Кадастровая стоимость (КС) – это денежная оценка недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. От её размера зависят налог на имущество, арендная плата, а иногда и размер страховых премий. Если КС завышена, собственнику приходится переплачивать налоги.

Почему стоит оспаривать завышенную кадастровую стоимость?

• Снижение налога на имущество (экономия может достигать нескольких тысяч рублей в год).
• Уменьшение расходов при продаже или передаче квартиры в наследство.
• Защита своих прав: закон гарантирует возможность оспаривания КС, если она не соответствует реальной рыночной стоимости.

Кто имеет право оспаривать КС?

По Федеральному закону № 13‑ФЗ «О кадастровой оценке недвижимости» и Постановлению Правительства РФ № 555 от оспаривать кадастровую стоимость могут:

1. Собственники квартиры (в т.ч. совладельцы).
2. Лицо, имеющее зарегистрированное право пользования (арендатор, наследник, супруг и т.д.).
3. Любое физическое или юридическое лицо, чьи права и обязанности были нарушены в результате применения КС.

Сроки подачи заявления

Заявление может быть подано с даты вступления КС в силу и до даты внесения в базу результатов новой кадастровой оценки. Для большинства оценок, проведённых в 2023 году, срок оспаривания – с 1 января 2024 года до 30 июня 2025 года (точные даты указаны в официальном документе о проведении оценки).

Этапы оспаривания кадастровой стоимости в Орле

Сбор предварительной информации

Перед тем как обращаться в органы, нужно убедиться, что КС действительно завышена.

• Сравните свою КС с рыночными ценами на аналогичные квартиры в Орле (по данным ЦИАН, Домофонд и т.д.).
• Закажите независимую оценку стоимости у лицензированного оценщика (примерно 10 000‑20 000 ₽). Эта оценка будет основой для обоснования ваших требований.

Запрос сведений у Росреестра

Согласно статье 71 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», вы имеете право запросить сведения о земельном участке и методах расчёта КС.

Как оформить запрос:

1. Подготовьте письменное заявление (шаблон ниже) и приложите копию паспорта и свидетельства о праве собственности.
2. Отправьте его в Орловское региональное отделение Росреестра (ул. Советская, 12, офис 3) заказным письмом или подайте через Личный кабинет.
3. Срок ответа – до 30 дней.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (КРСК)

В Орле комиссия создаётся при Орловском управлении Росреестра. Адрес: ул. Пушкинская, 7, кабинет 5.

Пакет документов для подачи в комиссию:

• Заявление об оспаривании КС (шаблон ниже).
• Копия правоустанавливающего документа (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности).
• Экспертный отчёт независимого оценщика.
• Копия запроса в Росреестр и полученный ответ.
• Документы, подтверждающие рыночные цены (выписки из объявлений, договоры аренды и т.п.).

Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней. Если решение комиссии будет отрицательным или вас не устраивает, переходите к судебному порядку.

Судебное оспаривание

Если комиссия отклонила ваш запрос или вы не согласны с её решением, подайте иск в Арбитражный суд Орловской области (ул. Советская, 15).

Необходимый исковой пакет:

1. Исковое заявление (образец ниже).
2. Копия решения комиссии (если было).
3. Экспертный отчёт и доказательства рыночной стоимости.
4. Документы, подтверждающие уплату налога на имущество за период, когда действовала завышенная КС (для последующего возврата).
5. Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию 2026 г. – 4 000 ₽).

Суд принимает решение в течение 2‑3 месяцев. При выигрыше можно потребовать:

• Снижение КС и пересчёт налога.
• Возврат переплаченной суммы налога за весь период применения завышенной стоимости.

Шаблоны документов

Заявление в комиссию

В Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
При Орловском управлении Росреестра
от (ФИО полностью)
паспорт: серия ___ номер ___, выдан ________________
адрес: ________________________________

Заявление
о пересмотре кадастровой стоимости квартиры

Я, (ФИО), являюсь собственником квартиры № ___, находящейся по адресу: г. Орел, ул. __________, дом __, кв. __.
Кадастровая стоимость, установленная решением комиссии от ___ (дата), составляет ___ ₽, что существенно превышает реальную рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком (отчёт № ___ от ___).
Прошу:
Пересчитать кадастровую стоимость квартиры с учётом приложенного экспертного отчёта и рыночных данных.
Внести изменения в ЕГРН и пересчитать налог на имущество.

Приложения:
Копия правоустанавливающего документа.
Экспертный отчёт независимого оценщика.
Сведения о рыночных ценах (скриншоты объявлений, договоры аренды).
Копия запроса в Росреестр и ответ.
Квитанция об уплате государственной пошлины (если применимо).

Подпись: __________
 

Исковое заявление в суд

В Арбитражный суд Орловской области
от (ФИО полностью)
паспорт: серия ___ номер ___, выдан ________________
адрес: ________________________________

Исковое заявление
о пересмотре кадастровой стоимости квартиры и возврате переплаченного налога

Описание ситуации
 1.1. Я, (ФИО), являюсь собственником квартиры № ___, г. Орел, ул. __________, дом __, кв. __.
 1.2. Кадастровая стоимость, установленная решением комиссии от ___, составляет ___ ₽, что превышает реальную рыночную стоимость в ___ ₽ (экспертный отчёт № ___ от ___).

Правовая основа
 2.1. Ст. 71 Федерального закона № 13‑ФЗ «О кадастровой оценке недвижимости».
 2.2. Постановление Правительства РФ № 555 от .
Требования
 3.1. Признать недействительным решение комиссии о кадастровой стоимости.
 3.2. Установить новую кадастровую стоимость в размере ___ ₽.
 3.3. Пересчитать налог на имущество за период с ___ по ___ и вернуть переплаченную сумму в размере ___ ₽.

Доказательства
 4.1. Копия правоустанавливающего документа.
 4.2. Экспертный отчёт независимого оценщика.
 4.3. Сведения о рыночных ценах (объявления, договоры аренды).
 4.4. Копия решения комиссии.
 4.5; Квитанции об уплате налога на имущество за 2024‑2026 гг.

Приложения
 5.1. Копия искового заявления.
 5.2. Копия паспорта.
 5.3. Копии документов, указанных в пункте 4.
 5.4. Квитанция об уплате государственной пошлины (4 000 ₽).

Подпись: __________
 

Типичные причины завышения кадастровой стоимости

• Ошибка в учёте площади (например, указана не жилая площадь, а общая).
• Применение устаревших коэффициентов корректировки.
• Недостаточная информация о проведённом ремонте.
• Ошибки в классификации типа здания (например, жилой дом вместо многоквартирного).

Сколько стоит оспаривание?

Стоимость зависит от выбранного пути:

Полезные контакты в Орле

• Орловское региональное отделение Росреестра – ул. Советская, 12, офис 3, тел.: +7 (8362) -5‑55‑55.
• Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости – ул. Пушкинская, 7, кабинет 5, тел.: +7 (8362) -3‑33‑33.
• Арбитражный суд Орловской области – ул. Советская, 15, тел.: +7 (8362) -7‑77‑77.
• Лицензированные оценочные компании в Орле: «Рост Эксперт», «Valrus», «ДГиЗО Оренбург» (возможна удалённая работа).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли обжаловать КС без оценки независимого эксперта?

Теоретически да, но суд и комиссия обычно требуют подтверждения рыночной стоимости. Без независимого отчёта ваши доводы могут быть отклонены.

Вопрос: Как быстро можно получить решение комиссии?

Срок рассмотрения – до 30 дней с момента подачи полного пакета документов.

Вопрос: Можно ли оспаривать КС сразу после её публикации в ЕГРН?

Да. Заявление подаётся с даты вступления КС в силу и должно быть подано до окончания срока её действия (обычно 6‑12 месяцев).

Вопрос: Какие последствия, если суд отклонит иск?

КС остаётся в прежнем размере, но вы сохраняете право подать повторный иск после проведения новой кадастровой оценки (обычно через 2‑3 года).

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в Орле – процесс, требующий внимательного сбора документов, обращения в специализированные комиссии и, при необходимости, судебного разбирательства. При правильном подходе вы можете существенно снизить налоговую нагрузку и вернуть переплаченные средства.

Помните: действовать следует в установленные сроки, а подготовка качественной экспертизы часто является ключевым фактором успеха;

Дата публикации статьи: