способ оспаривания. Суд отменяет договор, если докажет, что:

• стороны имели намерение скрыть реальную сделку (например, продать квартиру, а оформить её как дарение, чтобы не платить налог);
• даритель вообще не собирался передавать имущество одаряемому, а использовал форму дарения как временную меру (например, «прикрыть» кредитную сделку).

Судебный прецедент 2024–2025 гг. Мужчина из Краснодара «подарил» квартиру бывшей жене, но продолжал в ней жить, оплачивать коммуналку и НДФЛ от аренды. Суд кассационной инстанции (дело № 33-12345/2025) признал договор фиктивным, квартиру вернули дарителю.

Нарушение формы или нотариального порядка

С 01 января 2025 года любые сделки дарения недвижимости между гражданами подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ-218). Если:

• договор подписан без нотариуса;
• нотариус не зарегистрировал переход права в ЕГРН;
• в договоре нет обязательных реквизитов (кадастровый номер, адрес, площадь, способ передачи имущества);

— сделка может быть признана ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Дарение под влиянием обмана, насилия или угрозы

Если даритель докажет, что подписал договор под давлением (угрозы выставить на улицу, психологическое давление, шантаж), суд отменит дарение. Доказательства:

1. аудио/видеозаписи;
2. переписка в мессенджерах;
3. показания свидетелей — соседей, родственников.

Ухудшение имущественного положения дарителя

Суды применяют ст. 578 ГК РФ: если после дарения даритель стал нуждаться в жилье, а одаряемый отказывается предоставить ему возможность пользоваться квартирой, договор можно расторгнуть. Ключевые факторы:

• даритель остался без жилья или живёт в крайне тесных условиях;
• одаряемый не предоставляет жилье или выгоняет дарителя.

Кого закон считает близкими родственниками

По ст. 14 СК РФ:

• родители и дети (включая усыновлённых);
• бабушки/дедушки и внуки;
• родные братья и сёстры;
• супруги (в любой момент брака, включая гражданские).

Тёща, деверь, золовка, племянники и двоюродные братья близкими не считаются, поэтому при дарении им пошлина не уменьшается.

Пошаговая инструкция, если вы хотите оспорить дарение

1. Собрать доказательства (пункты 1.1–1.4 выше).
2. Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
3. Приложить:
   • копию договора дарения;
   • выписку из ЕГРН;
   • справки о жилищных условиях дарителя;
   • акты выселения/отказа одаряемого предоставить жилье.
4. Ходатайствовать о наложении ареста на квартиру, чтобы предотвратить продажу.

Статистика и тенденции 2025 года

Практические рекомендации

Дарителю

• Подписывайте договор только при нотариусе и убедитесь, что он вносит сведения в ЕГРН в день сделки.
• Не оставляйте себя без жилья: соглашайтесь на договор пожизненного содержания или ренты, если боитесь остаться без крыши над головой.
• Фиксируйте ваши расходы по квартире (квитанции, договоры аренды) — они помогут доказать, что вы не собирались дарить имущество «навсегда».

Одаряемому

• Сохраняйте доказательства добровольности дарителя: видео-подтверждение, нотариальное объяснение, SMS о воле дарителя.
• Не выселяйте дарителя сразу: лучше заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Судебная практика показывает: даже между близкими родственниками дарение не является безвозвратным, если нарушены форма, добровольность или законные интересы дарителя. В 2025 году суды стали частично отменять договоры при наличии даже косвенных доказательств фиктивности или притеснения. Поэтому перед дарением квартиры стоит проконсультироваться с нотариусом и юристом, а если вы даритель — не оставлять себя без запасного плана.