Одна из самых частых ситуаций, с которой сталкиваются владельцы долей в жилой недвижимости — необходимость перевести свою долю в квартире в собственность матери. Причины могут быть разными: забота о родителе, оптимизация налогов, устранение долевого конфликта или исполнение обязательств по материнскому капиталу. Ниже — подробное руководство, как это сделать безопасно и по закону.

Когда возникает необходимость «отдать» долю матери?

• После использования маткапитала. Если семья приобретала жильё с привлечением средств материнского капитала, закон обязывает выделить доли всем членам семьи, включая мать. Через 3 года после покупки доли можно переоформить в её пользу.
• Раздел наследства. Несколько наследников получили квартиру по завещанию или закону; один из них желает отказаться в пользу матери.
• Оптимизация налога на продажу. Если квартира продаётся, а доля матери меньше 3 лет в собственности, НДФЛ можно уменьшить, если перераспределить доли заранее.
• Желание «собрать» квартиру в одни руки. Часто мать уже проживает в квартире и фактически управляет ею; оформление единоличной собственности упрощает будущие сделки.

Способы отдать долю матери

Договор дарения (дарственная)

Самый быстрый и «чистый» способ.

1. Плюсы:
   • не требует согласия других долевых собственников;
   • минимальный пакет документов;
   • можно оформить без нотариуса, если доля менее 1/2 квартиры (с  г. правило сохраняется для кровных родственников).
2. Минусы:
   • даритель лишается права на имущественный вычет при продаже оставшихся долей;
   • если мать продаст квартиру в течение 3 лет, она заплатит НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости доли.

Договор купли-продажи за символическую цену

Часто используют, когда доля в квартире была куплена за счёт материнского капитала: семья сначала выделяет доли, а затем «выкупает» их обратно у детей и отца, чтобы квартира осталась у матери.

Договор мены (мена доли на долю в другой недвижимости)

Применяется реже, чаще — в рамках раздела имущества супругов.

Пошаговая инструкция: дарение доли матери

Шаг 1. Проверка обременений

Запросите выписку из ЕГРН в МФЦ или через Госуслуги. Убедитесь, что доля не находится в залоге, под арестом или в ипотеке.

Шаг 2. Согласие супруги (если доля куплена в браке)

Если доля была приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на дарение;

Шаг 3. Сбор документов

• Паспорта дарителя и матери-дарополучателя.
• Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
• Технический паспорт БТИ.
• Справка о прописанных лицах (форма 9).
• Чеки об оплате госпошлины: 2 000 ₽ за регистрацию перехода права (2025).

Шаг 4. Составление договора дарения

Можно скачать типовой бланк на сайте Росреестра или воспользоваться услугами нотариуса. В договоре обязательно укажите:

 • точный адрес квартиры, кадастровый номер;
 • размер доли (например, 1/3);
 • отсутствие обязательств возврата;
 • подписи сторон.

Шаг 5. Регистрация перехода права

1. Подайте заявление в МФЦ или через Госуслуги (услуга «Регистрация перехода права по договору дарения»).
2. Ждите 7 рабочих дней (по закону 2025 г. срок сокращён).
3. Получите выписку ЕГРН на имя матери.

Налоговые последствия

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не оформили доли после маткапитала и сразу решили «переписать всё на маму».
  Решение: сначала выделите доли всем членам семьи (детям, отцу), а уж потом оформляйте дарение или куплю-продажу.
• Ошибка: подарили долю, но забыли уведомить ПФР.
  Решение: в течение 30 дней подайте в ПФР уведомление об изменении долей (форма № 1).
• Ошибка: перед дарением продаёте долю «через родственника».
  Решение: такие схемы признаются сделкой, совершённой в интересах третьих лиц, и могут быть оспорены.

Что делать, если доля в ипотеке?

Если квартира находится в залоге у банка, необходимо:

1. Получить письменное разрешение банка на переуступку доли.
2. Заключить тройственный договор (даритель-мать-банк) или сначала рефинансировать ипотеку на мать одну.

Выписка ЕГРН свежая (не старше 5 дней)
Нотариальное согласие супруга (если нужно)
Оплачена госпошлина 2 000 ₽
Справка о прописанных лицах
Договор дарения в 3 экз.
Паспорт РФ с пропиской

Важно! С  г. вступает в силу Федеральный закон № 533-ФЗ, который разрешает подавать документы исключительно в электронном виде через Единый фронт-офис Росреестра.