Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Общая картина обязанностей продавца
2. Кто обязан подавать декларацию
3. Ключевые сроки 2026 года
4. Полный список документов
5. Как рассчитать НДФЛ: вычеты и льготы
6. Пошаговое заполнение 3-НДФЛ
7. Варианты подачи отчета (онлайн и офлайн)
8. Топ-10 ошибок, которые стоят денег
9. Частые вопросы (FAQ)

Обязанности продавца квартиры в 2026 году

При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, подлежащий налогообложению. Однако закон предоставляет право уменьшить налоговую базу за счёт документально подтверждённых расходов на приобретение этой же квартиры или воспользоваться имущественным вычетом.

Налоговая декларация 3-НДФЛ подаётся даже при нулевом налоге. Несвоевременная подача грозит штрафом от 1 000 ₽ до 30 % от неуплаченной суммы.

Кто обязан подавать декларацию

• Все продавцы, если квартира была в собственности менее минимального срока (подробнее в разделе 3).
• Любые сделки, даже если цена продажи меньше 1 млн ₽ (нулевая декларация).
• Доли в квартире: каждый долевой собственник подаёт отдельную 3-НДФЛ.

Не подают: продавцы, владеющие объектом свыше минимального срока владения (см. таблицу).

Ключевые сроки 2026 года

Минимальный срок владения (новые правила 2026)

• 3 года: если квартира получена:
  • в наследство или дар от близкого родственника;
  • по приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет: во всех остальных случаях (куплена, получена по ДДУ, мена и др.).

Полный комплект документов для отчета

1. Декларация 3-НДФЛ (форма 2025 г.).
2. Паспорт продавца (скан/копия).
3. Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН на дату продажи.
4. ДКП или ДДУ (договор купли-продажи или долевого участия) и акт приёма-передачи.
5. Платёжные документы подтверждающие расходы:
   • расписка продавца;
   • банковские выписки;
   • квитанции, чеки на ремонт (если учитываются).
6. Справка 2-НДФЛ от работодателя (при необходимости).

Как рассчитать налог: формулы и примеры

Вариант 1: Вычет расходов (ст. 220 НК РФ, пп. 2 п. 2)

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − Документированные расходы) × 13 %

Пример:

• Купили за 4 500 000 ₽ → Расходы 4 500 000 ₽
• Продали за 5 200 000 ₽
• Налог = (5 200 000 − 4 500 000) × 13 % = 91 000 ₽

Вариант 2: Имущественный вычет 1 млн ₽

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %

Пример:

• Квартира получена в дар; расходов нет.
• Цена продажи 3 300 000 ₽
• Налог = (3 300 000 − 1 000 000) × 13 % = 299 000 ₽

Совет: Выбирайте тот вариант, который даёт меньший налог.

Пошаговое заполнение 3-НДФЛ (онлайн-сервис «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ»)

1. Авторизация через Госуслуги → раздел «Подача деклараций».
2. Выбрать «Формирование новой декларации» → 2025 год.
3. Вкладка «Доходы»: добавить доход из источника «Продажа имущества», код 1510.
4. Вкладка «Вычеты»: указать:
   • пп. 1 п. 1 ст. 220 — 1 млн ₽, или
   • пп. 2 п. 2 ст. 220 — сумму расходов;
5. Проверить и отправить → получить квитанцию КПЭ.

Способы подачи декларации

• Онлайн:
  • Личный кабинет ФНС (gosuslugi.ru → «Налоги»).
  • Программа «Декларация 2025» (офлайн-файл загружается в ЛК).
• Офлайн:
  • Личный приём в налоговой по месту регистрации (запись через Госуслуги).
  • МФЦ (услуга «Приём 3-НДФЛ»).
  • Почта России (ценное письмо с описью).

Топ-10 ошибок, которые стоят денег

1. Пропуск срока — штраф 5 % за каждый месяц просрочки.
2. Не указали всех доходов (например, продали ещё и гараж).
3. Забыли приложить ЕГРН/катастрон.
4. Учли расходы без документов — налоговая откажет.
5. Перепутали вычет 1 млн ₽ с вычетом расходов.
6. Не подтвердили банковскими выписками крупные наличные платежи > 100 000 ₽.
7. Ошибка в номере кадастровой стоимости → перерасчёт налога.
8. Декларация подписана не тем лицом.
9. Использовали старую форму 3-НДФЛ.
10. Не сохранили квитанцию о приёме — потеряли доказательства подачи.

Частые вопросы (FAQ)

Подача отчёта в налоговую при продаже квартиры — обязанность каждого продавца, если срок владения меньше 3/5 лет. Правильное применение вычетов позволяет снизить или свести налог к нулю. Следите за сроками, сохраняйте документы и используйте официальные сервисы ФНС;

Полезные ссылки:

• Личный кабинет ФНС для физлиц
• Подача 3-НДФЛ на Госуслугах
• Скачать «Декларацию 2025»