В соответствии с требованиями Федерального закона от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий отчет об оценке земельного участка подготовлен для целей:
- принятия решения о купле-продаже;
- залога недвижимости;
- определения размера налоговых обязательств;
- вступления в наследство или раздела имущества.
Общие сведения об объекте оценки
| Наименование | Значение |
|---|---|
| Кадастровый номер | 50:21:0050204:123 |
| Адрес | Московская обл., г.о. Балашиха, с/пос. Николино, ул. Лесная, вл. 15 |
| Площадь | 12 000 м² (1,2 га) |
| Категория земель | Земли населённых пунктов, разрешённое использование: ЛПХ (личное подсобное хозяйство) |
| Форма собственности | Частная собственность |
| Инженерные сети | Электроснабжение, водоснабжение, газ, канализация — подключены |
Методологическая база
Применённые подходы
- Сравнительный подход — анализ предложений на рынке аналогичных участков.
- Доходный подход — расчёт потенциального дохода от аренды или сельскохозяйственного использования.
- Затратный подход — оценка восстановительной стоимости инженерных сетей, дорог и ограждений.
Источники информации
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Реестр кадастровой оценки Московской области (последняя кадастровая оценка проведена в 2023 году).
- Базы данных порталов объявлений (ЦИАН, Авито, Домклик).
- Информация Росреестра о сделках за последние 12 месяцев.
Анализ рыночной ситуации
По данным в радиусе 5 км от участка выставлено на продажу 18 аналогичных объектов:
| Параметр | Минимальное значение | Максимальное значение | Среднее значение |
|---|---|---|---|
| Цена за 100 м², руб. | 185 000 | 245 000 | 212 000 |
| Время продажи, дней | 45 | 110 | 72 |
| Площадь, м² | 6 000 | 15 000 | 10 500 |
Результаты оценки
Сравнительный подход
С учётом корректировок на площадь, инженерные коммуникации и местоположение рыночная стоимость составляет:
212 000 руб./100 м² × 120 = 25 440 000 руб.
Доходный подход
Доход от сдачи в аренду для ведения ЛПХ (сад, огород, теплицы) — 250 000 руб./год. Капитализация по ставке 8 % даёт стоимость:
250 000 ÷ 0,08 = 3 125 000 руб.
Затратный подход
Затраты на восстановление инженерных сетей, ограждения и подъездной дороги — 1 800 000 руб. Учитывая износ, текущая стоимость инфраструктуры:
1 350 000 руб.
Взвесив результаты трёх подходов с коэффициентами: сравнительный, 60 %, доходный, 25 %, затратный — 15 %, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет:
21 840 000 (двадцать один миллион восемьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек
Рекомендации
- При скорой продаже зафиксировать цену в диапазоне 20,5–21 млн руб. для ускорения сделки.
- При использовании в качестве залога ориентироваться на 70 % от рыночной стоимости — около 15,3 млн руб.
- Рассмотреть возможность смены вида разрешённого использования на «Индивидуальное жилищное строительство» для повышения ликвидности на 12–15 %.
Приложения
Приложение 1. Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
Приложение 2. Фотографии объекта и инженерных сетей.
Приложение 3. Акт согласования границ с соседями.
Приложение 4. Таблица сделок-компараблов.
Оценщик: ООО «ИнвестКонсалт», лицензия Росимущества № 12345 от .
Дата отчёта: 20 апреля 2026 г.
Подпись: _________________ /Иванов И.И./