Граждане, продающие квартиру, дом или долю, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ С 2025 года правила существенно изменились: вместо фиксированной ставки 13 % действует прогрессивная шкала, появились новые вычеты и повышенные лимиты․ Ниже разберёмся, от какой именно суммы начисляется налог, как его рассчитать и кто может не платить․

Какая база облагается налогом

Налоговая база = доход от продажи минус законные вычеты․ Доход определяется так:

1. по договорной цене, если она ≥ 70 % кадастровой стоимости, либо
2. по 70 % кадастровой стоимости, если цена в договоре занижена․

Пример:
Кадастровая стоимость квартиры = 5 000 000 ₽․
Договорная цена = 3 000 000 ₽ (60 %)․
Базой для расчёта будет 3 500 000 ₽ (70 % кадастровой)․

Прогрессивная ставка НДФЛ с 2025 года

Пример расчёта:
Доход от продажи = 6 000 000 ₽․
– 2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽․
– (6 000 000 – 2 400 000) × 15 % = 540 000 ₽․

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Имущественный вычет

Размер 1 000 000 ₽ (единоразово за год на все объекты)․
Применяется, когда документы о расходах отсутствуют либо расчёт выгоднее․

Вычет «доход минус расходы»

Можно уменьшить доход на фактические расходы при покупке той же квартиры (или доли), включая ипотечные проценты, ремонт и нотариальные услуги․ Документы обязательны․

• Расходы не ограничены 1 млн ₽․
• Вычет по процентам ограничен 3 млн ₽․

Пример:
Купили в 2023 г․ за 3 000 000 ₽, продали в 2025 г․ за 4 500 000 ₽․
Налогооблагаемая база = 4 500 000 – 3 000 000 = 1 500 000 ₽․
НДФЛ = 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽․

Когда платить не нужно

Освобождение от налога предусмотрено, если:

1. Срок владения ≥ минимального:
   • 3 года — если квартира получена:
     • в наследство или дар от близкого родственника;
     • по приватизации;
     • по договору ренты;
   • 5 лет — во всех остальных случаях․
2. Продажа единственного жилья (включая долю) и срок владения ≥ 3 лет․

Порядок уплаты и сроки

1. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (например, за 2025 г․ — до )․
2. Оплатить налог до 15 июля следующего года․

Отчитаться можно:

• в личном кабинете на сайте ФНС;
• через приложение «ФНС Налоги»;
• лично в ИФНС или МФЦ․

Чек-лист продавца

• ☐ Проверьте срок владения․
• ☐ Сравните договорную цену с 70 % кадастровой․
• ☐ Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или фактические расходы)․
• ☐ Уточните, не является ли жильё единственным․
• ☐ Подготовьте документы (ЕГРН, ДКП, платёжки, акты)․
• ☐ До 30 апреля подайте 3-НДФЛ․
• ☐ До 15 июля оплатите НДФЛ․

С 2025 года налог с продажи жилья рассчитывается от фактического дохода, уменьшенного на вычет, при прогрессивной ставке 13 % / 15 %․ Избежать уплаты можно при соблюдении сроков владения или использовании законных вычетов․ Своевременная подача декларации и уплата налога позволят избежать штрафов и начисления пени․