Актуально на 19 апреля 2026 г. Кадастровая стоимость напрямую влияет на величину имущественного, земельного налога и НДФЛ. Если она завышена, собственник переплачивает. С 2026 года процедура оспаривания претерпела ряд изменений: во многих регионах вступили в силу положения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ о переходе к определению кадастровой стоимости как рыночной. Главный вопрос – в какой именно суд нужно подавать административное исковое заявление.
Какой суд рассматривает споры о кадастровой стоимости?
Правило ст. 20 КАС РФ
Согласно п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ и ч. 4 ст. 245 КАС РФ:
- административные иски об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
- административные иски об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетных учреждений-оценщиков;
подаются в районный суд по территориальному принципу – тот, на территории которого расположен объект недвижимости (жилой дом, земельный участок, квартира и т. д.).
Исключения и особенности
- Если спор касается объектов федерального значения (например, морские порты, особо важные трассы Минтранса) – подсудность может быть у делу Московского или Санкт-Петербургского городского суда, но это редкие случаи.
- Вопросы о возврате переплаченных налогов уже не рассматриваются в рамках одного административного иска: сначала нужно добиться изменения кадастровой стоимости, а затем подавать самостоятельный иск о взыскании излишне уплаченных сумм (обычно – мировой суд по месту жительства ответчика-ФНС).
Два способа оспаривания
У заинтересованного лица есть выбор:
- Досудебный этап – Комиссия при Росреестре
Не является обязательным для физических лиц (ч. 2 ст. 24.18 Закона № 237-ФЗ). Срок рассмотрения – 30 дней. Отказ или бездействие Комиссии можно обжаловать в суд в течение 3 месяцев. - Сразу в суд – административное исковое заявление
Физлица могут идти «сразу в суд», минуя Комиссию (ч. 3 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Экономит время.
Основания для снижения кадастровой стоимости
- Недостоверность сведений об объекте, использованных при кадастровой оценке: ошибка в площади, этажности, инженерных характеристиках, дате ввода в эксплуатацию и др.
- Установление рыночной стоимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая. Для этого требуется отчет независимого оценщика, аккредитованного в саморегулируемой организации.
Алгоритм подачи иска в 2026 году
- Уточнить дату кадастровой оценки через публичную кадастровую карту или ЕГРН.
- Заказать отчет независимого оценщика, если выбрано основание «установление рыночной стоимости».
- Подготовить документы:
- административное исковое заявление (форма утверждена Пленумом ВС РФ от № 28);
- копия правоустанавливающих документов;
- копия выписки ЕГРН (с кадастровой стоимостью);
- отчет об оценке (при необходимости);
- квитанция госпошлины 300 руб. (физлица).
- Подать иск в районный суд по месту нахождения объекта лично, через МФЦ или Госуслуги (при наличии ЭП).
- Получить решение. Срок первой инстанции – 2 месяца (ст. 141 КАС РФ).
- После вступления решения в силу обратиться в ФНС за перерасчетом налога (ст. 409 НК РФ).
Судебная практика 2023-2025 гг.: что изменилось?
В кассационном определении ВС РФ от № 19-КАД25-4-К5 подтверждено:
- изменение кадастровой стоимости возможно не только в рамках плановой государственной оценки, но и при изменении характеристик объекта (например, уточнение площади в ЕГРН);
- если регион уже перешёл на применение ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ (определение стоимости «в размере рыночной»), право на оспаривание сохраняется, но в основании иска нужно указывать именно «несоответствие рыночной стоимости».
Подводим итоги
Главное запомнить:
- Споры о кадастровой стоимости подсудны районным судам по месту нахождения объекта.
- Жаловаться на действия комиссии или оценочных организаций можно тем же судом – через административное исковое заявление.
- Физлица могут идти в суд сразу, юрлица обязаны сначала обратиться в комиссию.
- Судебное решение – обязательное условие для возврата переплаченных налогов.
Используйте новые правила уже сегодня: проверьте кадастровую стоимость вашей недвижимости и, при необходимости, подайте административный иск в районный суд по месту объекта – это единственный правильный способ защитить свои права и сэкономить на налогах в 2026 году.