С 1 января 2026 года в России вступили в силу расширенные налоговые льготы для продавцов недвижимости. Часть граждан теперь может вообще не платить НДФЛ при продаже квартиры, а кто-то — значительно сократить налог. В статье — разбор всех актуальных условий, сроков владения, семейных привилегий и типичных ситуаций.
Когда НДФЛ платить вообще не придётся?
Минимальный срок владения
В большинстве случаев налог не возникает, если имущество находилось в собственности ≥ 5 лет. Для объектов, полученных:
- по наследству или дару от близких родственников;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания;
достаточно 3 года.
Новое семейное послабление 2026
Если продавец — семья, в которой на момент продажи двое и более детей (включая усыновлённых), то:
- льгота предоставляется независимо от срока владения;
- освобождение от НДФЛ действует, если одновременно приобретается другое жильё в России в течение календарного года до продажи и до 30 апреля следующего года;
- применяется к одному объекту в календарный год.
Источник: официальный канал «Госуслуги», сообщения Минфина и Прайм от г.
Как рассчитать налог, если льгота не распространяется?
Формула:
НДФЛ = 13 % × (Доход от продажи – Имущественный вычет)
Вычет бывает двух видов:
- Документированные расходы: показать договор купли-продажи, платёжки, ипотечные выписки и уменьшить доход на фактическую стоимость покупки + ремонт + проценты по кредиту.
- Фиксированный вычет: 1 млн руб. без подтверждения расходов (применяется автоматически, если документов нет).
Пример: квартира продана за 5 200 000 ₽, куплена 4 года назад за 3 800 000 ₽. НДФЛ = 13 % × (5 200 000 – 3 800 000) = 182 000 ₽. Если оформить вычет «1 млн», налог вырастет до 546 000 ₽, поэтому выгоднее применить расходы.
Как оформить освобождение: пошаговая инструкция
- Проверьте срок владения по выписке ЕГРН или свидетельству.
- Определите льготную категорию: семья с детьми, наследство, приватизация и т. д.
- Соберите пакет документов:
- договор купли-продажи (нового жилья) для многодетных семей;
- свидетельства о рождении/усыновлении детей;
- выписка ЕГРН на продаваемый объект.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (если налог всё-таки есть) или заявление на освобождение в ИФНС.
- Получите уведомление о нулевом налоге.
Частые вопросы и подводные камни
Влияет ли передача квартиры городу/муниципалитету?
Если жильё передаётся в собственность города (например, в рамках реновации), налог не начисляется независимо от срока владения. Так считают эксперты и участники рынка (Ридус, 2026).
Уменьшается ли вычет, если квартира в долевой собственности?
1 млн ₽ делится пропорционально долям. Но на каждого собственника можно применять по 1 млн ₽, если доли оформлены отдельными договорами.
Нужно ли платить НДФЛ при продаже доли в новостройке по ДДУ?
Если право собственности ещё не зарегистрировано, налог исчисляется как доход от продажи права требования; минимальный срок владения не действует. Льгота многодетных семей возможна, если новое жильё уже куплено.
| Категория продавца | Мин. срок владения | Нужно ли покупать другое жильё? |
|---|---|---|
| Обычный владелец | 5 лет | Нет |
| Наследник / приватизатор | 3 года | Нет |
| Семья с ≥ 2 детьми | 0 лет (расширенная льгота 2026) | Да, в течение календарного года |
| Передача городу / реновация | 0 лет | Нет |
Что делать прямо сейчас
- Скачайте свежую выписку ЕГРН через Госуслуги или Мои Документы.
- Если квартира куплена < 5 лет назад, уточните, подходите ли вы под новые критерии «семей с детьми».
- Начните подготовку документов на покупку нового жилья заранее: льгота действует, только если сделки «продал→купил» совпадают по времени.
- Консультируйтесь у налогового юриста при сложных схемах (ипотека, доли, ДДУ).
Важно: правила могут дополнительно уточняться подзаконными актами Минфина. Следите за официальными публикациями и обновлениями на сайте ФНС России.