В 2023 году продолжают действовать упрощённые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Главное — определиться, какой минимальный срок владения применим к вашей ситуации, и проверить, есть ли дополнительные льготы. Ниже, подробный разбор всех нюансов, цифр и документов.
Минимальный срок владения: три или пять лет?
Налоговый кодекс (ст. 217.1) устанавливает «базовые» и «льготные» сроки, после которых доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
| Вид недвижимости и способ получения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Квартира, дом, доля, полученные по наследству, приватизации, дарению от близкого родственника или по договору пожизненного содержания | 3 года |
| Единственное жилое помещение (включая земельный участок под ним), приобретённое любым иным способом после | 3 года |
| Все остальные объекты (долевое участие в долевом строительстве, покупка на вторичном рынке, коммерческая недвижимость и др.) | 5 лет |
Пример 1
Вы купили квартиру в новостройке по ДДУ в марте 2020 года и оформили право собственности в июне 2021 года. Если на момент продажи в 2024 году у вас не было другого жилья, то минимальный срок равен трём годам, и налог платить не нужно.
Особые категории: семьи с детьми и инвестиционные квартиры
2.1 Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми
Федеральный закон от № 382-ФЗ позволяет полностью освободиться от НДФЛ при любой длительности владения жильём, если:
- На момент продажи у семьи есть две и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если дети обучаются очно в вузе).
- В течение календарного года до продажи и до 30 апреля следующего года семья приобретает другое жильё, площадь которого больше или равна проданному.
- Стоимость нового жилья не меньше выручки от продажи.
- Участники сделки — родители и дети (включая усыновлённых).
2;2 ИП и «вторичная» коммерческая недвижимость
Если объект был куплен для личного пользования, а не в рамках предпринимательской деятельности, применяется НДФЛ, а не налог по УСН. Срок владения считается по общим правилам (3/5 лет).
Налоговый вычет: как уменьшить базу, если льгота не применяется
Если минимальный срок не выдержан и льгота семей с детьми не применима, доход можно уменьшить двумя способами:
- Вычет в размере 1 000 000 руб. на весь объект (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ). Распределяется между собственниками пропорционально долям.
- Фактические расходы, подтверждённые документами (договор купли-продажи, чеки, выписка из ЕГРН, акт передачи).
Пример 2
Квартиру, купленную за 9 500 000 руб. в 2022 году, продают в 2023 году за 11 000 000 руб. Минимальный срок не выдержан. Налоговая база: 11 000 000 – 9 500 000 = 1 500 000 руб. НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.
Подаем 3-НДФЛ: сроки, форма и документы
- Срок подачи декларации: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для продажи в 2023 г. — до ).
- Срок уплаты налога: до 15 июля того же года.
- Пакет документов:
- 3-НДФЛ (форма меняется ежегодно, последняя — Приказ ФНС от № ЕД-7-11/845@).
- Копия договора купли-продажи.
- Копия ЕГРН/выписка о переходе права.
- Документы, подтверждающие расходы (квитанции, платежные поручения).
- При льготе семей с детьми — свидетельства о рождении, ЕГРН на новое жильё, договор его купли-продажи, справка о регистрации права.
- Способ подачи:
- онлайн через Личный кабинет налогоплательщика;
- через «Госуслуги»;
- лично в ИФНС или МФЦ.
Частые вопросы (FAQ)
В 2023 году продал квартиру, полученную по наследству в 2020 году. Нужно ли платить налог?
Нет. Объект был получен по наследству, минимальный срок владения 3 года истёк в 2023 году. Декларацию подавать не нужно.
Машино-место и гараж — жильё или нет?
Нет. Это «иное имущество», поэтому минимальный срок владения 5 лет, а вычет — 250 000 руб. (если не подтверждены расходы).
Можно ли продать долю в квартире и получить 1 млн вычета на каждого собственника?
Да, если каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору. При едином договоре вычет делится пропорционально долям.
- Проверьте срок владения и основание получения недвижимости.
- Если срок выдержан → налога нет, декларацию не подаём.
- Если срок не выдержан → выбираем вычет 1 млн руб. или расходы.
- Семьи с детьми → пользуемся льготой при соблюдении условий.
- Не забываем загрузить 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля.
Важно: данная статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации сверяйте параметры с последними изменениями НК РФ и разъяснениями ФНС.