Понятие и цели кадастровой оценки
Кадастровая оценка — это установленная на определённую дату величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определённая в соответствии с законодательством РФ в целях налогообложения и формирования достоверных сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Основные цели кадастровой оценки:
- обеспечение справедливого исчисления имущественных налогов;
- формирование достоверной налоговой базы для местных бюджетов;
- создание условий для прозрачного рынка недвижимости;
- обеспечение равенства налоговой нагрузки на собственников.
Нормативно-правовая база
Законодательство Российской Федерации, регулирующее проведение государственной кадастровой оценки:
- Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
- Федеральный закон от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Методические указания Росреестра и Минэкономразвития;
- Приказы Минэкономразвития России, устанавливающие правила определения кадастровой стоимости.
Кто проводит кадастровую оценку?
Государственная кадастровая оценка осуществляется:
- Региональными органами государственной власти (через подведомственные бюджетные учреждения);
- Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) — в части методического сопровождения;
- Оценочные компании, аккредитованные в соответствии с законодательством и привлечённые по результатам конкурса.
Частота проведения
Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Однако в 2026 году внесены изменения: предусмотрен переход к двухлетнему циклу переоценки для отдельных категорий объектов, чтобы оперативнее учитывать колебания рыночных цен.
Процедура государственной кадастровой оценки
Подготовительный этап
- определение перечня объектов недвижимости подлежащих оценке;
- формирование перечня ценообразующих факторов (местоположение, инфраструктура, площадь, техническое состояние и др.);
- сбор и обработка рыночной информации.
Оценочные работы
Применяются три основных подхода:
- Сравнительный подход — анализ сделок с аналогичными объектами;
- Доходный подход — расчёт на основе потенциального дохода от использования;
- Затратный подход — оценка на основе затрат на воспроизводство объекта за вычетом износа.
Утверждение и публикация результатов
По итогам оценки:
- формируется отчёт об оценке;
- результаты проходят государственную экспертизу;
- утверждается кадастровая стоимость и вносится в ЕГРН;
- публикуются на официальных сайтах органов власти и Росреестра.
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Существует несколько способов:
- Онлайн-сервисы:
- Официальный сайт Росреестра — раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»;
- Публичная кадастровая карта;
- Госуслуги — запрос «Сведения ЕГРН».
- Личное обращение: в МФЦ или территориальный офис Росреестра с паспортом и правоустанавливающими документами.
Почему кадастровая стоимость изменилась в 2026 году?
С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости. Причины:
- Обновление базы рыночных данных — учтены сделки 2023-2025 годов;
- Развитие инфраструктуры (метро, дороги, объекты социальной сферы);
- Корректировка коэффициентов индексации в связи с инфляцией;
- Устранение ошибок в ЕГРН — на объекты, где ранее занижалась стоимость, внесены корректировки.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, можно:
- Подать заявление в комиссию при Росреестре (в течение 6 месяцев с даты публикации результатов);
- Обратиться в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости;
- Заказать независимую оценку рыночной стоимости и представить отчёт в качестве доказательства.
Перспективы до 2030 года
По данным Минэкономразвития, к 2030 году суммарная кадастровая стоимость всей недвижимости в России может достигнуть 1 квадриллион рублей. Это связано с:
- ростом цен на рынке недвижимости;
- повышением доли объектов, внесённых в ЕГРН;
- переходом на двухлетний цикл переоценки и отказом от индексов рынка;
- цифровизацией процессов оценки и внедрением ИИ для анализа больших данных.
Кадастровая оценка — это ключевой инструмент налогообложения и управления недвижимостью в России. Её точность и обоснованность напрямую влияют на налоговую нагрузку собственников и доходность местных бюджетов. С 2026 года процедура становится более динамичной и прозрачной, а собственники получают расширенные возможности для защиты своих прав.
Полезная ссылка: Официальная страница Росреестра о кадастровой оценке