Вопрос о праве собственников зданий, сооружений и иных объектов недвижимости приобретать в собственность земельный участок, на котором они расположены, является актуальным для многих предпринимателей и физических лиц. Нормативно‑правовая база в этой сфере постоянно меняется, а практика судов демонстрирует разнообразие оснований для отказа в выкупе. В статье рассмотрены:

• основные законодательные акты;
• кто имеет право на выкуп;
• каковы законные основания отказа;
• как правильно оформить заявление и какие документы нужны;
• путь оспаривания отказа в суде;
• практические примеры из судебной практики;
• рекомендации собственникам.

Правовая база

1;1 Статья 39.20 Закона о земельном кодексе РФ (ЗК РФ)

Статья 39.20 регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения. Ключевые положения:

1. Выкуп без проведения торгов возможен, если соблюдены условия, предусмотренные подпунктом 14 статьи 39.16.
2. Положения статьи распространяются также на собственников машино‑мест, нежилых помещений в гаражных комплексах (п. 15, введённый Федеральным законом от № 338‑ФЗ).

1.2 Федеральный закон № 338‑ФЗ от

Закон уточняет порядок предоставления земельных участков собственникам объектов, находящихся в публичной собственности, и вводит дополнительные гарантии:

• обязательство публичного собственника подготовить проект договора купли‑продажи в трех экземплярах;
• установление чётких сроков рассмотрения заявлений;
• расширение перечня допустимых к выкупу объектов (в т.ч. машино‑месты и нежилые помещения).

1.3 Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629

Регулирует порядок выкупа земельных участков в собственность без торгов, если заявитель соответствует требованиям статьи 39.16 и 39.20. В случае нарушения процедуры суды могут признать решение администрации незаконным (см. судебное решение от 21 февраля 2024 г.).

Кто имеет право на выкуп земельного участка

К правообладателям, имеющим возможность претендовать на выкуп, относятся:

• собственники зданий и сооружений, находящихся на земельных участках в государственной или муниципальной собственности;
• владельцы машино‑мест и нежилых помещений в гаражных комплексах;
• собственники помещений в многоквартирных домах (право общей долевой собственности возникает с момента формирования земельного участка с разрешённым использованием);
• собственники объектов капитального строительства (ОКС), если они отвечают требованиям подпункта 14 ст. 39.16.

Законные основания для отказа в выкупе

Отказ может быть оформлен только в строго оговорённых случаях. Наиболее часто встречающиеся основания:

• Несоответствие разрешённому использованию земельного участка (пункт 14 ст. 39.16 и пункт 15 ст. 39.20). Пример: заявка на выкуп участка с жилым назначением, а в заявлении указано коммерческое использование.
• Наличие бесхозяйных объектов (здания, сооружения, находящиеся в государственной собственности, которые не могут быть переданы без дополнительных согласований).
• Существование прав третьих лиц – если на участке находятся объекты, принадлежащие другим физическим или юридическим лицам, необходимо согласие всех правообладателей.
• Зона особых условий использования территории (ЗОУИТ) – согласно ч. 27 ст. 26 Федерального закона от № 342‑ФЗ, земельные участки, попавшие в такую зону, не подлежат выкупу без специальных разрешений.
• Несоразмерность площади участка – если площадь запрашиваемого участка существенно превышает площадь здания, администрация вправе отказать (пример из практики ВС РФ 2025 г., где отказ был признан незаконным лишь после подтверждения согласованной площади).
• Отсутствие согласования проекта строительства – если проект, в рамках которого планируется использовать землю, не прошёл экспертизу или не одобрен органами градостроительного контроля.

Порядок подачи заявления и требования к документам

Для получения права выкупа необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1. Подготовить заявление в установленной форме (образцы доступны на сайтах государственных органов).
2. Приложить к заявлению:
   • выписку из ЕГРН о праве собственности на здание/сооружение;
   • техническую документацию (проект, кадастровый паспорт, акт измерения площади);
   • документы, подтверждающие отсутствие ограничений (например, справка об отсутствии обременений, решение о согласовании проекта);
   • оценочный акт стоимости земли (по требованию администрации);
   • в случае наличия нескольких собственников – согласие всех участников долевой собственности.
3. Отправить заявление в орган, владеющий земельным участком (Департамент городского имущества, муниципальная служба управления земельными ресурсами и др.).
4. Ожидать решения в срок, установленный законом (не более 30 дней с момента подачи полного пакета документов).

Как оспорить отказ в выкупе

Если заявка была отклонена, у заявителя есть два основных пути защиты:

1. Административный обжаловательный порядок:
   • Подать письменный запрос‑жалобу в вышестоящий орган в течение 10 рабочих дней с момента получения отказа;
   • Если отказ не отменён, подготовить исковое заявление в суд.
2. Судебный порядок:
   • Судебный иск подаётся в арбитражный суд (для юридических лиц) или в суд общей юрисдикции (для физических лиц);
   • К иску необходимо приложить:
     • копию отказа администрации;
     • все документы, подававшиеся в заявке;
     • правовые доводы, опирающиеся на ст. 39.16‑39.20 ЗК РФ, закон 338‑ФЗ и Постановление № 629.
   • Суд рассматривает дело в течение 45 дней; при признании отказа незаконным выносится решение о передаче участка в собственность заявителя.

Практика судов (примеры)

• Арбитражный суд, дело № 2025‑04 (Дозорова В.В., Морозова А.А.) – отказ в выкупе был признан незаконным, поскольку заявитель доказал, что использование земли соответствует разрешённому целевому назначению.
• Суд первой инстанции, 21 февраля 2024 г. – суд обязал публичного собственника подготовить договор купли‑продажи в трех экземплярах после того, как заявитель предоставил все требуемые документы.
• Верховный Суд РФ, решение 2025 г. – отказ в выкупе из‑за «несоразмерности» участка признан неправомерным, если площадь участка была одобрена на этапе предварительного согласования проекта.
• Городской суд Москвы, 2022 г. – отказ в выкупе был отклонён, поскольку на участке находились объекты, принадлежащие третьим лицам, а заявитель не привлёк их согласие.

Последние изменения законодательства (2022‑2025 годы)

За последние три года в регулирование выкупа земельных участков внесены существенные поправки:

• 2022 г. – Постановление № 629, упрощающее процесс без торгов при соблюдении подпункта 14 ст. 39.16.
• 2023 г; – ФЗ 338‑ФЗ, расширяющий перечень объектов (машино‑места, гаражные помещения) и вводящий обязательность предоставления проекта договора в трех экземплярах.
• 2024 г. – внесены уточнения в порядок подтверждения соразмерности участка (требования к кадастровой экспертизе).
• 2025 г. – Судебная практика уточнила, что отказ в выкупе невозможен, если заявитель доказал отсутствие препятствий, предусмотренных законом (например, отсутствие ЗОУИТ).

Рекомендации собственникам

Чтобы минимизировать риск отказа и ускорить процесс выкупа, рекомендуется выполнить следующий чек‑лист:

1. Проверить целевое назначение участка в выписке из ЕГРН и в градостроительном плане.
2. Убедиться, что объект не находится в ЗОУИТ или иной зоне ограничений.
3. Собрать полный пакет документов (право собственности, кадастровый паспорт, проект, оценочный акт).
4. Если на участке несколько собственников – оформить согласие всех участников (договор долевого участия, нотариально заверенные согласия).
5. Получить заключение независимого кадастрового эксперта о соответствии площади и назначения участка.
6. Подать заявление в соответствующий орган (Департамент городского имущества) и сохранять все подтверждающие документы (квитанции, протоколы).
7. В случае отказа – подготовить апелляцию в течение 10 дней и, при необходимости, иск в суд с привлечением экспертизы.

Отказ в выкупе земельного участка собственникам строений может быть законным только при наличии конкретных оснований, прописанных в ЗК РФ, ФЗ 338‑ФЗ и сопутствующих нормативных актах. Тщательная подготовка документов, проверка соответствия целевого назначения участка и своевременное привлечение экспертов позволяют существенно снизить риск отказа. При возникновении спора судебная практика последних лет показывает, что суды, как правило, отстаивают права собственников, если они могут подтвердить отсутствие законодательных препятствий.

Помните: правильная юридическая подготовка – ваш главный инструмент в защите права на выкуп земли.